[摘要] 本月16日，北京嚴厲的樓市調控政策“京十五條”執行將滿一年。記者從多家房產中介公司獲悉，過去一年，北京樓市成交量銳減至18萬套，降幅達42.6%。在過山車般的行情變化中，購房群體也回歸自住需求，投資及投機購房基本絕跡。引人注目的是，一年來，本市非京籍購房者比重下降了25%，購房套數大幅下跌79.8%。
本月16日，北京嚴厲的樓市調控政策“京十五條”執行將滿一年。記者從多家房產中介公司獲悉，過去一年，北京樓市成交量銳減至18萬套，降幅達42.6%。在過山車般的行情變化中，購房群體也回歸自住需求，投資及投機購房基本絕跡。引人注目的是，一年來，本市非京籍購房者比重下降了25%，購房套數大幅下跌79.8%。
數據顯示，自限購政策實施起至今，京籍個人購房者占比為87.2%，相比新政實施前的一年上漲25.1%。非京籍購房個人比重則下降25.1個百分點，其中外地個人購房者所占比重僅為11.2%，減少25.7個百分點；港澳臺及外國人購房比重仍保持在0.4%；企業購房比重則上漲0.5個百分點，達到1.2%。從絕對數值上看，過去一年非京籍購房者購房僅0.65萬套，比新政前一年的3.22萬套大幅下降79.8%。
去年北京住宅項目交易量逆勢上揚，一定程度上也有企業購房增多的支撐作用，但基本也是規避限購的自住為主，絕少投資的因素。“企業購房未來交易成本比個人成本高得多，投資無獲利空間；而且如果企業不完全為自己掌控，企業名義購房將來會面臨財產分割的巨大風險。”我愛我家品牌推廣專員孔丹提醒說。
據介紹，如果以企業名義購房，契稅為3%，比個人購房契稅高一倍，另外還要多出0.5%的印花稅和1.2%的房產稅。房產稅考慮了房子的折舊率，通常按房屋總價的70%計算，但必須每年繳納。在過戶交易的營業稅方面，未滿5年的住房，不管是個人購買和企業購買都按5.5%的稅率繳納。因此，一套100平方米、總價250萬元的住宅，以企業名義購買，1年后出售，交易成本要比個人購房高出約6萬元；如果四年后出售，交易成本則要高出近16萬元。
中原市場研究部總監張大偉說，近一年來樓市交易中本地需求占據9成，自住首套也占9成。目前，北京市場上成交以剛性需求為主，特別是總價在150萬元左右的項目受到市場青睞，占整體成交量8成以上。
郊區房價的回調也拉動了北京樓市交易的結構性變化。近一年來，北京城六區住宅成交量占全市的比例降至39%，而限購前一年比例為43.5%。新盤扎堆的房山區，限購前一年成交量僅占全市的9.6%，去年占比達到了12.2%。
樣本調查
通州房價重回兩年前
房價大起大落的通州，成為北京樓市深度調整的風向標，價格泡沫在低成交、高供給市場壓力下逐漸被擠出，目前交易均價已重回兩年前的水平。
昨天上午，八通線梨園站的幾家房產中介門庭冷落，一溜低價急售的廣告展板難以吸引行人的目光，偶爾進店打聽行情的多是租房客。
這一帶時尚街區、新通國際、梨園小鎮等數十個新老樓盤云集，蘇寧、貴友等配套商業設施齊全，坐地鐵半個多小時就到國貿，對京東地區的上班族有吸引力。
“相比春節前，現在的行情要好多了，周末大概日均有70多撥客人來詢價、看房。但交易量還是低，八成多都是租房而不是買房。”鏈家梨園門店店長柴有福坦言，該區域房價已經降到了2009年年中的水平，但消費者還在觀望，真正出手的很少。
“時尚街區西區，88平方米，全南向兩居室，單價1.38萬元，精裝修。”店內一則房源推介廣告顯示，梨園地區最地鐵的成熟社區，目前二手房報價已下探至1.4萬元以下。“時尚街區2006年開盤，當時是四五千元的價位，2009年年中漲到1.3萬至1.4萬，2010年初更沖高到2萬多元。”柴有福回憶，賣得最火的時候，一套房源差不多6至8個客人有意購買，現在供需比則回落到1∶2以下。
更大的變化在于，限購這一年，幾乎就沒有買完房掛牌出租的，幾乎清一色都是自住。“以前很多人剛買完就掛牌出租，顯然是投資客。健康的樓市，就應該以自住為主，這樣行情不至于大起大落。”柴有福預測，通州樓盤價格已接近底部，能再有10%的降幅就不錯了。而對于想投資獲利的群體而言，樓市黃金時代已經過去，今后不得不面對買房的潛在投資風險。
2008年之后，通州房價實現“三級跳”，從2008年的8000元左右上漲到2011年的20000元左右，增長1.5倍。嚴厲的限購政策下，房價泡沫被逐漸擠破。從去年8月份開始，通州房價連續4個月環比回落，年底均價達到1.6萬元。而鏈家地產市場研究部統計顯示，今年1月通州新建商品住宅成交均價為18899元/平方米，同比2011年1月的22526元/平方米下降了16.1%。
鏈家地產市場研究部馮聯聯認為，在2012年政策繼續從嚴的情況下，房價回落的趨勢還會加強，買方市場形成也將使得購房者“議價”權利進一步增強，年內通州住宅成交均價或將達到1.5萬元左右，預計比2011年均價下降25%。
通州樓盤降價也波及環北京經濟帶樓市。目前，燕郊區域的住宅均價已經從去年8月左右約9000元的點，降到了8000元以下。
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