[摘要] “唐家岭集体自建租赁房规划建设面积约10万平方米，相关建设手续正在报批，预计今年上半年正式动工，年底前可建成。”2月3日，北京唐家岭地区整体改造指挥部一位工作人员对《中国建设报•中国住房》记者如是说。
“唐家岭集体自建租赁房规划建设面积约10万平方米，相关建设手续正在报批，预计今年上半年正式动工，年底前可建成。”2月3日，北京唐家岭地区整体改造指挥部一位工作人员对《中国建设报•中国住房》记者如是说。
作为集体建设用地建设租赁房推出的试点，唐家岭近日成为各方关注的焦点。一方面是公众对于拓展保障房渠道的认可，另一方面也有对可能引发小产权房合法化的担忧。显然，唐家岭集体用地建租赁房的运营模式与制度框架将成为这一试点的试金石。
据本报记者调查，目前唐家岭试点采取集体出资建设方式，产权、权归集体，处置权归政府，即由政府统一向周边产业园区人员出租。相关认为，这一模式较好地体现公平原则，也阻断了小产权房合法化的路径。但他提出，这一租赁房以何种标准建设以及分配办法与保障房如何接轨，则需要更多的制度考虑。
只租不售 集体
此前不久，国土资源部部长徐绍史在“国土资源工作会议”上透露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房，北京、上海已获批准。唐家岭和其他五个地区一起，成为北京首批启动集体用地建租赁房试点地区。
据了解，唐家岭租赁房项目位于海淀区邓庄南路以北，唐家岭村回迁房正西处。记者在现场看到该地块被一层矮墙圈起，还未有任何动工的迹象。
据唐家岭村委会一位负责人介绍，唐家岭村租赁房将由集体出资建设，土地和房屋的权以及租赁房的经营权和权归村集体，但租赁房由政府统一出租，租赁所得租金由村集体向村民以“分红”的形式派发。但关于未来的具体经营操作方式，他表示“尚不清楚”，还待“上级指示”。
北京市海淀区政府的相关信息也证实了这一点。2011年12月，海淀区“两会”传出消息，海淀将试点在唐家岭村集体产业用地上建设租赁房，由村集体经营，预计将于2012年年底前建成并投放市场。
上述负责人表示，唐家岭集体自建的租赁房将纳入海淀区保障房平台，由政府统一向周边产业园区人员以“打包”的形式租赁，不对零散户出租，更不得对任何人出售。
据了解，北京市海淀区的高科技企业众多，并且非京籍人口集中，租房困难问题凸显。不久前，北京市放低非京籍居民申请公租房门槛，由各区县制定具体的申请标准和政策。唐家岭租赁房建设就是在此背景下展开的。
北京市海淀区房管局相关负责人表示，目前正在对申请租赁房对象进行调研，内容涉及家庭人口数、收入、学历、所在单位类型等，力图通过2到3个月的时间，对这部分租房需求进行摸底，为政策的出台提供依据，限度满足非京籍居民申请公租房。
根据北京市海淀区今年的政府工作报告，2012年海淀区将新开工建设、收购、租赁公租房1万套，实现配租8000套。
不会引发“小产权房”合法化
“我支持利用集体用地建租赁房，这对保障房土地供应短缺和房价快速上涨有积极的缓解作用。”上海社科院张泓民接受记者采访时如是说。他以上海为例，目前大量土地已经用做经济用地，住房保障可用地数量不多。“在这种情况下，将农村集体建设用地转化为租赁房，不仅可以拓宽保障房建设渠道，还可以增加农民收入。”
事实上，自2009年我国大力推进保障房建设以来，核心问题一直聚焦在缺钱、缺地上，是周期长、率低的公租房，更是存在建设热情不高的问题。2011年5月，国土资源部出台《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，提出对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的个别直辖市，确需利用农村集体建设用地进行公共租赁住房建设试点的，城市人民政府必须按照控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地权和使用权不得流转的原则，制订试点方案。
正是在这一背景下，北京、上海、广州等地都陆续开展过相关尝试。
早在2011年初，位于北京昌平区的海鶄落村就曾尝试以集体用地建租赁房。近日北京市海淀区也公开表示，即将在北坞村试点“闲置回迁房变公租房”，由区政府搭建租赁平台，整合村民闲置的回迁房源，作为公租房出租给有租房需求的周边高新企业员工。
上海也早在2009年出台过《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，其中提到：农村集体经济组织利用农村集体建设用地建设、主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍。2010年9月，上海出台《发展公共租赁住房的实施意见》，提出“可综合利用农村集体建设用地，适当集中新建”。
2011年底，广州市出台《集体建设用地使用权流转管理试行办法》，规定用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，也可以购买集体建设用地，但不得用于商品房开发。随后广州市住房保障室表示，鼓励社会力量利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。
“政府应该尽快出台相应集体用地建租赁房的标准，使符合标准的集体土地持有者有据可依。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，政府不要在当中作为主导，而应让村民自主经营、运作。此外，他还提出，有关部门应该提前考虑若租赁房无人租赁如何解决等问题。
浙江大学公共管理学院教师杨遴杰博士则表示，政府在此时出台放宽集体用地建租赁房的举措，有把集体建设用地给政府用来完成保障房任务之嫌。
对于可能引发“小产权房合法化”的担忧，住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊日前在接受媒体采访时表示，集体建设用地建设公租房，其产权还是归农村集体经济组织，土地性质不变，并且规定了严禁占用耕地等条款。“不是说想盖就盖，更不是说借这个名义把土地变相卖了，和小产权房是完全不同的概念。”
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