华本地产企业家俱乐部建立10周年之际，由华本机构举办的“2012中国地产领袖年会”（第三届）将于2012年1月8日在北京湖南大厦举行，中国地产领袖年会是地产界层次的行业盛会，预计到会的一线开发企业董事长和总裁将超过300人，刘晓光、任志强、冯仑、茅于轼、许小年、潘石屹、易小迪等众多地产界大腕以及众多政府官员、经济学家、管理学者均会到场，参会总人数预计将超过400人。众多企业家和经济学家共同为2012年中国房地产企业发展把脉，为中国房地产行业下一个十年健康发展寻找升级之路。华本城市地产研究院高级研究员柳科庆特对地产过去近二十年历史进行了梳理。
调控之路
1990年，《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布标志着公房分配体制彻底成为了一代人尘封的记忆，房地产行业降临在了中国这片肥沃的市场。在这20年中，中国房地产行业走过了稚嫩，走过了癫狂，走向了成熟。透过这20年，从房地产的政策体制，房地产企业的经营模式和管理方法等方面，都能看出房地产行业的发展与变化。
中国的房地产政策在这20年中，走过的是一条艰辛的探索之路。1998年，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，国务院与同年宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。至此，海南房地产泡沫破裂带来的房地产颓势得以扭转，房地产行业进入了新的时代，逐渐成为中国经济的支柱产业之一。
嗅觉敏锐的民间资本开始行动，“团”应运而生。也标志着房地产行业走向癫狂。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，虽然对规范土地使用权转让，优化土地资源配置，建立公开、公平公正的土地使用制度，有着重要的意义。但于此同时也早就了一个又一个，使开发成本大幅提高，房价持续上涨。从2004年到2006年，国家出台了一系列宏观调控政策，然而密集的调控密度没有阻止房价高攀，房价问题成为民生问题。
时至2008年上半年，房价完成了它的冲顶表演，各大房地产商争相圈地上市，然而到了下半年，以央行第四次加息为标志，国家的调控政策终于奏效，放缓了这只公牛的脚步。虽然09、10两年有所缓解，但从2011年起国家又持续了严厉的调控政策，房价稳中有降。很多房地产企业面临危机。然而这也促使了房地产企业加快转型步伐，从而加快了房地产行业的发展。
专业化进程
20年的发展和演变，房地产从最初的“盖房子”变为了现在的住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等多个专业领域。随着房地产行业的发展成熟，市场日渐分化，房地产开发企业的细化分工是大势所趋。针对某一个方面做专做精，一方面可以形成企业的特点，另一方面可以形成差异化竞争，避免与其他企业进行针锋相对的白热竞争。在激烈的竞争中细分专业市场，提供满足特定消费需求的主流产品，在寻求差异化竞争中扩大市场份额，努力成为专业领域的领跑者。国内大型品牌房地产开发企业大多采用这种竞争战略。如万科专注于城乡连接带的大众住宅的开发;华侨城专注于旅游地产的开发;沿海专注于绿色、健康住宅的开发;阳光100将产品客户群定位于城市新兴白领阶层;三盛宏业的独具特色的园林地产;金融街专注于商务地产的开发。这些品牌公司目前已经走在细分市场的尖端,初步显示了各专业细分市场的领跑姿态。未来，房地产企业可能更加细化，将商与开发商分离开等。不管怎样，专业的日益细化标志着中国的房地产行业正日益的走向成熟。
精细化管理进程
房地产行业发展初期只是“盖房子”的产业，其经营管理方法简单粗犷，缺乏科学性和系统性。随后房地产行业大热，只要拿到地就能赚钱，这种粗狂式经营的劣势没有体现出来。随着国家宏观调控力度的加大，这种管理方式的弊端正逐步展现。依靠资源占有便能享受到较高的的时代正在成为过去时。有远见的企业家开始着手于企业管理方式的转型。从向土地要效益转为向管理要效益。2011年的艰难时期，大型的房地产企业依靠自身的精细化管理，运用程序化、标准化和数据化的手段，使组织管理各单元、高效、协同和持续运行；通过业务流程的优化和完善的成本控制体系降低不必要的支出，向管理要效益，实现了逆势增长。而那些依旧保持简粗犷的管理模式的企业则陷入了经营困难，资金链难以为继的窘困境地。从这二者的强烈对比中可以看出，精细化的管理模式是未来房地产企业所必然经历的转变。
正如华本机构总裁、华本地产研究院院长许文峰所说：“所谓的危机恰恰给了中国房地产企业真正意义上健康发展的机会”。中国的地产行业在顺势中扩大，在危机中成长。回顾是为了更好的展望，中国房地产一个新的辉煌二十年，正等待着一批的企业家创造。
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