[摘要] 在供給膨脹、需求萎縮日益嚴重的形勢下，11月的樓市與天氣一樣迅速入冬。北京房地產交易管理網資料顯示，北京樓市成交量連降3周，庫存在上周突破12萬大關。
在供給膨脹、需求萎縮日益嚴重的形勢下，11月的樓市與天氣一樣迅速入冬。北京房地產交易管理網資料顯示，北京樓市成交量連降3周，庫存在上周突破12萬大關。
“今年庫存增長明顯加快，萬套增長速度從16.2%上漲到34.6%。這表明在去化率偏低的情況下，樓市正在逐漸形成堆積效應，這會進一步加深房[簡介動態]價下行。”業內專家表示，對於房企來說，越往後，銷售壓力越大，融資越困難，來自陣營內部的競爭也更加激烈。
截至10月份，對北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌交易的房地產企業進行不完全統計顯示，今年在產權交易所掛牌出售的房地產企業或專案出現了井噴，總數超過600宗。而去年同期則不足一半。
今年三季度房地產並購進一步升溫，鏈家地產市場研究資料顯示，截至今年10月中旬，房地產行業並購案例已達90餘起，超過去年全年的並購數量。前三季度，總交易金額已達256.65億，而去年同期的企業股權變動只有61宗，125億。分別上漲了42.6%和105%，遠超過了去年全年的84宗165.25億的規模。股權交易量的放大表明隨著調控的深化企業並購量在加大，預示著開發商的集中度將逐漸增加。
獨立財經觀察員侯甯表示，房地產洗牌其實早已開始，只不過現在是由以前的隱性變成了顯性。財務資料顯示，一些大型上市房企的負債率已達到了百分之七八十。
財經評論家葉檀也公開表示，自去年以來延續的房地產並購熱潮，將在未來半年內達到高峰，葉檀預計，經過這輪的房企並購，房企數量將由目前的萬家銳減到1000家左右，成活率僅為10%。
調控堅挺博弈加劇
國務院總理溫家寶日前在俄羅斯聖彼德堡出席會議時仍在關注國內房地產調控政策，溫總理說，“房地產調控，說起來我們已經進行兩年了，一些重大的措施都已經出臺，特別是我們今年要確保1000萬套保障性安居工程的房屋建設，這勢必會緩解房價的壓力，緩解居民的需求。”他表示，目前房價總的形勢還處於僵持階段，但是這一個月來也開始出現鬆動。
“總理此番表態再度表明，房地產調控短期不會出現鬆動。在此背景下，房價能否回歸合理水準，就成為目前樓市成交能否走出低迷的決定性因素。而隨著開發商降價潮的蔓延，樓市已動了真格，預計年底各地可能有更多房源出現實質性降價。”北京鴻潤地產董事長郭慶表示。
當前房地產調控進入關鍵時期，各方博弈進入深水區，此時政策取向如何，決定了此輪調控成功與否。此前反復強調“進一步鞏固調控成果”之後，近日溫總理再次回應說：“在這裏要強調指出，對於房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”這充分表明政府調控房價的信心與目標，也意味著當前的房價鬆動，僅僅是個開始。
瑞銀證券首席經濟學家汪濤在一份研究報告中也指出，即使到2012年一季度，政府也不會放鬆房地產的相關政策。但她同時認為，到那時會出現明顯的宏觀政策放鬆，包括增加財政支出和信貸額度。
關於市場對政策微調的諸多猜測，汪濤明確指出，這是面對溫和放緩的實體經濟、中小企業困境以及依然處於高位的通脹水準，政府為中小企業放鬆信貸條件、減稅並釋放了不再繼續收緊貨幣政策的信號。在汪濤看來，政策微調並不是針對房地產市場的。
“從房地產業健康發展的角度來看，宏觀調控更是任重道遠。當前，雖然房價有所鬆動，但房地產市場存在的投資過熱、需求過於集中、土地財政等深層次問題並未解決。”專業人士分析，儘管一線城市的高房價有所鬆動，但一些地產商迅速轉戰二三線城市、商業地產，投資能量依然旺盛。宏觀調控棋行中盤，一著不慎將滿盤皆輸。特別是一些過於依賴土地財政的地方政府已開始醞釀放鬆調控。顯然，解決上述問題還需要相當長的時間，調控沒有放鬆或停止的理由。
“拐點”已現降價仍將持續
近日，在全國房價下降的呼聲中，與樓市緊密相關的土地市場愈發趨冷。不少一線城市土地拍賣出現大量地塊被延期、底價成交甚至流拍現象。這一類似2008年金融危機下的局面，被業內人士解讀為，土地市場寒潮襲來，或將成就樓市拐點到來。房價走勢越發明顯，降價潮勢必延續。
從樓市最近表現來看，拐點特徵明顯：土地招投標市場驟然遇冷，樓市統計資料顯示普遍停漲，部分城市大批房產仲介倒閉，作為市場風向標的大型地產商也紛紛加入降價促銷行列……這些都是本輪調控啟動以來少有的現象。專業人士分析，如果這些現象持續下去，市場表面的鬆動可能將引發高房價“雪崩”，決定當前的“無限接近”拐點能否“轉正”的最關鍵因素，當然還是宏觀調控的走向。宏觀調控是否應該針對當前已經鬆動的市場有所收縮成為大家關注的焦點。
關於這個問題，溫家寶總理近日已給出明確答案：“房地產市場調控絕不可以有絲毫動搖。我們的目標是既要使房價回歸到合理的水準，同時又促進房地產業持續健康發展。”正因為“房價回歸合理水準”和“房地產業持續健康發展”的兩大目標還遠未實現，當前宏觀調控面對各種“拐點論”還須保持淡定，沿著早已確定的路徑堅定前行。
儘管房價普遍停漲，有的地方還從前期的超高位明顯下滑，但其價格水準仍是讓大多數消費者望房興歎。實際上，許多資金鏈尚未斷裂的房企仍抱有幻想，一些高喊“割肉”的降價舉動其實只是獲利回吐，或者是面對市場放出的試探性氣球。此時的宏觀調控如逆水行舟，不進則退，一旦政策有所鬆動，房價便會趁虛而入、應勢回漲，前幾次調控的前車之鑒，不可不察。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生日前在2011財新峰會“地產解題”討論會上表示，房地產調控政策不會也不能退出。她預計，今年年底的房地產投資增速會降到30%以下，明年上半年甚至會下滑到20%左右。
經濟學家謝國忠則在會上表示，中國房地產泡沫已破，但“這是一件對中國經濟的大好事”。他認為：房地產進入到一個大幅度下降的時代是不可避免的。中國房價下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之後可能會有反復，到2014年會出現房價下跌50%。
他還認為：中國未來幾個月房地產企業出現倒閉的時候，中國政府不能再走“救市老路”，救市對中國長期來說就是負面的，因為這會再一次證實中國賺錢的模式就是綁架政府、綁架銀行。這個經濟模式不打破，中國經濟是沒有出路的。
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