2011中国房地产政策效果评估及对房地产品牌企业的影响分析

中国城乡建设经济研究所所长

个，前面用了低迷两个字，怎么低迷了？成交量萎缩了，个政策效果是性需求大规模退出，这就是政策效应。房地产的成交量和吃饭不一样，和股市不一样，股市今天成交量低迷，明天买不买股票和今天不买没有关系，但是房子不一样，房子的需求量是累计供给和累计需求的关系，在上海这座城市5-8年一共卖多少房子是一个常数。今年不买明年买，前面买的多了今年就少买，5-8年一共娶多少个媳妇，就娶那么多，今年马上11月11号了没人结婚并不意味着结婚市场就低迷了，务必弄明白人们在一个中期以上的过程中买多少房子是一个常数，只不过高峰低谷，大小年之间的区别，这和其他市场不一样。政策个效应是投机性需求大规模退出，这是我们希望达到的。

第二，为反通胀这样一个国民经济整体运行的政策目标提供了良好的市场机制。中国当前调控政策并不是针对房地产你高你低，房地产你一套房卖不出去该升息还是升息，因为我们面对的是一个国际性的货币国家，输入型的货币通胀。房地产市场不管是开发贷款和成交量下降带来的按揭贷款收缩，都会反通胀以及收紧货币供给，给货币政策提供了很好的机会，所以这也是政策的有效性。

第三，为保障房大规模建设提供了资源和时间操作余地。我们需要用3-5年时间基本解决房屋问题，达到人人有房住的问题，不像个别说的中国老百姓都成了房奴，我们进一步希望解决把这个目标发展成人都有房住。我们在过去10年已经建设了个人保障性住房一千三四万套，再有几年达到3600套。

第四，为缓解社会和经济发展之间的矛盾发挥了重要作用。我们出现了很多新的不平衡，包括穷人和富人，城市发展中的城和乡，以及眼前利益和长远利益的冲突。抑制过度债资源需求或者恐慌性资源需求，性需求，对缓解社会发展，经济发展之间的尖锐矛盾我认为发挥了相当好的作用，这就是我们的政策。

对房地产企业有什么影响，没有那么多时间细说，有四句话供参考。条，依靠过度宽松的货币政策，货币环境生存的时代过去了，过去三年来我们的利率以及货币供应程度都是25年来最宽松，的，这个时代已经结束了。有人说最严厉的调控政策，谁跟你说最严厉的，到现在为止基准利率，五次升息之后不过3.5%，刚刚前不久发布的宏观经济数据，9月份通胀率同比6.1%，当然我们不是拿一个月的数据来说明利率调整，实际上今年我们前6个月通胀率平均水平5.5，7月6.5，8月6.2，9月6.1，我们已经比较长的一段时间较大程度的是负利率。货币这个东西对于房地产开发商来说最重要的要素还是太，而不是太贵，连正常合理水平价位还没有到怎么就是最严厉的调控政策。未来3-5年良性正常温和通胀，奥巴马明天改邪归正，不实行量化宽松，欧洲债务危机全部缓解了，利比亚一片祥和了，我们通胀率也会有3%-5%。过度宽松的货币环境才能生存的那个时代过了。

第二，依靠恐慌性需求支撑的市场环境过去了，我们非得像卖白菜一样销售才叫好。人们争着抢着买房子说给儿子结婚用的，问你儿子多大，六年级。依靠于过度需求，恐慌性需求支撑的市场性环境。

第三，你考虑不断才能赚钱的企业可以歇了。什么时候绝不是这样长期持续，如果不能够在市场的波动，周期性的变化中生存的企业不适合进行做下去，价格只涨不跌的过程过了。很多企业说活不下去了，我现在坦率告诉你没打算让的企业都活下去。当年中国家电发展的时候普及了一大批家电的企业，涌现了一大批品牌企业风靡一时。那些当年中国政府重点扶持的国有大企业今天何在，基本死光了，他们死光了并不妨碍中国大国的地位，依靠存活的时代过去了。第四，没有风险或者任意把风险的时代过去了，房地产从来就是一个高风险行业，你能够承受这个行业的风险就能存活下来。如果说企业有什么影响，不管是品牌还是非品牌希望认识到这四个时代已经过去了。

最后说一个故事，前不久潘石屹先生发微博说把苹果手机降到1千块就是对乔布斯先生的怀念，网友说潘石屹你把房价降到1千一平米就是对你的怀念。苹果手机价格变动规律和房价价格变动规律之间有什么区别，网友作为幽默没有什么不可以，但是真我们做点学问的话，这两种东西的价格变动是完全不同的。两点，个苹果手机是可以无限扩大再生产，生产一万台还是100万台，还是10亿台没有自然属性的上限和约束。其中一个因素是苹果公司有意采用饥饿销售法。第二，越是市场高科技产品，越是市场热点产品风险越大，高科技行业都无法避免他无形资产的折旧。别说1千块钱一台的苹果手机，一块钱一台的苹果手机也指日可待。房地产行业越发展，越进步，房子资产质量就越提高越改善。上海越修越多，上海经济总量越来越高。这些导致的结果都是上海的房子资产质量越来越高。这就是苹果的乔布斯和潘石屹的区别，谢谢！