[摘要] 昨天，北京市住建委公布了“京版拆迁条例”的三个配套文件的征求意见稿。征求社会各界意见。备受关注的拆迁评估机构选定，停产停业补偿在配套文件中均作出明确规定。今年年初，国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。今年6月，《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》出台。
“京版拆迁条例”三个配套文件征求意见，拆迁户可选评估机构
昨天，北京市住建委公布了“京版拆迁条例”的三个配套文件的征求意见稿。征求社会各界意见。备受关注的拆迁评估机构选定，停产停业补偿在配套文件中均作出明确规定。今年年初，国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。今年6月，《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》出台。
停产停业补偿三项条件
●被征收房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑
●有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋
●已办理税务登记并具有纳税凭证
A非住宅经营补偿评估公式
1以自有非住宅房屋，从事生产经营活动的：停产停业损失补偿费=(月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业损失补偿期限。
备注：月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的净利润，按征收时上一年度月平均净利润计算。员工生活补助标准按北京市上年度全市月平均基本生活保障标准计算。修正系数基准值为1，根据企业经营状况和市场预期进行修正。
2承租非住宅房屋的：停产停业损失补偿费=(房地产月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业损失补偿期限。
B住宅生产经营一次性补偿
按照实际经营面积每平方米800元至3000元给予一次性补偿，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际确定。如果被征收人对一次性补偿金额有异议的，可以申请评估确定。
1安置保障《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》
拆迁户无需摇号可得保障房
征收国有土地上个人住宅，被征收人符合北京公租房、廉租房、经适房或限价房条件，通过资格审核的，作出房屋征收决定的区、县政府应当优先给予住房保障，对被征收人直接配租、配售。
这意味着，通过资格审核，可配租配售保障房的被征收家庭，可以不用参加各区县的公开摇号，而是直接提供保障房房源让其选房。据了解，对于被征收人住房保障的资格审核，与北京其他保障房家庭的资格审核完全相同，也将采取“三级审核、两级公示”的办法。
■措施
住保部门拆迁现场受理申请
征求意见稿规定，区县政府应根据房屋征收补偿计划和保障房建设计划，优先安排建设保障房，满足符合住房保障条件的被征收人使用。
同时，各区、县在房屋征收与补偿工作过程中，应组织区、县及街道(乡镇)住保部门到现场，建立绿色通道，简化审核程序，压缩审核时限，现场受理、审核、公示被征收家庭申请。在5个工作日内完成对登记家庭的初审，并在现场组织为期5日公示。区县住保部门在5个工作日内完成复审，并报市住房保障管理部门备案。
被征收人符合廉租住房申请条件的，可以申请廉租实物配租。如果被征收家庭已选择某种形式的住房保障后，不得再参加保障房公开摇号配租、配售。
2价格评估《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》
拆迁户选择价格评估机构
被征收房屋的补偿价格，是由房地产价格评估机构来测算的。《办法》规定，区县房屋征收部门将公布审核通过的房地产价格评估机构，由被征收人来协商选定。
征求意见稿规定，市住建委将根据价格评估机构的资质、从业经历、记录、社会反映等，建立评估机构名录，并向社会公布。进入名录的评估机构要具备房地产价格评估资质，同时不能有出具虚假或重大错误评估报道等不良记录。没有列入该名录的，不得承接房屋征收评估业务。
■措施
协商不成投票选评估机构
房屋征收时，区县房屋征收部门首先公开发布房地产价格评估机构，符合条件的评估机构可以提出申请，区县房屋征收部门审核后，公布入围机构的名单。
随后，征收部门将组织被征收人协商选定评估机构并公布。
协商不成的，区县房屋征收部门可以采取投票方式，根据多数意见，选定评估机构。也可以采取公开摇号的方式随机选定。摇号工作将进行全程录像，公证机构负责公证。
如果被征收人在规定时间内不协商，造成无法按期选定，将由房屋征收部门从报名的房地产价格评估机构中摇号确定。
而如果某个征收项目没有评估机构报名，则从机构名录中选定不低于5家机构，供被征收人协商选定、投票选定或摇号选定。
3停产补偿《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》
停产停业补偿需纳税凭证
因国有土地上房屋征收，造成停产停业损失的，将给予被征收人一定的补偿。并公布了补偿评估的计算公式。而如果是用住宅房屋从事生产经营活动，则将按照实际经营面积，给予每平方米800元至3000元的一次性补偿。
被征收房屋如果符合三项条件，应当给予被征收人停产停业损失补偿：被征收房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；已办理税务登记并具有纳税凭证。
■措施
补偿应包括员工生活补助
如果被征收房屋是非住宅的，将由征收双方按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。征求意见稿还提出了补偿评估的计算公示。而如果生产经营单位或个人承租非住宅房屋的，也有相应的计算公式。
按照老版的“北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见”，只有非住宅房屋才能获得停产停业补偿，此次新版实施意见的配套文件则规定，如果是用住宅房屋从事生产经营活动，则将按照实际经营面积每平方米800元至3000元给予一次性补偿，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际确定。如果被征收人对一次性补偿金额有异议的，可以申请来评估确定。
市房协副秘书长陈志
目前，北京的保障房都设有一定的准入门槛，最为宽松的限价房，要求4口及以上的家庭年收入不能超过76万元。目前的拆迁补偿分为货币补偿和房屋产权调换两种方式。即直接给补偿款，或提供安置房。补偿款或安置房给予了拆迁家庭后，该家庭的资产或住房面积就很有可能不符合保障房的申请标准。
过去对于由谁来选定评估机构，并没有清晰的规定。明确由被征收人来选定，这是进步。
但被征收人的选择是要在区县房屋征收部门公布的名单中，在一个划定的圈子里。也有可能出现被征收人不信任这份名单，希望自己来选择的情况。如果被征收人不愿意选择房屋征收部门公布的评估机构，建议也可以自行选择符合条件的评估机构。
目前，北京因拆迁导致的停产停业，大部分的补偿都是双方协商确定，最终协商的补偿期限都大大超过4到5个月。
4到5个月的补偿期限是否太短？对自有住宅经营每平方米800元至3000元的一次性补偿标准，应公布标准的计算方式，让大家了解到该标准是如何计算出来的。
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