內地買家在港豪購物業，被普遍認為是近兩年推高香港樓價的“元兇”。
上週五，香港金融管理局（下稱“香港金管局”）宣佈，再次分別下調各類價格住宅物業的按揭比例一成，並首次向外地的按揭貸款申請人“出招”。分析人士認為，由於香港約四成新房買家來自內地，此舉被認為是針對內地購房者“限貸”，從而冷卻高燒的香港樓價。
但業界人士認為，該舉措對資金充裕的內地買家影響不大，短期內交易量或下降，而香港已超越歷史高位的房價也將不會出現迅速下跌。
香港金管局：並非針對內地人
自2008年底以來，香港房價累計升幅已超過八成。以1997年香港樓市峰價格定為100點的中原城市領先指數，也首次超越100點大關，6月10日收報100.72點，港島地區更高達111.88點。
香港金管局總裁陳德霖指出，香港樓價已超越1997年的歷史高位，而利率風險卻遠高於當年——當時的按揭利率一般都超過10%，現在按揭利率僅為1%左右。
上週五陳德霖宣佈自6月11日起，住宅物業的貸款按揭比例均下調一成。
實際上，香港金管局已先後在2009年10月、2010年8月和11月，三次推出收緊按揭貸款標準的“逆週期監管措施”。除進一步提高按揭門檻外，此次不同的是，首次推出兩條針對來自外地的按揭貸款申請人的限貸新規，對象包括主要收入並非來自香港，以及以資產淨值作為申請依據的申請人。
金管局規定，不論是住宅或工商物業的按揭，如果按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港，則貸款按揭比例，按照上述各類物業適用標準再下調至少一成；另外，以資產淨值作為按揭貸款申請的情況，按揭比例由50%下調至40%。
金管局副總裁阮國恒在回答《財經（微博)日報》記者提問時稱，今年季度住宅物業貸款已占香港貸款組合的32%，上述限貸措施均為提升銀行的風險管理。金管局資料顯示，今年季度物業相關貸款按年增加2570億港元，也創下歷史新高。
阮國恒還表示，此次推出上述限制外地按揭貸款人的措施，“並非針對內地人”，但承認內地人若符合限貸條件也將受到規限。
事實上，低息環境和內地資金，已是近年香港樓市價格一路攀升的最強動因。
如今，香港各大地產商但凡開售新樓盤，都會到內地進行推廣路演，溫州和山西客團體購買香港豪宅的消息也時有發生。
身兼會議成員和香港房委會資助房屋小組主席的張炳良，近日便在房委會周年會議上稱，香港樓市已成為全國性市場，估計有四成的新房買家都是來自內地。他表示，內地的購買力扭曲了香港的住宅需求，單靠增加供應已不能解決樓價升幅遠超市民負擔能力的問題。
業界人士認為，限貸措施針對內地買家的意圖明顯，因內地人在港借貸買房，往往以資產淨值作為依據進行申請。但這一限貸措施，並不等同於直接限制內地人到港買樓。
阮國恒也在記者會上表示，香港銀行往往並不認可香港以外的收入來源，在港無固定收入人士一般會選擇以資產淨值為依據，進行按揭貸款申請。他透露，這類申請所批出的按揭貸款通常數額較大，以往占比相對較低，但今年此類申請已上升至按揭貸款申請的10%。
內地買家冷靜後再買港樓？
以香港媒體報導馬化騰七成按揭購買價值1.57億港元三個豪宅單位計算，馬化騰當時向香港銀行可貸款1.09億港元；但若如今購買，可借貸四成6280萬港元，需額外支付4620萬港元現金購買。
本報記者昨日在內地客人往來頻密的香港紅墈火車站見到，對於新措施地產代理感到相當緊張，參觀示範房的客人明顯減少，“這兩天都沒人看樓，我今天必須帶人去看，求你們去看一下就當幫幫忙吧。”姓張的女仲介說。
美聯物業首席分析師劉嘉輝卻向本報表示，雖然此次限貸措施針對性強，但並不會對擁有充足資金的內地買家產生太大影響。他認為，香港金管局再次限貸當日，特區政府同時宣佈在下半年將推出8幅土地以增加新建樓房供應，特區政府此次以“組合拳”形式全方位出擊，但市場價格卻未必會跌，“政府只是想要冷卻樓市，而不是打殘樓市”。
實際上，特區政府從去年開始，便從土地供應、徵收“額外印花稅”打擊炒樓、增加銷售透明度和加強按揭信貸控制四方面出手，並將購買房地產剔除出投資移民項目。
劉嘉輝表示，他年初預計今年香港房地產價格上升10%，如今已達到目標。此次新措施出臺後，短期的市場交易量必會受到影響，“任何人要多交現金都會考慮一下”。他認為，買家在權衡利弊後，很可能還會作出資金流動性仍旺盛、通脹情況仍嚴峻的結論，相信樓市可得到平穩發展。
儘管香港樓市已超越1997年歷史位，他卻認為，“當時炒樓氾濫，而如今是有資金實力的人持有房產以對抗通脹，不會有骨牌效應（的下跌）”。
然而瑞信亞洲區首席經濟分析師陶冬卻撰文大聲疾呼，在香港“不買樓了”。他指出，香港銀行已在自行上調銀行借貸利率，投資性買樓的安全視窗已經關閉。他認為，儘管與1997年時相比，香港整體投資在物業上的比率並不高，市民供樓負擔介於44%~46%，因此“當年跳水式房價重現的可能性不高”，但由於低息環境不可能長期持續，“相信三年後的房價一定低過今日”。
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