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“破译”开发商发展密码 新增长动力离不开“有价值”的房产

每日经济新闻  2011-07-28 07:06

[摘要] “关注房子从来离不开价值,但是我们感觉到从来没有像今天这样关注价格之外的价值。”


“关注房子从来离不开价值,但是我们感觉到从来没有像今天这样关注价格之外的价值。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、住建部政策研究副主任秦虹、复旦大学住房政策研究执行主任陈杰、金地集团上海分公司营销总经理宋家泰4位嘉宾的一场“头脑风暴”之后,作为主持人的《每日经济新闻》上海总经理黄波对价值地产作出了这样的总结。

上述4位房地产业内人士对地产价值进行了不同角度和维度的解读,令开发商对价值地产的理解更为接近,中国地产业下一个十年的发展“密码”已经呼之欲出了。

提升品质=提升价值?

“产品品质有很大的提升,但是大家感觉到价格的提升远远高于品质的提升,也就是说性价比不合理。”顾云昌认为,出现这样的问题是因为房地产开发出现了误区——单靠土地来获得品质的提升。导致这一问题的原因不仅是开发商,也有市场环境的因素。

2004年以后楼市一直处于供不应求的卖方市场中,缺少激烈的竞争。这种情况下,房子不论好坏都可以卖掉。房价上涨是因为土地,而性价比没有提升。现在政府调控市场,从表面上看是稳定房价,实际上是让老百姓买得物有所值。所以,开发商努力提升产品品质,是价值地产的方向。

顾云昌的上述观点,得到了上海金地营销总监宋家泰的赞同。据他回忆,2008~2009年金地年旁边有一个毛坯房,开发的速度没有金地这么快,当时的均价是1.4万~1.5万元,而现在售价已经达到2万元/平方米。

宋家泰也认为,确实存在开发商追求土地价值化的现象。他介绍,佘山有大量的规划类型的小区,小区卖得比较好,但是交房一两年以后,就很少有人居住。调查后发现发现,这些小区绝大多数都采取了“一九法则”,即把90%的空间给房子,只有10%是公共空间。这也是郊区居住率小的原因。相比之下,各地好的酒店,客户都是在公共地区活动,原因是开发商把10%的资源放在室内,把90%的资源放在公共部分。

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泡沫程度决定地产价值?

陈杰则把房地产有无价值直接指向房地产有无泡沫。他认为,所谓泡沫,就是价值和价格有没有背离。房地产价值是可以测评的,价值可以分为两部分:一是基本价值,也就是使用价值;二是预期价值。

使用价值就是房屋的租金。现在如果按照上海、北京等一线城市的情况,住宅使用价值和价格比应该差距比较大。正常情况下,上述比率至少要比存款利,但实际上并不是这样。所以,使用价值和价格出现很大的背离。

但为何房价仍然坚挺?那是因为大家相信预期价值,认为它有性。现在买的房子租金很低,买房子不划算,但是人们预期将来房子可以,所以要买房。

限购之后这种情况发生了很大的变化,预期价值被打压了。是楼盘被限购,销售出现一定的问题。在这种情况下,开发商面临价格的调整。但是当价格难以调整时,就要提高房屋价值,即使用价值。

至于如何提升使用价值,陈杰的观点是,做好客户细分,了解购房者次置业和第二次置业的差异,分析不同消费者的不同需求,这样使用价值就体现出来了。同时应该全周期调研,卖完后继续调研购房者的需求,提高客户满意度,更加翔实地收集资料。

长远利益才是真正的价值

和顾云昌、宋家泰、陈杰等更关注房地产开发过程中的地产价值不同,秦虹关注的是价值地产的长远利益和公共利益。

秦虹说,“在市场经济条件下,我觉得政府应该关心长远利益,即节能、减排,通过市场调研来生产符合需求的房子。如果房地产的设计、定位、服务、制造不能够满足社会需求的话,会造成极大的浪费。如果后期要改造,成本是巨大的,这对政府和企业来说都是无法承受的。有一些房子30年就拆了,并不是它不能住了,并不是不结实了,而是它不符合现在生活的需求了,所以这是极大的浪费。”


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