[摘要] 龙年伊始，芜湖楼市新政被叫停、中山“新限价令”被称为“试行措施”，楼市调控毫无放松迹象。面对库存攀升、成交低迷的严峻市场环境，开发商开始加紧出货。近日，深圳不仅出现了“6字头”楼盘，还出现了开发商“垫首付”等“规”促销手段。
龙年伊始，芜湖楼市新政被叫停、中山“新限价令”被称为“试行措施”，楼市调控毫无放松的迹象。面对库存攀升、成交低迷的严峻市场环境，开发商开始加紧出货。近日，深圳不仅出现了“6字头”楼盘，还出现了开发商“垫首付”等“规”促销的手段。
分析认为，2012年楼市的调控不会放松已是业内共识，开发商将加大促销的力度。但近期地方政府对“松绑”调控政策的试探举动，表明当前楼市调控还需谨防“暗流涌动”。
存货攀升负债增加开发商出货压力加大
截至25日，已有ST华源、ST中房、中茵股份、渝开发4家房地产上市公司公布了2011年年报。数据显示，上市房企存货继续攀升，而负债也在持续增加，清仓出货压力进一步的加大。
虽然ST中房因转让控股子公司徐州天嘉55%股权，存货和流动负债大幅下降，但4家公司的存货和流动负债却依然大幅攀升。数据显示，4家公司的流动负债已达到149.52亿元，同比增长24 .95%。其中，一年内到期的长期借款达80.61亿元，同比增加了702.13%。
过去的巨额的举债已到归还之时，而出清存货似乎是最明确的一条还债之路。数据显示，4家公司的存货同比增加了11.74%，达108.94亿元。
然而，近期楼市成交的情况并不乐观。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，今年以来，深圳仅1月有3个楼盘取得预售许可证入市，而2月至今一直未有新盘领取预售许可证入市。截至2月25日，深圳可售商品房面积达到248万平方米，正在奔向历史点。而成交方面，2月1日至24日，深圳共成交1369套，低于去年同期水平。
深圳中原地产研究显示，2012年深圳市潜在新增的项目76个，住宅建筑面积约593万平方米，同比大幅增加52%，加上2011年约265万平方米的存量，今年深圳总供应量近850万平方米。按照现在市场消化的情况来看，今年市场将面临较大的供应压力，开发商在价格方面将有更大力度的促销手段。
开发商促销手段花样多“垫首付”卷土重来
面对低迷的成交，深圳楼盘的促销力度明显的加强，不仅价格将至“6字头”，甚至动用了“垫首付”这类“规”的营销方式。
近日，深圳市场上出现了“6字头”楼盘。位于深圳坪山新区的深业东城御园每平方米6800元，折后均价为6999元，总价26万起，首付只需8万。
2月22日晚，原定于3月开盘的位于深圳龙岗的中海康城国际突然宣布加推五期176套66至88平方米的户型，并“开盘减8万”的促销活动，每平方米均价由1 .4万元将至1.2万元左右。据称，开盘当晚便销售七成。
招商地产近日推出“真情越百年，春惠大地，利在龙年”感恩回馈活动，分布在14个城市的22个在售项目同时启动优惠活动；恒 大借15周年大庆之机，推出置业五重豪礼，各地楼盘推出的优惠总额达10亿元；越秀地产在广州的五个楼盘也推出了8.8折的优惠。
除了，更有开发商推出了“首付一成”的“垫首付”营销方式。位于深圳罗湖的港澳8号推出了三种优惠的措施：若一次性付款可享受8 .5折优惠；若首付三成，享受8.7折优惠；若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费的优惠，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清即可，整体上看相当于享受8 .8折优惠。
实际上，在改善型和投机型住房需求被抑制的情况下，不少开发商将目光投向了支付能力不足的刚性需求。去年以来，沈阳、苏州、株洲、福州、南京、合肥等地均出现过“垫首付”卖楼的情况。
中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁说，调控之下，开发商把能用的、送面积、送装修、回购、垫首付等营销手段都用上了，表明了开发商急于推盘的心理。在这种情况下，房价也从“环比上升、同比上升”逐渐变为“环比下降、同比上升”，并走向“环比下降、同比下降”。
楼市调控需谨防“暗流涌动”
认为，虽然当前房价已进入下行通道，“垫首付”等“规”营销手段的出现，也表明了开发商尽快出货的迫切需要，但仍要谨防地方政府频频试探的各类突围招数，避免“暗流涌动”给调控带来的不利影响。
世联地产集团市场部研究总监王海斌表示，目前开发商的资金压力比较大，并且也已经明确地意识到了对于楼市调控的态度。同时，整体来看，购房者已经对房价形成了下降预期，短期内购房者的预期不可能有所变化。因此，开发商必须积极应对，而非继续博弈，否则楼市将保持成交低迷的状态。这也是开发商动用各种手段加紧推盘的原因。
世联地产董事长陈劲松认为，在债务压力之下，2012年开发商必须想尽一切办法拼命收钱，否则将难以保命。
虽然房价已进入下行通道，但近期地方政府出台的楼市新政却在频频试探调控底线，寓意突围，楼市调控需谨防“暗流涌动”。
王海斌说，楼市调控的对象本来是开发商，但是在土地财政的影响下，调控对象却转为了地方政府。正因为有地方政府在中间卡着，开发商才一直对调控“松绑”抱有一丝希望。
近期，佛山、中山、芜湖出台的楼市新政暴露出了地方政府对于放松调控已经“心急如焚”，地方政府“力挺”开发商的态度，无疑为开发商提供了一些“想入非非”的空间。
同时，为了稳定经济，近三个月，央行已经两次下调存款准备金率。广州经纬房产咨询有限公司研究认为，尽管存款准备进率下调后，优先受惠的仍将是中小企业。但目前对首次置业客户有较强的政策倾斜，房地产市场仍将可能间接受益。如去年12月首次下调存款准备金后，各地银行针对首套房的利率基本从上浮利率回归至基准利率。而2月7日，央行也公布将“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。”在执行了一年的严厉调控后，政策逐步放宽对首次置业客户的限制。
宋丁说“两次下调存准大约释放出8000亿元资金。这将促使刚需入市，而刚需的入市将对价格起到支撑作用。因此，房价虽然仍将下探，但降幅不会太大。”
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