[摘要] 在政府一系列楼市限制政策调控下，2011年全国房价终于开始松动。与之相应的，在去年正式开通的线路周边区域，客源量都出现大幅增长，缓解城区租赁压力，房屋租金也在去年一路升温之后开始出现回落。但租客们却感觉房租上涨凶猛,难以承受。
在政府一系列楼市限制政策调控下，2011年房价终于开始松动。与之相应的，在去年正式开通的线路周边区域，客源量都出现大幅增长，缓解城区租赁压力，房屋租金也在去年一路升温之后开始出现回落。但租客们却感觉房租上涨凶猛,难以承受。业内表示，房租的涨辐是一点点积累起来的，所以换租的房客对房租的变化感觉比较明显，但实际上最近几个月的房租基本还保持平稳。
上半月租房量升价稳
1月租金涨幅创2011年以来
对于房屋租赁市场，由于流动人员活动周期以及夏季高校毕业生离校租房，一般每年春节后两个月以及8月前都为租房旺季，年末市场一般较为冷清。不过，2010年开始的租金上涨，房租连续上涨不仅脱离传统的周期，也成为本轮物价上涨背后的一大推手。
以2011年1月为例，北京统计局数据显示，当月北京CPI（居民消费价格指数）同比上涨4.8%，而居住类价格同比上涨10.4%，其中住房租金上涨13.2%。居住类价格拉动CPI指数上涨了2.3个百分点，成为引起CPI上涨的重要因素。不过，随着楼市调控的显现，北京的房租在今年开始出现明显回落。今年2月13日，根据北京市统计局公布数据，1月住房租金同比涨幅2.6%，租金涨幅为自去年1月开始，与2011年租金涨幅相比下降了7个百分点。与去年同期相比，大约下降了11.6个百分点。
链家地产市场研究部统计显示，2011年北京市租金为3419元/平方米，环比去年12月基本持平。租金涨幅创2011年以来。链家地产首席分析师张月认为，1月租赁市场整体成交量大幅萎缩，由于今年春节提前至1月，全月近三分之一的时间处于假期，很多外地租客返乡及部分中介门店放假是成交量下降的主要原因。
今年租金涨幅 或将再创新低
春节假期过后，北京租赁市场表现出了强烈的回暖势头。根据链家地产市场研究部统计，2月上半月租赁市场日成交量环比1月上半月上涨46.9%，同时也较春节后有明显上涨。不过，与去年春节过后半个月的时间相比，日均成交量下降12%。从成交量上看，2月上半月租赁市场成交量出现明显上涨，但还没有达到往年春节后的成交水平，说明当前的租赁市场还没有完全进入到传统的租赁旺季阶段。预计租赁旺季仍在传统的3月份。
此外，租金方面也继续保持平稳态势，根据链家地产市场研究部统计，2012年2月上半月全市平均租金为3430元，比1月微降0.6%。其中苏州桥、月坛、燕莎、东直门等商圈平均租金出现较大幅度的上涨，主要是源于区域内租赁房源的增加。同时随着一些区域成交量开始逐渐活跃，低端租赁需求增加，平均租金也被明显拉低，例如石佛营、广安门等。
从今年客源的变化情况来看，一些区域的市场热度在逐渐增长。尤其是去年正式开通的线路周边区域，客源量都出现大幅增长。例如顺义后沙峪区域，2月以来客源量较节前增长78.8%，比顺义区整体租赁客源15%的涨幅增加4倍。链家地产市场研究部冯联联认为，线路的铺开也促进沿线区域租赁市场的活跃，新兴热门租赁区域正在形成，未来成交量将逐渐上涨。对于普通上班族的租客来说，交通便利仍然是首要考虑的因素。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，2012年北京租赁市场的客户需求量、房源供应量、成交量都或将再创历史新高，但是价格方面，租赁房源量的增加，投入运营的公租房项目数量的逐步增多，将有效缓解租金上涨的压力，2012年租金将总体保持平稳，同比涨幅或将再创新低。
调查
同比去年部分区域租金大涨
