[摘要] 万科企业股份有限公司于8月9日公布了2011年度中期报告。上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。
万科企业股份有限公司于8月9日公布了2011年度中期报告。上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。
由于全年竣工集中于四季度，上半年万科结算资源较为有限，实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%。但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。
受益于良好的销售和谨慎的策略，万科的资金状况更趋稳健。截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%。在整体融资环境趋紧的情况下，稳健的财务状况不仅有利于万科在市场调整期保持经营安全，也为把握土地市场可能出现的机会创造了良好的条件。
此外，今年上半年万科整体税金支出达到约105亿，成为房地产行业内家半年纳税超百亿的企业。
贴近自住客户，销售再创新高
万科中报显示，今年以来，随着限贷政策的不断深入和43个主要城市推出限购政策，住宅市场成交明显放缓。二季度深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉商品等14个城市的批准预售面积环比1季度增长78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。
相对于市场整体，万科仍然保持了良好的销售速度。上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。上半年万科在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、武汉、无锡、青岛八个城市的商品房市场占有率排行榜首位，在19个城市商品房市场占有率前三。
“随着限购政策的深入，市场进一步向自住型需求主导的方向发展。万科一贯坚持中小户型普通住宅为主，且产品中绝大部分是装修房，更加贴近自住型购房者的需求”，据董事会秘书谭华杰介绍，上半年万科销售产品中144平方米以下普通住宅占比87%，这一比例显著高于行业平均水平。
由于销售顺畅，万科目前的存货结构依然健康，截至6月末，万科各类存货中，现房存货比例仅为2.8%。
万科上半年实现开工面积759万平方米，占年初制定的开工计划的近六成。谭华杰表示，公司目前尚未调整全年的计划开工量，但为应对市场环境可能发生的变化，公司会加强对客户需求变化的研究，灵活调整产品结构，推进装修升级，提高产品性价比。
已售未结创纪录，业绩增长可期
由于竣工在全年分布的不均匀，相对于销售增长，上半年万科的结算明显滞后于销售。
中报显示上半年万科竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。受此影响，上半年万科结算面积138.3万平方米，比去年同期下降8.1%；结算收入191.7亿元，比去年同期上升16.5%，增长幅度远低于销售增长。
谭华杰表示，近年来万科产品中装修房比例大幅提升，使得施工周期拉长，竣工滞后于销售的情况更为明显。受到春节前后建筑劳务工流动日趋频繁的影响，今年万科的竣工主要集中在第四季度，上半年结算资源不多。但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年的结算量同比增幅将明显高于上半年。
受竣工滞后于结算的影响，万科的已售未结资源规模进一步上升。截至6月末已达1022万平方米，对应合同金额已超千亿，合计约1187亿元，同比分别增长了93%和107%。较高的已售未结资源规模，为万科未来的业绩增长奠定了坚实基础。
对于结算均价的上升，谭华杰解释说，这主要是因为结算结构导致。由于上半年万科整体结算规模不大，因此城市分布并不均匀。尤其一季度，80％的结算集中于深圳、上海、广州三个均价较高的城市。
上半年万科相对销售收入的管理费用率和销售费用率分别为1.33%和1.46%。两项费用率合计同比下降了0.40个百分点，体现了万科在销售增长的同时费用控制也取得了良好成效。
坚持谨慎，关注未来机会
中报显示万科前七个月新增房地产开发项目22个，对应万科权益规划建筑面积约423万平方米，在深圳、武汉、太原参与旧城改造项目4个，对应万科权益规划建筑面积约161万平方米。根据中报披露数据计算，万科新增的非旧改和旧改项目平均土地购置成本约为2500元/平方米，低于去年的地价水平。其中，新进入了芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市。目前万科已经进入了50个城市市场，战略纵深进一步得到巩固和强化。
谭华杰表示，上半年万科在拿地方面比较谨慎，这一方面体现了公司谨慎拿地的一贯原则，另一方面公司认为未来可能会有更好的拿地机会。据了解，上半年主要城市的土地供应有较大程度的萎缩，虽然土地出让的溢价率已经开始下降，但底价的调整还不明显。根据国土资源部的数据，上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%，按照惯例，3、4季度会是土地的供应高峰；同时，随着房屋市场调整的持续，土地市场的调整预计也会更加深入。
由于销售回款顺畅，而在方面保持了谨慎，尽管行业资金面整体收紧，万科却保持了良好的资金状况。截至6月末，万科持有货币资金407.8亿元。相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，继续保持在行业中较低水平。这客观上为万科抓住土地市场未来可能出现的机会提供了良好的基础。
半年纳税超百亿，进入全面绿化时代
据了解，今年上半年，万科整体税金支出达到约105亿元，成为行业内家半年纳税超百亿的企业。
万科继续积极推动绿色建筑。去年万科绿色住宅占的54％。中报显示，从今年六月开始，万科具备规划条件的新开工项目，都将参照不低于住建部绿色一星的标准来设计和建造，万科在行业内率先进入“全面绿化时代”。此外，万科开始筹建北京绿色建筑公园，并与全球五大建筑研究机构之一英国建筑研究院（BRE）签订合作备忘录。该项目全部建成后将成为全球的以绿色建筑为主题的公园，成为国内进的绿色建筑理念推广平台，此举有望进一步提升万科产品在绿色领域的。
“随着绿色观念的普及，建筑的绿色节能不仅是社会责任也是行业的发展趋势”，万科总裁郁亮表示，“万科产品中装修房比例提升、绿色标准提高，受到客户的的欢迎超出我们的预期。未来万科将继续发挥在绿色建筑方面的，为客户提供更加环保节能的产品。”
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