[摘要] "金九银十"是国内楼市近年来最具标志性意义的营销符号之一，开发企业往往在这一时期通过各类优惠、促销手段推动成交量的高涨。回顾2008年到2010年的"金九银十"，由于宏观经济环境和国家调控政策的不同，先后表现出惨淡收场、成色不足、名副其实三种迥异的成交结果。
"金九银十"是国内的楼市近年来标志性意义的营销符号之一，开发的企业往往在这一时期通过各类额优惠、促销手的段推动成交量的高涨。回顾2008年到2010年的"金九银十"，由于宏观经济的环境和国家的调控政策的不同，先后表现出惨淡收场、成色不足、名副其实三种迥异的成交结果。
图12008-2010年重点城市一手房成交走势（单位：套）
数据来源：伟业我爱我家市场研究院
2008年："金九银十"成"铜九铁十"惨淡收场
据伟业我爱我家的市场研究院数据显示，2008年9、10月，北京、上海、天津、南京、杭州、苏州六市的一手房成交量均处于该市当年的成交低位。在全球金融市场动荡，国内经济的增速放缓的宏观背景下，国家房地产宏观调控政策出台，银行信贷的收紧，加重了购房者的观望情绪，部分购房者选择推迟购房。因此，尽管开发企业积极推盘，仍无法挽回楼市成交低迷的颓势。
2009年："金九银十"成色不足，高峰并未出现
继2008年的房地产市场调整之后，2009年大部分开发商选择"以价换量"的营销策略，成交量稳步回升，各大城市都迎来了楼市的全面回暖。从伟业我爱我家市场研究院统计数据可以看出，2009年的3-8月，北京、上海、天津、南京、杭州、苏州六市楼市持续火爆，而作为传统成交旺季的"金九银十"的成交量反而相形见绌。究其原因：一方面，此前的持续热销一定程度上透支了市场需求；另一方面，市场成交的持续火爆的形势下，开发商对"金九银十"传统营销旺季的重视程度下降。
2010年："金九"名副其实，"银十"草草收官
由于2009年至2010年初部分城市出现的房价、地价过快上涨的势头，政府在2010年4月17日出台新"国十条"，对性的需求进行了严格的限制，限购、限贷、限外使楼市进入"三限"时代。新"国十条"公布之后，主要的城市一手房成交量应声而落。经过近四个月的政策适应期后，各主要城市一手房成交量开始回暖。9月，大部分开发企业都积极推盘并推出诸多优惠促销活动，成交量冲上高峰。9月29日，"国八条"公布，进一步提高购房门槛，导致10月大部分城市成交量环比出现不同程度的下滑。
伟业我爱我家市场研究院认为，各年的"金九银十"表现不一，是与经济环境及政策调控密切相关的：
一、在经济形势不乐观、调控政策趋紧的情况下，民众的购买力普遍下降，加上对房价的下行预期，更多人会选择推迟购房计划，从而使成交陷入低迷；即使开发企业在"金九银十"期间加大推盘力度、采取优惠促销活动，也未必得到市场的积极回应，如2008年。
二、在经济环境良好、调控政策宽松的情况下，由于平时成交情况良好，"金九银十"的营销价值也不会得到开发企业的过多关注；因此成交表现相对于其他各月而言不会明显，如2009年。
三、在经济环境良好、调控政策趋紧的情况下，需求方的观望情绪滋长，或将助涨平时的成交低迷；这种情形下，"金九银十"成为重要的营销阶段，开发企业会借机大量推盘和开展优惠促销活动，因此更容易出现成交高峰，"金九银十"更为明显，如2010年。
如今，由于成交低迷，开发企业存货激增，截至8月17日，内地已经公布半年报的38家上市房企期末存货达到3762亿元，同比增长45%。加之融资成本高企，开发企业资金链面临巨大压力。近期，部分项目采取实质性的营销策略，获得市场的积极回应，如北京富力金禧花园、惠州碧桂园十里银滩等项目。
同时，美国褪去3A信用光环，国际经济形势开始出现异动，而国内经济增长速度趋缓，通胀压力依然很大；另外，新限购城市名单还未落地，房贷投放力度存在变数。政策持续加码作用下，购房者对房价的下行预期增强，观望情绪空前增长。
基于此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮预计，随着开发企业资金链的日益紧绷，越来越多的开发企业将会采取以价换量的销售策略，而即将到来的"金九银十"无疑是大举开展优惠促销的时机。但是考虑到目前经济、政策形势依然不明朗，从宏观角度来看，楼市可能延续2010年"金九银十"的局面，但也不排除逐步走向2008年"铜九铁十"，这给未来的市场走势增添了些许不确定性。
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