[摘要] 102国道的两侧，几乎云集了燕郊在售楼盘的售楼处，“把握燕郊最后的购房机会”成为各大在售楼盘的宣传标语。记者上周末在此走访时发现，几乎每一个售楼处内都有数十位看房者，场面火爆。
102国道的两侧，几乎云集了燕郊在售楼盘的售楼处，“把握燕郊最后的购房机会”成为各大在售楼盘的宣传标语。记者上周末在此走访时发现，几乎每一个售楼处内都有数十位看房者，场面火爆。
在星河185项目的售楼处，销售人员郭小姐告诉记者，该项目此前的平均成交水平为每个月20-30套，“但上个周末，两天时间内就卖了60多套，几乎是开盘以来的成绩。”郭小姐称，最近两周内，该项目设在市内临时售楼处的12名销售人员，平均每天每人要接送3-4组客户，算下来，平均每天来自北京的看房者接近50人，“因为最近房源比较紧张，很多客户都是看房当天就交定金”。
限购带来抢购潮
在销售人员看来，燕郊房源之所以突然间如此抢手，主要是因为燕郊即将出台楼市限购令。他们表示，限购后，燕郊购房者很可能将仅限于当地户口，首付、利率等也将提高。
在前往燕郊某项目的看房班车上，记者遇到一对王姓夫妇，在这对大学毕业没几年的小夫妻看来，北京的房子已经“没法考虑”，在燕郊也将被限购之前，“得赶紧买下一套”。持这种观点的购房者不在少数，据天洋城、星河185等项目销售负责人介绍，想赶在燕郊限购之前买房的人，一般都是以刚性需求的年轻人为主。
不只是燕郊，记者了解到，包括香河、廊坊、涿州、固安等在内的环北京区域，在“二三线城市限购”的催化下，楼市都异常火爆。
9月楼市或将质变
中原地产和链家地产对二三线城市住房价格进行监测后判断，预计可能有30-35个二三线城市被列入新增限购城市名单。其中，北京、上海、广州、深圳周边的中小城市，如珠海、惠州、昆山以及河北的燕郊、香河、固安、廊坊等，将成为新限购城市的“重要考虑目标”。
不过，21世纪不动产中国区市场总监陶术龙告诉记者，燕郊此前已经执行限贷政策，非河北籍客户购房被禁止贷款，这一政策已经限制了很大一部分北京购房人群，所以未来即便执行限购，力度也不会很大，“限购政策其实是给大家一种心理暗示，会造成购买恐慌。对开发商来讲，抛盘或者制造这种恐慌气氛，是甩盘或者营销的一种手段，购房者应该审慎判断”。
北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，预计二三线城市的限购将在8月底全面开始，将明显影响到今年的“金九银十”。随着限购城市逐渐清晰化，9月之后的市场很可能迎来质变，预计房价很可能在限购政策蔓延的影响下开始全面松动。链家地产首席分析师张月也认为，与往年活跃的市场不同，今年“金九银十”，房地产市场“去泡沫化”进程或将加速。
三轮调控的叠加影响下，楼市即将迎来的这个“金九银十”很难延续往年的辉煌。面对“四座大山”的重压，开发商不得不做出实质性的战略调整。
根据房地产交易管理网数据，8月中上旬楼市的供应量与7月同期相比增加了七成。而仅8月19、20两日，开发商取得预售许可证将要入市的项目就达到8个，开发商期待在传统旺季取得良好销售成果的意图表露无遗。
然而，和去年相比，今年“金九银十”，开发商将会面临多方面的销售压力。业内预计，10月份后，楼市价格平均下调比例可能达到5%-10%。
压力一成交量未现回暖趋势库存同比增万套
据链家地产市场研究部统计，截至24日，8月北京新房住宅成交3946套，预计全月成交在5500套左右，环比下降约40%，是新政半年以来各月成交量的值。
传统的“金九银十”将近，但新房住宅成交量却出现半年以来的值，且未现上涨趋势，因此，“金九银十”出现成交量低位回暖的拐点时间或将延迟，至少在9月初尚难以体现。
与此同时，楼市库存量再次回归10.8万套的高峰，较去年8月底增加了1万多套，预计随着9月份的开盘放量，库存量极有可能突破11万。受目前销售状况和库存压力的影响，在售和未来两月将要入市项目的销售压力短期内很难有所减弱。
压力二超半数项目“低开”压力持久
8月23日，富力地产在中期业绩发布会上宣布调控以来价格已下调10%，预计下半年价格还会下调10%。
