[摘要] 在楼市调控背景之下，由于担心市场或政策因素，可能导致基于低房价的“快产快销”地产开发模式受阻，北京首宗“限地价、竞房价”地块——门头沟区永定镇项目，在昨日的出让中不出意外遇冷，仅中铁地产一家报出底价，最终也如愿以偿以22亿元拿地。据知情人士透露，该地块最终的利润最高不超过20%。
在楼市调控背景之下，由于担心市场或政策因素，可能导致基于低房价的“快产快销”地产开发模式受阻，北京首宗“限地价、竞房价”地块——门头沟区永定镇项目，在昨日的出让中不出意外遇冷，仅中铁地产一家报出底价，最终也如愿以偿以22亿元拿地。据知情人士透露，该地块最终的利润不超过20%。
地块遇冷仅中铁报价并拿地
“限地价、竞房价”的土地出让方式，是继2009年成功试点“限房价、竞地价”，2010年成功试点“限地价、竞配建政策性住房”的出让方式之后，北京市国土部门推出的又一新交易方式，即在限定地块最终出让价格的同时，设定一个未来成品房的销售价，开发商在此基础上向下报出更低的成品房销售价格，谁报的价格低，谁就拿地。
昨日出让的地块位于北京市门头沟区永定镇，土地固定交易价格约为22亿元，设定的未来销售房价为1.36万元/平方米。地块所建商品住房面积为120平方米。在销售对象上，将优先满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型购房需求。在昨日的出让中，不出意外地块遇冷，仅中铁地产一家报出底价，最终如愿以偿以22亿元拿地。
面临市场、政策双重风险
中铁地产市场开发部部长楼英瑞告诉记者，与普通商品房地块相比，开发商不太敢拿“限地价、竞房价”地块主要原因是担心政策与市场的双重风险。拿下“限地价、竞房价”地块，意味着开发商所出的地价与未来销售房价均已确定，在保证建筑工程质量的前提下，开发商只有通过财务成本的控制，即资金的回笼速度，方能获得合理利润。
“同样是22亿元土地出让金的占款，3年回收和1年回收最终的利润率肯定不同。”楼英瑞透露，在楼市调控的情况下，市场风险不言而喻，这就给销售带来困难，而如果政策层面未有保障，例如预售许可证的审批时间过长、相关税费预征额度较大，均会影响项目的快产快销。
“按照我们的测算，如果项目能够在一年内完成开工及销售，项目最终的理想利润率为15%-20%之间，一旦时间过长，利润率很难保证。”但楼英瑞也坦言，“限地价、竞房价”项目的就是政府给成品房限定了售价，远低于周边同类型项目，一般销售比较容易。
之所以楼英瑞有这样的观点，主要是因为在此前北京首宗“限房价、竞地价”地块——长阳项目的出让中，也是中铁拿地，而这个被后来命名为长阳国际城的项目，由于销售价格远低于周边同类商品房，两期开盘均当日售罄，从拿地到销售仅为14个月，远低于一般商品房两年以上的销售周期。
非热点地区 销售存疑
据记者了解，门头沟地块限定的成品房1.36万元/平方米供应价格远低于区域在售价格，目前区域内普通商品房均价在1.8万元左右，有的项目价格超过两万元，二手房均价在1.5万-1.8万元左右。而1.36万元/平方米这一价格，已经低于区域内实际市场价格20%。
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟表示，本地块的入市给保障房建设带来了新思路，相比公租房、限价房等房源，本类型保障房的保障对象更广泛，而且这部分需求恰好是之前商品房市场的需求，目前已经成为夹心层，解决这部分需求也将明显稀释商品房市场的需求，对楼市调控将有明显的良性影响。
但伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，相比于房山而言，门头沟非成交热点区域，在8月门头沟区的商品房住宅成交只有16套，占全北京交易量的0.3%；二手房也仅签约了66套，占全市的0.7%左右，此次门头沟地块能否像长阳国际城一般受热捧，目前尚难确定。
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