[摘要] 2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型·思变·发展”，汇聚最具影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，诠释房企转型发展的殇与路。
2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型·思变·发展”，汇聚影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，解读2012中国宏观经济与政策动向，以房地产企业营销、转型和发展为主线,诠释房企转型发展的殇与路。住房和城乡建设部政策研究主任 秦虹在第十二届中国房地产发展年会现场发表精彩演讲。
住房和城乡建设部政策研究主任 秦虹
2011年房地产政策的特点一个是两手一起抓，一个是确立了地方政府的机制，第三是共同对房地产施加影响。总结2011年政策调控的效果大概可归纳四个方面，个和投机需求得到抑制，供求关系得到调整，第二是部分城市出现了调整。第三是企业更加谨慎。第四是企业经营业绩分化明显。
从2010年“国十条”持续到现在，尤其是2011年国八条政策的出台，有效控制了和性需求，促进了房价的回归。另外一方面大力建设了保障性住房和确保保障房增进需求的满足。排除和投机需求，促进房价合理回归这样一系列政策，主要是体现在以下几个方面，一是在47个城市实施的限购。二是差别化限贷更加严厉。第三个是控制房价，地方政府控制房价抑制房价过快上涨。第四个是房产税在重庆和上海进行的试点，第五个二手房过户税费从差额调到全额征收，这一系列都体现了控制和需求回归。
保障性住房开发建设方面，2011年新开工1000万套切实落实，2012年新开工700万套正在推进。从实际竣工的情况看，去年完成了400多万套的保障性住房，而今年保障性住房竣工率不低于500万。保障房的资金的筹措，除了财政加大投入外，前所未有的增加了1500多亿的。此外，还有债券、土地净收率以及贷款和公积金的贷款等多方面的资金进行投入。在土地供应上，去年总的住宅建设用地计划只完成60%多，但是保障性用地是超额完成。在保障房建设的过程中，也采取了一些创新模式。
此外表现明显的是，地方政府落实政府的调控政策贯彻比较好，通过对基层建设加强问责，尤其是房价控制目标问责，促进了地方政府对工作的积极落实。
去年房地产调控政策出现的变化主要是货币政策与应对通胀控制CPI为主的货币政策的收紧，叠加了房地产市场的限购、限价等诸多限制，对房地产市场产生了深刻的影响。货币政策对房地产市场影响的力度甚至大于限贷、限价、限购。去年房地产增速是27.9%，但是在房地产开发企业资金来源里面，银行贷款的增速是零。而在银行的贷款里面，50%左右投入了保障房建设。
经历了一年的厉政调控，和投机性需求得到抑制，市场供求关系发生了变化。从去年四季度开始，整个成交量明显的下降。也就是去年四季度成交量的下降，抵消了前三个季度的增长，所以年终的时候住房增速3.9%，是2010年增速的一半。在这样的形势下，和投机性需求已经被挤出了市场，供求关系发生了变化。重点城市的销供比持续下降，已经低于08年水平，各地库存量持续攀升，新的开发企业仍然处于消化库存阶段。受市场这样变化的影响，开工等指标增速也出现了减弱，目前的市场主要是刚性需求比较明显，从去年主要城市商品房销售的市场结构来看，中小户型和中低价位的占比明显上升。
此外尤为重要的是，房价上涨的势头得到扼制，部分城市出现了调整。从中指研究院调查，多数城市已经出现了明显的下降趋势。限购政策对房价变化影响很大，应该说信贷部分对企业定价调整影响更大。在同一个区域有的项目，有的项目不，这是跟企业资金状况有密切关系。
土地市场调整幅度大于住宅市场，企业现在更加谨慎，用地完成率63.9%，是大城市成交面积大幅度萎缩，成交价格也开始出现了回落。
对于2012年房地产市场的走势相对明朗，中国房地产调控政策是相对确定的，所以今年房地产市场发展也是确定的。在2011年12月经济工作会议上，国家关于房地产市场管理的说法特清楚，对2012年房地产政策也确定了明确的基调。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投机需求，控制房价上涨不动摇。另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场，通过对经济工作会议精神的理解，今年房地产政策会有一个稳定的预期，对今年的房地产市场稳定发展可以期待。
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