据了解，今年富力地产在京已开盘销售的商品房住宅项目金禧家园，拟售和成交均价较去年上一期开盘时分别下降7%和4%。而这只是整体市场的一个缩影。
房地产交易管理网数据显示，截至8月25日，北京共有108个商品期房住宅项目入市，旧盘新开的项目有65个，其中约有35个成交价格低于上期开盘，占54%。而算上打折促销的纯新盘，今年实际的商品住宅项目比重将超过50%。
业内认为，一方面，城区项目少有分布，城区商品住宅成交比重较7月下降11%，预计“金九银十”期间城区不会出现价格大幅上涨的可能；另一方面，大型房企下调价格对于市场的标杆作用得以凸现，加上中小房企在京存货较多，即使在“金九银十”，价格下调的步调也不会停滞。
压力三购房成本达历史高位需求难回升
和去年“金九银十”相比，消费者购房成本显著提高，购房需求被抑制。
自去年10月20日起，央行累计上调基准利率5次，5年以上房贷利率由5.94%上涨为7.05%，而算上2010年9-10月首套房贷尚存在基准利率85折的优惠，实际5年以上房贷利率上涨2个百分点。同样贷款100万，20年还清，当前月还款额和总还款额分别增加了1156元和28万元。
另外，根据央行25日数据，7月人民币存款减少6687亿元，同比少增8166亿元，这意味着市场现金流动速度加快，通货膨胀的压力依旧存在，“金九银十”期间加息预期增加。这与消费者购房意愿的减少将形成叠加效应，与往年同期相比，消费者购房意愿明显不足。
压力四业绩环比下滑27%房企资金链堪忧
根据链家地产市场研究部统计，8月房企在京新开商品期房住宅销售业绩约为65亿，环比下降27%。链家地产首席分析师张月认为，房企在售期房住宅销售业绩下降将直接影响房企的自筹资金来源。
根据国家统计局公布的7月份房地产资金来源数据，受成交低迷的影响，自筹资金环比降幅28.8%，预计8月这一指标依然会有所下降。
此外，9月份北京将会有30个左右项目入市，较8月份约增长一倍。一方面房企期待“金九银十”旺季或放量一搏，另一方面今年“金九银十”受上述因素制约未必成交火热，房企资金回笼更多地需要在价格、供应等多方面平衡中得以实现。
分析寻求逆市突围房企迫在眉睫
随着入市新项目的增多，楼市库存量可能在4季度达到高峰。而在观望情绪日益浓厚的市场环境下，只能通过的方式才能有效提高成交量。
目前，已有部分企业下调新入市项目价格。23日，富力地产宣布价格下调10%，以后存在进入深度调整的可能。预计其他房企除了上半年供应产品结构的调整外，下半年主要在价格上进行调整。业内预计，10月份后，价格平均下调比例可能在5%-10%。
链家地产首席分析师张月认为，今年“金九银十”期间，开发商面临多重压力，仅仅对单一方面做出应对是远远不够的，更需要对各方面有所平衡。比如房价下降是否能够获得薄利多销，提高成交量，是否能够减少库存，都是开发商做出相应对策时应该考虑的方面。文/记者杨予诺千龙网
“新国八条”广州细则在2011年2月24日正式出台，更严的“限购令”取代了去年10月实施的“限购令”。时满半年，调查结果显示，广州市一手房成交量环比有所上升，和上月相比，成交套数上升7.9%，成交面积更是环比上升10.9%，其中，六区的成交套数增幅惊人，环比大涨56.5%。
此外，在广州市有网签记录的楼盘中，抽调广州100个主流楼盘的成交均价进行对比，结果显示，有38%的楼盘成交均价出现上涨趋势，仅有21%的楼盘成交均价出现了下滑，同时有41%的楼盘成交均价基本保持不变。
六区成交量大涨56.5%
以2011年6月25日-7月24日和7月25日-8月23日这两个时间段30天的一手房成交数据做参考，发现“新国八条”广州细则出台6个月后，全市成交量再次向上扬，从上月的5451套增加至5882套，上升幅度为7.9%；成交面积则由62.2万㎡增加至69.0万㎡，上升幅度为10.9%。从成交构成来看，主要是六区的成交量有所增加，从上月的924套增加至1446套，幅度高达56.5%，成交面积的上涨幅度则达到41.0%。新四区二县的成交量则变化不大。全市成交均价则从11371元/㎡上升至12008元/㎡，环比上涨5.6%。
