[摘要] 继4年前联手家电龙头TCL集团高调进军工业地产获得成功之后，万通控股再次跨界“联姻”果汁巨头汇源集团，图谋再造国内工业地产新版图。
继4年前联手家电龙头TCL集团高调进军工业地产获得成功之后，万通控股再次跨界“联姻”果汁巨头汇源集团，图谋再造国内工业地产新版图。2012年1月30日，万通控股与汇源集团正式联合对外宣布，双方于2012年春节前夕在北京签署了工业地产合作备忘录，宣布将结合各自的在工业地产领域进行战略合作，共同实现对汇源集团旗下工业地产资源的整合，确定在2012年度达成首批工业地产项目合作意向。双方初步确定以“部分售后回租+管理”的模式进行的合作，万通控股董事长冯仑和汇源集团董事长朱新礼，以及双方高层管理人员出席了本次的签约仪式。
业内分析人士认为，万通控股联合TCL集团开发工业地产，经过4年的市场检验，被认为是成功的工业地产创新模式。汇源集团与万通控股的此次战略合作，同样也将实现双方的互补，实现共赢。
该分析人士指出，汇源集团遍布国内的工业地产资源将助力万通控股快速扩张其在本土工业地产领域的市场份额。
据了解，2008年年初，万通控股（持股55%）和TCL集团（持股45%）合资成立了万通新创工业资源公司（以下简称万通新创）来进行工业地产开发尝试。作为国内家专门从事工业地产的公司，万通新创为工业地产业务开辟了一个全新的方向与模式。经过4年的发展，截至目前，万通新创旗下已打造“万通工社”的品牌，持有约60万平米已出租物业面积和可观的土地资源，跻身国内工业地产行业前列。万通新创通过自身专业的工业地产招商能力、物业管理能力和开发能力，将从TCL集团收购项目的空置面积一年内即完全消化，达到95%的出租率。更通过改造提升物业品质，在2011年度获得了较好的市场回报。
“汇源集团作为国内领先的饮料生产企业，拥有众多工业土地及厂房资源。从持有厂房等物业的重资产模式转变为租赁的轻资产模式，盘活沉淀资金，更益于聚焦主业发展，降低了固定资产的折旧成本、维护成本以及占用资金的机会成本，有利于优化资产负债比例及提高资产率等财务指标。因此，租赁而非持有厂房的轻资产模式是国际成熟企业通用做法。”该分析人士指出，汇源集团部分业务在香港上市，是一家国际化的公司，与国际接轨现代经营理念，可为企业带来更高财务效益，并受到资本市场的欢迎。
万通控股作为国内综合工业地产服务商的领先者，通过专业化的资产管理和开发能力，可大幅提高资产使用效率，并有效提升资产价值，在为实体企业提供出租物业的同时，利用房地产金融能力设计金融产品对接资本市场，形成良性循环的可持续性发展模式。
汇源集团董事长朱新礼十分看好与万通控股在工业地产领域的合作的前景，他表示，本次签约迈出了双方合作的步，下一步将加快推进实质性的项目合作。而且，今后汇源集团在新项目、新工厂的选址、建设方面也将引入万通控股的专业意见，使这些新项目、新工厂得以更长远、多元化地发展。比如，工业地产可以结合旅游地产、商业地产，结合度假、旅游、体验式营销进行开发以实现。
“双方的合作要有长远的眼光、持续的精神。”朱新礼表示，通过与万通控股互补、携手合作，汇源集团将积累更多的经验及财富去做更大的市场。
万通控股董事长冯仑表示，从全球视野来看，工业地产属于商用不动产，在美国商用地产股票市场(NAREIT)中的总市值排在第三位，仅次于写字楼与商业零售。以国际标准比较，国内工业地产的租金仅为东南亚以及国际上成熟市场租金的三分之一。因此，未来国内工业地产的租金及市场拥有很大的上升空间。
与此同时，在目前国内针对住宅市场的调控的背景下，尽管去年住宅价格普遍走低，商用不动产租金却大幅上扬。比如，万通新创旗下“万通工社”无锡项目所在地区工业地产的租金去年上涨15%-30%；北京写字楼租金去年上涨约30%-50%。在这样的市场环境下，大量资金纷纷涌向商用不动产。他认为，接下来工业地产将是国内房地产行业热门的领域。
据相关媒体报道，与走势不确定的住宅的市场相比，工业地产正在调控风暴下勃兴。截止2011年第四季度末，北京仓储物流等工业物业平均有效净租金达到每天每平方米0.99元，同比增长达12.5%。商务园区的平均净有效租金达到每天每平方米3.0元，同比增长13.4%。
“有机会与汇源集团合作是幸运的事。”冯仑表示，汇源集团近年来的快速发展形成了丰富、优良的工业土地和厂房资源，而且未来汇源集团还会不断地发展、扩大，双方可以此为基础进行长期、持续的合作。
万通控股是专业的地产公司，经过在工业地产领域近4年的深耕发展，在工业物业开发、运营及金融资本运作方面积累了比较成熟的专业经验。相信凭借各自良好的基础，双方的合作一定会取得很好的市场成绩。
据了解，目前有多家实体企业与万通控股的接洽，并对这种售后回租的合作开发模式表示出浓厚的兴趣。在相继与TCL、汇源强强联合之后，万通控股未来同样也会与其他的实体企业进行合作，进一步快速复制这种售后回租的工业地产开发模式。
据透露，万通控股力争3年内管理工业物业资产规模达到可出租建筑面积300万平米以上，年租金收入达到8亿元以上，从而成为国内工业物业持有运营商之一。与此同时，万通控股还将按照国际惯例以REITs或公司形式IPO上市对接资本市场。
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万通控股是北京资本规模的专业房地产公司之一，业务架构主要分为直接和基金两个方向，涉及房地产开发、工业地产、基金管理、物业服务和资产管理等众多领域。
直接的项目已经发展成为以房地产开发、工业园区开发等为核心的多元化业务格局，其中房地产开发业务已于2007年整合在A股上市，并成为沪深300指标股和房地产行业的主要标杆企业；基金业务是万通走向美国模式的基石，目前管理的总规模达32亿元，位于国内人民币基金行业内管理规模前列，尤其在商业地产基金领域具有较大领先。工业地产领域是万通基金重点方向之一。
汇源集团是从事果汁产业化经营的大型现代化的企业集团。汇源成立20年来，在23个省区市创建了60多个现代化工厂，链接了600多万亩水果基地，建立了基本遍布的销售网络，构建了一个纵贯南北、横跨东西的性果汁产业化体系。汇源集团拥有200多条领先的水果加工、饮料灌装等生产线。水果原浆加工的冷破碎、浓缩果汁加工的超微过滤、饮料生产的超高温瞬时灭菌、无菌冷灌装等项工艺技术，均处于领先地位。汇源纯果汁和中等浓度果汁饮料的市场份额一直遥遥领先。部分产品出口五大洲的30多个国家和地区。
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