[摘要] 今年樓市走勢逆轉，發展商推盤步伐受阻，資金回籠速度較往年慢，加上外圍經濟波動，而且融資成本上升，發展商面對逆境勢必加快推盤，以求維持業務穩定發展，甚至保持豐盈利潤。利嘉閣地產預計，在明年2.42萬伙潛在一手供應下，發展商推盤量將達1.5萬伙，較今年數字激增56%外。
今年樓市走勢逆轉，發展商推盤步伐受阻，資金回籠速度較往年慢，加上外圍經濟波動，而且融資成本上升，發展商面對逆境勢必加快推盤，以求維持業務穩定發展，甚至保持豐盈利潤。利嘉閣地產預計，在明年2.42萬伙潛在一手供應下，發展商推盤量將達1.5萬伙，較今年數字激增56%外，並且帶挈一手私宅買賣登記量增加46%至1.5萬宗，呈現低位反彈的走勢。
外圍不穩、政府出招影響 發展商今年推盤減
利嘉閣地產營業董事黎偉強表示，今年樓市波折極多，受到歐債危機、連連天災及政府施壓影響，發展商推盤步伐明顯受阻，令今年一手實際推盤量以至整體一手銷情持續下跌。
事實上，2011年截止12月7日為止，一手累積推盤量只有9,624伙，數量對比2010年全年的10,907伙減少12%，數量之少僅次於07年的9,505伙以及08年的8,710伙。因應市單位數量減少限制下，今年全港暫只累積9,457宗一手私宅買賣登記，預計全年最終數字將達10,240宗，較去年的12,499宗減少18%，創下96年政府發布樓宇買賣電子紀錄以來的次低水平。
然而，樓價高升加上今年一手銷售由豪宅大戶所主導，加上部份開售項目擁有毗鄰鐵路的優勢，以物業「質素」彌補「數量」的不足下，故此，今年全年預計一手銷售總額將會達到1,388.2億元，數字按年不跌反升7%，創下96年以來的歷史新高。另外，值得注意的是，今年每宗一手私宅成交單價將高見1,356萬元水平，較去年平均數值1,033萬元高出31%，表現理想。
除此之外，由於今年應市的全新私宅項目數量不多，一手餘貨銷情吸納速度較往年為佳，令一手私宅存貨一度滑落至4,500伙以下水平，數字僅次於08年首季末約4,200伙；第四季一手推盤步伐重新，才令存貨數字輕微回升至十月底的5,050伙。
明年2.42萬伙全新私宅供應
利嘉閣地產營業董事蔡榮增指出，今年發展商推盤步伐緩慢，部分項目需順延至2012年才能應市，然而，幸運的是，近年私宅動工量連年向下，由08至10年期間，私宅動工再次陷入低谷期，每年涉及單位數量只得7,400伙。故此，就算去年新貨順延至今年開售，因為本港私宅建屋進度亦同步遲緩，2012年可售新盤數字不至顯著飆升。
綜合利嘉閣地產研究部資料所得，明年全港將有87個全新一手私宅項目、合共24,223伙可供發售，數量只較今年的21,276伙增加14%。按地區劃分，新界區供應量依然稱冠，涉及項目共有28個，單位總數共16,110伙，佔明年整體供應的66.5%，新供應則偏重元朗區，該區來年將有4個項目合共3,833伙可供登場，稱冠各區，西貢亦屬明年重點發展區，可供應市單位數量3,425伙；此外，住宅重鎮屯門、大埔、沙田及荃灣區，亦有多達2,277伙、2,231伙、1,930伙及1,791伙全新單位供應。
除此之外，明年新界區一手市場繼續屬於「鐵路盤」天下。無獨有偶，區內大型項目均屬鐵路上蓋或毗鄰車站的物業項目，當中包括港鐵屯門站上蓋項目（2,011伙）、港鐵荃灣西站七區TW7項目（1,720伙）、將軍澳「日出康城」3期（1,648伙）、港鐵車公廟站上蓋項目（981伙）以及馬鞍山落禾沙項目1期（928伙）。
九龍區方面，明年可供發售私宅項目共31個，單位數量4,986伙，新盤供應集中油尖旺（2,926伙），當中大型項目包括西九填海區「浪澄灣」尚未開售部份（1,234伙）以及毗鄰未來柯士甸站的「The Coronation」（740伙）。
至於港島區，2012年一手私宅預計供應有3,127伙，而該區明年只有1個逾千伙的大型項目登場，涉及項目是屬於信和、合和及市建局攜手合作發展的利東街╱麥加力歌街項目（1,299伙）。
值得留意的是，除了大型項目眾多外，半官方機構港鐵亦有4個鐵路沿線上蓋項目、合計6,360伙可供發售；至於公營機構市建局則有6個項目可以登場，涉及單位數量2,785伙。
發展商明年勢加快推盤鎖定利潤
利嘉閣地產董事兼《極級新盤》主席徐志華指出，本港發展商向來財力雄厚，加上早年息口低企，透過銀團貸款或發債，融資成本極低：同時，樓市牛氣衝天，各方資金爭相流入市場爭奪一手單位，是發展商賣樓獲利的黃金日子。
不過，今年樓市表現不爽，加上外圍影響以及政府不斷向樓市施壓，發展商推盤步伐受阻，資金回籠速度較往年慢，加上外圍經濟波動，而且融資成本上升，發展商面對逆境勢必在新一年加速、加量推盤應市，以求提早鎖定利潤、降低融資成本及保持豐盈利潤。因此推測，在明年2.42萬伙潛在一手供應的支持下，加上明年大型項目數量較多，全年實際推盤量可望達到1.5萬伙，較今年推盤數字9,624伙激增56%，創出7年新高。
徐志華續指，發展商積極推盤的預期帶挈下，估計明年一手私宅成交宗數可望同步增加46%至1.5萬宗；一手貨源以鐵路沿線的中小住宅為主，就算成交量數再多，一手私宅成交總額大約只能達到1,350億元，數字將會較今年預測的1,388.2億元輕微下跌3%。
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