此外，全市新增供应量环比上升。政策出台后的一月新增供应套数为3605套，新增供应面积为49万㎡，而在第六个月，也就是满半年后，新增供应量为6674套，环比上涨39.9%，供应面积为74万㎡，环比上涨15.6%。目前已是8月底，金九银十的传统旺季，预计新增供应量还将继续增加。
近四成楼盘价格明显上升
以这两个时间段的成交均价为参考基数，在广州全市抽查了100个主流楼盘的成交均价进行对比，考虑到正常的浮动情况，假设浮动正负2%以内的楼盘为价格没有变动，涨幅超过2%的楼盘为升价，跌幅超过2%的楼盘为，那么意味着广州有38%的楼盘依然出现的趋势，比上月的26%增加了12%；仅有21%的楼盘价格出现现象，比上月调查的37%减少了16%。另外，41%的楼盘价格基本没有变化。(赵燕华姜笛)
“温州楼市一夜入秋：满城尽闻恐慌抛房声”，8月17日媒体报道一出，众人心惊：这拨严厉调控下，中国团的发源地——温州楼市率先崩盘？
记者近日深入温州市区及瑞安楼市求证“温州楼市恐慌性抛盘”一说的真相。调控下的温州楼市，尽管出现普遍打折现象，但远没有达到“恐慌”和“抛盘”的程度。
二手房常见9折，挂牌量并未猛增
“房东急哭了”只是中介的噱头
记者先找到了这次的新闻源头，位于鹿城区飞霞南路的《温州都市报》广告。针对近日被热炒的温州都市报分类广告出现5大版挂牌住宅房源的消息，温州都市报分类广告负责人潘宁宁断然否认，温州二手房市场成交量占整个楼市成交量的9成左右，每天几大版的房源广告是常有的事。今年的二手房分类广告相比去年反而有所减少，“去年普遍是5个版的广告，今年平均只有3个版。虽说7月份以来成交量明显下挫，但也没有增加”。
据温州市房屋登记提供的数据，今年上半年温州市区(鹿城、龙湾、瓯海、开发区)二手房成交量为4849套，较去年同期的5980套下降23%。据多家当地中介提供的数据，目前部分二手房源的房价每平方米下跌4000~5000元，以温州市区3万~4万元的平均房价看，下降幅度在一成左右。但8月至今，并没有出现恐慌性抛盘现象。
叶良金，温州大中介、21世纪不动产新城店店长。据叶良金介绍，8月1日~8月20日，21世纪不动产旗下70家门店的二手房源挂牌量为1200套，相比7月份下半月的1351套反而有所减少。同样，客公集的新城店挂牌量也变化不大。
“温州人手头有个两套以上房子的很常见。现在的房东大多是因为限购限贷，将手头的房子出售筹集首付款，真正一下子抛出好几套房子的不多见。”叶良金说。
仔细查看温州都市报的这些房产分类广告，确实不乏一些看似夸张的“急售”、“超急抛售”、“房东急哭了”的字样，但记者电话拨打过去，接听的都是房产中介。
一标题为“十万火急”的广告，经纪人告诉记者，他们“这套六中72平方米的房，房东原来每平方米挂3.2万元，现在每平方米只挂3万元”，房东是因为换房要付首付，才想到要把房卖掉，其实也并非那么“急”。比较夸张的是，一标题为“房东急哭了”的分类广告，据说是因为房东借贷到期无法按时归还而想卖房，而对于房东是否真的急哭了的问题，中介小姐笑了笑，表示她也不是很清楚，“广告嘛，总要说得夸大点”。
今年收成仅为去年的1/5
二手中介生意清淡，新房供应量奇少
虽说还没有出现大面积抛售潮，但不可否认的是，温州这一楼市抗性最强的城市也遇上了前所未有的寒潮。
包洲峰，温州都市报房产事业部负责人，从事房地产工作已有10多年的历史。“今年的限购对楼市的打压作用非同寻常。2008年底金融危机来临时，温州楼市房价也没跌，但今年，二手房价已出现9折松动。”
记者在温州市区看到，很多房产中介都门可罗雀。一些店虽然开着门却难觅老板踪影，一家名为“名克房产中介”的门店开着门，屋内却没有人，记者按照门上留的电话打给老板，对方声称要一个以后才到。在温州瑞安有名的的房产中介一条街，记者看到，密密麻麻的六七十家中介门店，起码有三分之一的门店是铁将军把门。兴荣房产中介的陈老板说，今年获利只有去年的1/5。卖掉的风荷小区三期的一套房，原来均价卖35000元/平方米以上，现在30000元/平方米左右出售。
