在“”的公租房建设中，公租房资金低、时间长的特点，降低了社会资本介入的积极性。在具体融资方案出台之前，资金短缺仍是公租房建设面临的尴尬难题。另外，由于缺乏具体政策支持，各地公租房建设模式也不尽相同。
为此，《中国建设报•中国住房》记者专访房地产研究所所长、博士生导师刘洪玉，请他就这些热点问题，通过研究者的观察，从学术角度予以解析。
中国住房：目前各地公共租赁住房建设中遭遇的问题是资金短缺，你认为出现这个问题的深层次原因是什么？
刘洪玉：公共租赁住房是面向中低收入家庭或“夹心层”家庭、以适当低于市场价格的租金水平对外出租的保障性住房。
公共租赁住房开发建设有如下几个特点：一是属于长期，因此需要长期资金支持；二是属于水平较低的保障性住房，因而除了需要政府在土地、财政、税收方面的支持或补贴外，还要求投入的资金尤其是债务资本是低成本资金。
目前，资本市场上的长期低成本资金未必不够充裕，包括社保基金、保险资金、住房公积金、开发银行资金等在内，但这些资金都有严格的风险管理要求，即低必须保证低风险。
因为公共租赁住房政策的执行尚处在初级阶段，社会力量与政府合作的责权利边界还不是清晰，风险水平难以估计，因此即便有大量的长期低成本资金愿意参与公共租赁住房建设，也还没有找到相关方面能一致认可的合作机制和模式。
中国住房：目前公租房建设有几种不同的方式，包括政府成立国企公司大包大揽建设，通过出让地块捆绑由企业建设（甚至持有），政府主导企业代建等。你认为这几种模式各有什么利弊？
刘洪玉：公共租赁住房建设的模式，有政府通过其成立的公共租赁住房公司直接开发建设经营、政府委托或授权企业代建（BT模式）、房地产开发企业受让公共租赁住房用地开发建设经营、商品住房开发项目配建公共租赁住房等模式。
以上各种模式很难比较其优劣，因为我们众多城市的状况或条件是千差万别的。
总体而言，盈利性社会机构（如开发企业、商业银行资金、机构者资金等）参与公共租赁住房的开发建设经营，通常只是参与其中的某个阶段或某个环节，他们除了需要政府提供其参与的动力（如税收减免等）以外，还需要有可预期的、明确的退出机制安排。
因为公共租赁住房的租金水平由政府审定、租住家庭资格由政府审查批准，因此最有能力承担这些政策风险的，应该是专职公共租赁住房的政府相关机构和非盈利机构，即便是赢利性社会机构参与的部分，最终也需要转移到政府机构或非盈利机构这个平台上。因此，尽快建立和完善政府专职公共租赁住房资产管理的平台（政府机构和非盈利机构），就显得必要。
中国住房：针对资金短缺问题，如何从政策层面来解决？
刘洪玉：政策都是短期的，政策或命令虽然可能解决部分短期内的资金需求，但通常只能应急，不能持久。从公共租赁住房制度可持续发展的角度出发，还应该加强住房保障立法，加大制度建设的力度。
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