虽然数据显示今年以来租金保持平稳，但对于一年一租的租户们而言，却深感这一年租金上涨的迅猛。记者对北京部分区域进行了实地调查，发现春节后，的确有部分区域房源租金出现了小幅上调，与此同时，与去年同期相比，部分区域的房租上调幅度颇大。
业内人士表示，从去年全年衡量，租金的变化还是比较明显的，所以租客们感觉租金涨幅较大。但从去年年底到现在，北京整体房租变化幅度不大，春节后，租金变化幅度甚至低于往年平均水平。
昌平朱辛庄
租金年涨幅近4成
“年前房东来找我，要把房租再上调，又要搬家了”，家住昌平朱辛庄小区的小李不无“哀怨”地告诉记者，“如果加得少也就算了，一加就700多，谁受得了？”
据小李介绍，目前她租住的是一套90多平方米的两居室，从2009年入住到现在，去年合同到期后曾加过一次租金，每月增加200元至现在的1800元，但今年到期后房东打算将房租涨到2500元左右，增幅高达40%。
“当初住这里主要觉得离城区远，租金相对，但没想到就这一年内租金就涨了这么多”，同样在朱辛庄小区租房的张小姐表示，她目前租的三居室，很快房东也会。
记者发现，随着城铁昌平线的开通运营，原本只面向中关村、上地一带租客的朱辛庄小区，正在吸引越来越多北部区域甚至城区的租客，房租也就水涨船高。
通州年后租客多租金涨
春节之后，通州楼市的租赁和买卖业务都有明显上涨。
2月18日下午，在链家地产通州果园门店，不到20内，记者看到已经有三组客户前来咨询业务，其中两组是租房，另外一组是买房。而在通州北苑的另一链家门店内，则几乎空无一人，留守的工作人员告诉记者，经纪人都带客户看房去了。
“年后这半个月无论是买卖还是租赁都比年前好很多，周末看房人更多”，果园门店的经纪人小刘告诉记者。对于租赁市场来说，年后通常会迎来一波租客“换房季”，而对于买卖市场来说，年终奖、返乡等因素都带来了需求的增多。
租金方面，记者从通州几家中介门店了解到，目前正规两居室的月租金大概在2700元-2800元左右，三居则在3000元以上，比春节之前上调了100元-300元。
朝阳区红庙租金上涨导致租房高峰提前
晚上8点刚过，我爱我家红庙某门店的工作人员就“关门歇业”了。“忙活了一整天，今天打算早点‘收摊’。”该门店一位罗姓工作人员说。
据该工作人员介绍，春节后的这段时间，租赁市场明显比年前活跃，成交量也有所上涨，“就拿我们门店来说，年前一个月可能只能成交一单，但最近每天就大概有2-3单”。由于市场需求多，很多租赁房源一挂牌出来很快就能租出去，经常出现“一房多求”的局面。
据其介绍，目前该区域正规两居室的月租金大概在3300元左右，比年前上涨了大概200元左右。目前3000元以下房源数量很少，装修标准通常较差。
“因为年后通常都是换房时间，所以租赁比较集中，租金的议价空间也不大，所以有很多打算换房的租客往往把租房时间挪到了年前，那时候可选择房源更多，价格可商量的余地也更大”。小罗说。
房
租金高、成交回暖
打开房的网页会发现，“某内未用的好房子”之类的宣传语，且记者发现这类房源的租金普遍高于周边同样户型的房源。位于周边的21世纪不动产蓝筹名座店的经理告诉记者，目前的租房市场已逐渐平淡下来了，而孩子开学之前一般是该区域房的租赁高峰期。
据介绍，低年级部不少是平房，而高层的小区就那么一两个，目前一居室的租金大概是4000元/月，两居室多数为5500-6500元/月，而一些户型好、装修好的两居室能租到7000元/月，这样的租金水平同比上涨了8%左右。“家长一般为了孩子不在乎钱，这块房的价格比同样户型的其他住房要贵500块钱以上。”对于房的成交情况，21世纪不动产的工作人员表示，年后的成交量要明显好于年前的，经历了这么长时间的观望，购房者已经意识到房的空间很小，迫于孩子到了的年龄而不得不出手买房。记者在高年级部的我爱我家门店了解到，和年前相比租金价格平稳，没有出现大幅上涨，而成交量明显比年前好，该门店2月以来已成交了两套房，但成交价格出现了下跌，“之前这个区域的房5万元/平方米的价格都出现过，但我们最近成交的那套单价是4.2万元/平方米。一些比较老的房源目前的价格在3.3万元/平方米左右。”该门店的工作人员表示。
