[摘要] 统计局今日在“1-10月份固定资产主要情况”中公布了同期全国房地产市场运行情况，开发投49,923亿元，同比增长31.1%；新开工面积16.0亿平方米，同比增长21.7%；施工面积47.5亿平方米，同比增长28.4%；竣工面积5.0亿平方米，同比增长18.5%；商品房销售面积8.0亿平米，同比增长10.0%，销售额4.4万亿，增长18.5%。
统计局今日在“1-10月份固定资产主要情况”中公布了同期房地产市场运行情况，开发投49,923亿元，同比增长31.1%；新开工面积16.0亿平方米，同比增长21.7%；施工面积47.5亿平方米，同比增长28.4%；竣工面积5.0亿平方米，同比增长18.5%；商品房销售面积8.0亿平米，同比增长10.0%，销售额4.4万亿，增长18.5%。
评论：
开发增速如期回落，但仍维持高位：10月单月开发5,698亿元，环比下跌11.6%；累计额5.0万亿元，增长31.1%，较上月下降0.9个百分点，其中住宅3.6万亿元，增长34.3%，较上月下降0.9个百分点。本月增速放缓符合预期，我们判断虽然增速年内将持续放缓趋势，但全年仍将维持高位。
新开工面积增速回落，符合预期：10月单月新开工1.3亿平方米，环比下降20.8%；累计新开工面积16.0亿平方米，增长21.7%，较上月下降2.0个百分点，符合预期，我们判断未来新开工增速依然呈放缓趋势。
单月销售下跌，符合预期，但下跌幅度超预期：10月单月商品房销售面积8,364万平方米，环比显著下滑26.9%，同比下滑9.9%；单月销售额4,514亿元，环比下滑25.4%，同比下跌11.1%。累计销售面积8.0亿平方米，同比增速10.0%，较上月下降2.9个百分点；累计销售额4.4万亿元，增速较上月下降4.7个百分点至18.5%，其中，住宅销售面积增长9.0%，销售额增长16.3%。我们的重点城市销售月报监测显示，主要一二线城市十月成交环比上涨4%（图表8），显示三四线城市主导了十月销售下滑。我们认为销售显著下滑意味着市场调整正在加速进行。
累计销售均价回落，符合预期：10月单月住宅均价5,054元/平方米，同比下降2.7%；累计住宅均价5,131元/平方米，同比上涨6.7%，增速较上月下降1.4个百分点。我们判断随着未来供给快速释放，价格增速将进一步放缓。
自筹资金是主要资金来源：开发企业本年资金来源6.8万亿元，同比增长20.2%，较上月减少2.5个百分点。主要受益于自筹资金的快速增加（同比增速30.8%，占本年资金来源41.2%，与上月持平）。
数据前瞻：市场近期已经出现明显调整迹象，但我们预计和销售增速仍将维持较高水平。随着未来几个月供应释放力度加大，房价调整迹象将更为明显，而新开工、土地购置将逐步走低。结合中金住房价格指数和租金指数走势，我们认为行业底部将出现在2012年一季度或二季度初。
公司层面，与行业19%的销售额增速比较，目前已经公布10月销售数据的公司，其销售额同比增幅20%以上的有：A股万科（24%）、保利（25%）；港股华润置地（58%）、碧桂园（37%）。
估值与建议：
总体看来，虽有放缓但全年维持高位已成定局，房价增幅趋缓但上涨趋势尚未根本扭转，短期内政策不会退出，但市场下调速度正在加快，房价实质性调整。我们认为政策放松将出现在明年年中，一二线城市交易量触底反弹，三四线延续平稳态势。地产板块在行业触底前难有系统性机会，震荡市中建议者关注两条主线1）高销售、有业绩龙头，2）商业地产。A股推荐万科、招商、金融街；H股推荐中国海外、龙湖、华润置地、融创中国、方兴地产和瑞安地产。
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