与二手楼市的生意清淡相比，一手楼市因为供应量奇少而房价变化不明显。温州市房管局提供的市场预警预报显示，今年上半年温州市区批准预售商品房2.53万平方米，较2010年同期的24.01万平方米大幅下降。
据悉，也就是近两个月，温州新盘开始出现9~9.5折的折扣，但销售状况尚不错。7月30日，位于温州龙湾区的商业项目万达商业广场开盘，虽然要求一次性付款，但据温州房管局数据，截至本周一，已售出664套，销售率为55%。
没钱赚不如不卖
客大多按兵不动
程宏达(化名)，43岁，瑞安企业主，家里办了鞋厂。程宏达手头捏有6套房子，瑞安4套，上海2套。记者在本报和瑞安报共同举办的杭州精品楼盘推介会上偶遇了他。“现在房子卖出去也是亏的，不如不卖。”
程宏达的房子均是2009年之前买进的。“这些房子均是市场低位时买进，大多数已还清银行贷款，目前只有一套房欠银行约几十万的贷款。”虽然房价正在下跌，但程宏达并不急。
“房价要像2009年那样疯涨是不可能了，但限购只是暂时的，楼市依旧是风险的渠道。”记者在温州，碰到不少经验丰富的温州客，发现他们都持这样的观点。吴中(化名)，温州人，手头有四套房，身家已有两三千万元。吴中有丰富的房产经验，近期一直持仓观望。“温州房价虽然奇高，但是有雄厚的民间资本支撑。假如楼市崩盘，温州也是最后一个城市。”
中国人民银行温州支行7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》中称，温州民间借贷市场规模20%被用于房产或集资。但温州一位专业客却私下里告诉记者，借高利贷的确有，但一般是2010年下半年房产的温州人，只是极少数。去年下半年开始，银行就开始限贷，他们贷不到款就去向亲戚朋友借钱，一般月息也在2分以内。而有多套房子的专业客一般负债率也不高，更不会借高利贷去买房。这些原因导致他们不会成为近期抛售房源的主流人群。
相关数据显示，温州今年至今的民间借贷规模达1100亿元，相比去年的800亿元又上升了300亿元。但是，随着放贷利息达到历史高位，近期温州当地出现多起企业主卷款逃跑事件，民间借贷风险凸显。“接下去，情愿利息低点，也要寻找稳当的放贷渠道。”一位放贷者说。看来，接下去，温州民间资本的蛰伏将是注定的事。
期待温州楼市“变身”
二手房9折，新盘9~9.5折，虽然幅度不大，但这已经是温州楼市罕见的优惠。
2008年，温州二手房均价为15000元/平方米，但3年后的现在，温州二手房均价已飙升到35000万元/平方米。涨幅比杭州还要大。但就是这么高的房价，在今年的表现仍异乎寻常的坚挺。
温州房价为何如此坚挺？在温州中小企业发展促进会会长周德文看来，原因有三：
一是温州雄厚的民间资本。在温州，身价上千万的富翁一抓一大把，只要他手中有两套大房子(温州人都喜欢住120平方米以上的大房子)。温州的确有大量房子空置着，甚至不出租，因为负债不高，他们搁个几年可能也没问题。
二是通胀影响下，楼市依旧是温州人最为看好的方向。
三温州罕见的楼市供应稀少现象。和香港一样，由于山多平原少，温州的地价很贵，土地供应一直很少。2009年之前，温州每年的土地供应量只有300亩左右，每出现一个新盘就会被一抢而空。其他城市的楼市大规模一般是从新盘开始，但对于二手房占主导的温州楼市，免疫力自然要强一些。
但这样的楼市显然已远远脱离了居住需求。新温州人小B来自洞头，在温州某事业单位工作已4年，年收入8万元，目前仍租房住。“虽然我是刚需，也能申请到公积金贷款，但要在温州买套婚房，简直是不可能的事。”
这种供需严重失衡的状况有望得到改变。据悉，温州市自去年起加大了土地供应，今年计划土地出让量为1500亩，并加大城市配套的规划和建设，也预计今年在温州开工建设。今年下半年起，温州市区新房供应将会井喷，某楼盘10月即将开盘，相关负责人告诉记者，户型是100~170平方米，主要面对温州的首次置业和首改人群。
我们期待温州楼市的“变身”。
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