[摘要] 对一心想在合适的时机尽快在上地区域买套房，以尽快和女朋友结婚的中关村“北漂”张冉而言，本轮房地产调控中和他最相关的问题是，房价能不能真的降下来，到底能降多少，什么时候买最合适，不会“买亏”。
探访京城 楼市走向
对一心想在合适的时机尽快在上地区域买套房，以尽快和女朋友结婚的中关村“北漂”张冉而言，本轮房地产调控中和他最相关的问题是，房价能不能真的降下来，到底能降多少，什么时候买最合适，不会“买亏”。张冉注意到，自6月开始，北京市房地产协会每月公布的数据都在显示，北京新建普通住房成交均价自5月起，与去年相比出现逐月下降态势，到7月，已比去年全年均价下降了8.2％。让他困惑的是，一直将看房区域锁定在海淀中关村、上地等区域的他，并没有感觉到房价的松动。
记者近日对北京的楼市各区域70多个有成交记录在售楼盘的调查显示，张冉的感觉对，也不对。对，是因为，相比通州、大兴、顺义等新城，包括张冉看房区域中关村、上地等区域在内的北京城区，在售楼盘成交均价鲜见松动；不对，则是调查数据显示，今年新增商品住宅集中的通州、大兴、顺义、昌平、房山、门头沟6个新城区域，无论是在售新盘还是二手房，相比年初3月——北京公布“京15条”调控新政后的个月，成交均价跌幅普遍在15%—20%之间。
■“”新盘不多
实际上，从年初至今，包括西城、东城、海淀以及朝阳、丰台、石景山部分区域在内的“”新盘不多，新增供应基本是老的在售楼盘，如远洋万和城、北苑筑华年、首开璞瑅、中海紫御公馆等在售老楼盘后期推出的新量。调查显示，这部分城区楼盘从房价变动上看，出现两个特点：
其一，越城或者拥有稀缺资源的的楼盘，如东钓鱼台家园、四季世家、红玺台、中海紫御公馆等，从3月至今，成交均价基本没有什么变化。如远洋万和城，3月成交均价为49581元/平方米，而截止到昨天，北京市房地产交易管理网显示其成交均价为49308元/平方米，基本持平。其二，城区楼盘随着所处地理位置由“城区”向外辐射，房价也相应出现小调，越往“外”，房价下调幅度越明显。如丰台花乡中海九浩苑3月成交均价为34201元/平方米，眼下成交均价为32866元/平方米；北苑地区筑年华3月成交价为26023元/平方米，眼下成交均价为24605元/平方米。 而中关村、上地等热点区域，因北京“城北”的传统看法以及房等概念，无论是二手房还是新房，都未见松动。
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■外围热点区域价格松动
CBD“北漂”郝宜近期则在东坝首开常青藤买了一套两居，原因是和去年相比，常青藤了。调查显示，通州、大兴、顺义、房山、门头沟、昌平等6大新城以及朝阳区东坝等新热点区域在内的“外围”区域，有两个明显的现象，，新盘以合理价位入市，如回龙观区域领秀慧谷以19600元的价格，成交套数达到了158套。第二，在售老楼盘通过各种方式促销，如通州融科钧廷，部分房源95折；K2海棠湾，精装修送家电；M5朗峰，2万抵10万；大兴区富力丹麦小镇，全款、按揭贷款都可享受到93到99折的均价。
■为何“没感觉”
一个值得关注的有趣现象是，记者在调查中，尽管数据显示通州、大兴等北京城“外围区域”房价已降了15%到20%，但大部分购房人甚至不少业内人士都表示，“肯定是降了，但是没有感觉到降这么多”。调查显示，这和“外围区域”各开发企业的方式有关。
调查显示，“外围区域”可分为两大类，一类是新盘低价入市。因为没有已经成交的“历史负担”，近几个月来，新盘均采取了“低开”方式入市，即以合理价格入市。以中信新城、领秀慧谷、文合苑为代表，中信新城以22500元的成交价格，成交套数达到了134套，领秀慧谷以19600元的价格，成交套数达到了158套，文合苑以22000元的价格，成交套数达到了211套，这三个项目反映出市场需求对于合理价格项目的充分认同。另外一类是已经有“成交历史”的在售老楼盘的。出于对2008年那轮房地产调控中曾经出现，包括眼下还在部分的楼盘上演的带来前期业主“要求赔偿”的担忧，这部分楼盘多采取“变相”。
记者了解到，“变相”有四种类型：类，是送精装修，如通州K2海棠湾。第二类，是送物业费。第三类，是通过推和前期产品不同类型的“新产品”，直接销售，如顺义香悦四季，近期均价降到1.6万元/平方米的在售的楼盘就是不同于前期的小户型；首开常青藤也通过新推景观、位置相对差的楼座而实现直接。第四类，则更隐秘，优惠信息仅限和“有购房诚意”的购房人分享，如房山某楼盘，因担心带来前期业主“闹事”，对外并没有公开优惠措施，但对“非我的项目不买”的客户直接。
■考验
买卖双方“契约精神”
几位不愿意透露姓名的业内人士无奈地告诉记者，开发商“半遮半掩方式”引人深思，背后透露出来的问题是，北京楼市的成熟度有待提高，市场变动将对买卖双方的“契约精神”都带来不小的考验。
“事实上，从2月至今，限购等政策带来的成交量的萎缩，让不少开发商的资金链陷入紧张状态，曾经出现并还在上演的带来的前期业主纠纷事件，让成了多家企业想干却又不敢干的事。”通州几位开发商告诉记者，眼下，公司天天开会商量，如何“自然”，既不让前期业主不满，又能吸引购房人买房。对此，北京楼市几位人士表示，北京商品房市场不像香港和中国股市，经历了大跌的考验，就会引起前期业主闹事的现象说明买房人很不成熟，缺乏“契约精神”，不遵守购房合同的约定。
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