>>房东心态租金涨还是不涨很纠结
当租客们在为房租不断上涨恼火不已时，房东们也在为是否踌躇不已。
张女士家有一套位于芍药居站两室两厅的房子，使用面积在100平方米左右，去年2月份租出去的，租金是3700元/月，而眼看着目前的租金不断上涨，张女士有点坐不住了，开始往的中介打听租金情况。“我一看，我这房子怎么着租金也应该在4500元左右了。”
张女士告诉记者，最初定租金时没有考察市场，定到了3700元/月，当时房客还有些犹豫，第二天打电话过来，说房子他租了，后来才知道，他打听过的租赁市场，发现这个价格已经了。
涨还是不涨，张女士也很犹豫，不涨的话，眼瞅着自己的房子比别人的每个月少收不少钱，涨吧又怕房客接受不了走人，再招租很麻烦。
作为房东，张女士的烦恼也不是个例。
李先生在望京有套三居室的房子，如今租约快到期了，也在琢磨是否涨租的问题。“其实现在的租客挺好的，房子收拾得也很干净，很少有事找我，这房子租得蛮省心的。不过，我听中介说，周围的房子租金都涨了，劝我也把房租提高，多收点租金。”
但李先生也有同样的担心，如果提高了房租，现在的房客不租搬走了，再找这么省心的租客并不容易，而且房子空置十天半个月的，损失的都是房租。“我要是涨200元，一年也就多收2400元，空置半个月，也少收差不多这么多钱。”
观点
伟业我爱我家副总裁胡景晖三大原因平稳租金
今年年初租房小高峰的租金是相对平稳的，平稳的原因主要有三点：首先是出租房源增加，二手房房价的回落使得不少业主对卖房失去信心，同时租房市场又比较火，这样的话，不着急用大量资金的业主就转售为租，这种情况在国美城、望京、方庄等区域都比较明显；其次，轨道交通的完善起到了大的作用，在城区上班的人群租房半径明显扩大，租房群体外扩现象明显，虽然它在一定程度上使得郊区租金上扬，但市区得以缓解，全市整体来看，租金平稳；第三，合租比例明显上升，以前独居的人群多，而现在大部分是两个人甚至三个人合租一套房子。
北京市房地产协会副秘书长陈志整体平稳 部分区域看涨
截至目前的统计数显示，全市的租金水平是比较平稳的，但是这不意味着每个区域的租金都没有上浮，在一些需求比较旺盛的房或者交通便捷的区域租金还是看涨的。对于租金平稳的原因，陈志认为，主要是并不缺乏供给，转售为租的房源还是不少的，目前的交易情况不乐观，一些地段好、房东不急着用钱的房子就顺其自然地进入租赁市场。在北京的房地产方面，大家是有共识的，长期是看好的，所以业主完全会选择暂缓一段时间等待卖房的好时机。
21世纪不动产分析师粟日限购在一定程度上推高房租
目前的租金情况环比是平稳的，但同比是有大幅度提高的，同比上涨了15%。其实租金是逐月递加的，每个月涨一点逐渐地积累起来。租金上涨的原因主要有三个方面，其中最主要的就是限购使得租房的人群大增，市场需求量较大，另外，北京的就业机会相对比较多，也多，每年来北京的人要比离开北京的人多很多，这在一定程度上也影响了租金水平，还有一点就是CPI的上涨。
链家地产市场研究部冯联联租金上涨压力或将小于去年
去年刚限购之后挤出的人群涌入到租房市场，使得去年的租金上涨压力还是比较大的，尤其是去年三、四月份，今年的上涨压力可能会比去年小一点。而租金上涨的原因主要还是供需关系的变化，这一年来的需求是明显增加的，一方面是限购，另一方面是外来人口，当然也不排除部分小中介的操作，从中赚取差价。
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