[摘要] 住房是港人最关心的民生问题。时下香港房价高不高？高房价会不会有调整、调整多少？高房价会不会引发社会问题？现在是否适合出手买房？对于香港楼市的这些关键问题，不少香港人会有自己的想法和分析，谈起来滔滔不绝，有时情绪激动。
新华网香港8月3日电（记者 王小旎 林建杨）住房是港人最关心的民生问题。时下香港房价高不高？高房价会不会有调整、调整多少？高房价会不会引发社会问题？现在是否适合出手买房？对于香港楼市的这些关键问题，不少香港人会有自己的想法和分析，谈起来滔滔不绝，有时情绪激动。
现年62岁的施永青1978年创办中原地产代理公司，如今中原地产已成为香港规模的地产代理，并涉足物业管理、测量评估及按揭代理等领域。
向下还是向上？
施永青认为，在需求日趋升温的推动下，香港房价目前偏高。他说，楼房本身有两个方面的功能使用功能和功能，由于香港房地产吸引力高，很多本地及外来资金都流向房地产，从而使功能“扭曲”了使用功能，房价超过了使用者的承担能力。
他预计，香港楼市短期内会出现微调，但调整幅度不会超过10%。而长远来看，楼价趋势还是上升。
首先，楼市的主趋势会与经济发展同步，香港目前的经济增长势头不差，失业率低，加上内地经济发展会带动香港经济，楼价在这种形势下易升难跌。其次，全球低息的大环境短期内似难改变，者或弃现金、买资产，加上更多外来资金涌入的因素，都易推升楼价。
让施永青对香港楼市抱有信心的最关键因素，是房子租金仍在上升。他说，租赁市场是不会有投机的，租金上升，反映市场上确实有实质需要。
反映香港二手楼价的中原城市领先指数今年6月上旬曾突破100点的心理关口，创下自1997年10月101.8点以来的逾13年新高。施永青说，这一指数在大约5到8年后或冲至200点高位，那时香港楼价大约会是现在的一倍。
以具有价格指标意义的港岛太古城平均楼价为例，他认为5至8年后将由目前的均价每平方米约10万港元升至20万港元。这个价格听来令人咂舌，不过施永青称，他对楼市的预测一直比较保守。
施永青表示，内地经济发展正处于一个大周期，对比香港楼价曾有过几十倍升幅的历史，此次中原城市领先指数上升浪翻一倍至200点并不稀奇。
高房价引发的问题
施永青曾多次撰文提及香港高房价引发的社会及民生问题，比如现时的年轻人较少有能力自己买楼，从而使越来越多的父母帮子女买楼或付首期，拉大了社会贫富差距并祸延第二代。
他说，经济能力强的父母帮子女买楼，使子女不但免除付租金的压力，还将同时获得楼宇的；而经济能力差的父母，他们的子女很难加入“有楼一族”，每个月的收入有不少部分用来交租，更难为再下一代积累买楼的首期。
施永青表示，父母经济状态的差异造成了第二代生活的差异，使他们无法站在同一起跑线上，对社会的看法也会出现分化。他说，买楼靠父母所引发的社会后遗症，已将“有楼一族”与“无楼一族”的差距越拉越宽。
施永青认为，当一个人对前程没有寄望时，就会消极，会抗议。他认为各国各地区政府都应鼓励人民置业，因为这与一个地区的命运息息相关。人民安居乐业，可以促进经济上升，确保稳定和谐。
近来香港社会上还冒出反对所谓“地产霸权”的声音，对此施永青表示，他不认为香港的地产商有“地产霸权”，因为买土地都要经过公开竞拍，既没有利用自己的特权，也没有专门的法律保护。
施永青承认，在香港现有高地价的环境下，地产商是受益者，因为特区政府供应土地不多的政策对地产商有利，使得他们从土地中获得的多于营运上的。
买还是不买？
施永青认为，造成香港楼价高的根本原因还是供需问题，即供不应求，因此增加供应才是对降温楼市最有影响的措施。“特区政府的供应目标是每年2万套私人住宅，我认为楼价高的时候可以增加到2.5万套至3万套。”
他还建议特区政府给需要置业的人提供有针对性的供给，比如在新批的土地中，规定一部分只能卖给首次置业的年轻人。这样一来，可以根据购买者的能力去定价，既符合香港自由市场的机制，又能防止者的资金扭曲房子的价格。
不过施永青承认这个建议比较复杂，需要认真解释。如果要采取相对简单的措施，那就是复建居屋。香港的“居屋”相当于内地的经济适用房，2003年香港楼市跌入谷底，特区政府决定停建居屋。
此外，对于香港一些废弃工厂及农地的改建申请，施永青建议特区政府可考虑允许改建为住宅而非写字楼，并加快审批速度。其他的建议还包括对者征收房屋空置税以避免资源浪费、对自用者在贷款及税收方面给予优惠等。
至于现时是否为置业的时机，施永青表示，投机者（持有物业不超过1年的短炒客）应收手，因为一有额外印花税，二是楼市正处于调整期。对于者，则要参照其资产比重，如果房产未达到30%，建议购买；若超出了50%，即可暂时“停一停”。
而对大多数的自用者来说，施永青认为，由于现时房价偏高，资金不充裕者，不建议购买。而如果可以支付超过40%的首付，同时月供不超过经常性收入的40%，则可以考虑置业。
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