[摘要] 南宁住房限购令颁布首月（即3月份），无论是新建商品房的成交面积还是成交套数，当月环比下降都超过五成，二手房的成交套数环比下降也超过五成。虽然新建商品房和二手房均出现成交量锐减现象，但房价未见松动。业内认为，南宁楼市走向如何，要透过4月底的房博会才能看出一些端倪。
南宁市住房保障和房产管理局4月8日公布的数字显示，住房限购令颁布首月（即3月份），无论是新建商品房的成交面积还是成交套数，当月环比下降都超过五成，二手房的成交套数环比下降也超过五成。记者采访后发现，虽然新建商品房和二手房均出现成交量锐减现象，但房价未见松动。业内认为，南宁楼市走向如何，要透过4月底的房博会才能看出一些端倪。
成交量应声而落
据介绍，国内一些大城市限购令出台后，当月房屋的成交量就出现明显锐减，南宁也不例外。数据显示，3月份，南宁市新建商品房成交面积32.31万平方米，环比下降68.16%，成交套数4143套，环比下降53.48%。其中住房成交面积为22.8万平方米，环比下降76.76%，成交套数2388套，环比下降71.37%。二手房交易方面，成交面积9.16万平方米，环比下降43.8%，成交套数763套，环比下降52.52%。其中存量住房成交面积7.5万平方米，环比下降51.24%，成交套数599套，环比下降60.57%。
据了解，由于限购令是“釜底抽薪”，截断了部分购房源头，所以绝大多数售楼部鲜人问津，出现冷清场面，但也有意料之外的。据业内人士李先生介绍，明秀路附近某楼盘逆市开盘，推出400多套房被一抢而空，出现限购令后首次“日光”现象；五象新区某楼盘开盘推出70多套房，也有不错的成绩；青秀区某楼盘首次开盘推出240套房，当天售出八成左右。有关人士说，在这些楼盘购房的是不受限购令约束的群体，且以本地刚需为主，他们或是首次置业，或是二次改善性购房。
对于二手房的交易，南宁市房产中介资深经理人邓勇说，限购令后二手房各门店并没有门庭冷落，前来咨询的人也不少，特别是一些已不具备购房资格、但又特别想在南宁购房的外地人，询问中介能否帮其代办相关手续。由于支撑目前二手房市场的主要是价高的大户型，且以外地客户占多数，所以虽有成交，但量上不来。
商铺和办公楼得以释放
一位不愿意透露姓名的业内人士认为，3月份住房成交量环比下降之所以达五成以上，由几个方面的原因引起，一是限购本身对购房者的抑制，将一些有购买能力的投资客拒之门外，这是主要原因。二是本是销售淡季的2月份，新建商品房成交面积达101.48万平方米，环比增长22.93%，成交套数8905套，环比增长3.45%。限购令的实行使得部分投资客与限购令“抢跑”，最后的冲刺“冲高”了成交量，2月底前往南宁市房产交易中心办理手续的人排到了街上。三是即使没有限购令的出台，3月本来就是销售淡季，历年来的成交量都不会太高。几种截然不同方向的反差，合力使得3月份成交量下降明显。
邓勇认为，现在公布的数据比以前的数据更贴近实际，“以前多用同比，即今年与去年同期相比，时间过了1年，1年当中会出现很多情况，物价指数也在改变，这样比较出来的数据不用说可比性会差一些，而现在采用环比，即与上个月相比，这样得出来的数据更能反映客观情况”。
值得关注的是，在以前，由于商铺和办公楼的单价偏高，特别是商铺，要求首付比例较高，绝大多数投资客很少考虑。由于限购令所限范围只是“住房”，所以不少经济实力雄厚的投资客将目光转向商铺和办公用房。数据显示，这种转向投资动向十分显著：3月份商业营业用房成交面积3.67万平方米，环比增长182.31%；办公用房成交面积1.63万平方米，环比增长201.85%。业内人士张小姐说：“以后购买商铺和办公室的投资商将慢慢增多，这意味着，商铺和办公室的价格也将水涨船高。”
房价未见明显松动
作为开发商，关注的是成交量；作为购房者，关注的则是房价。虽然新建商品房和二手房的成交量下降幅度很大，但房价未见明显松动。“以为限购令出台房价会低一点，但好像没有什么变化。”在某公司上班的刘小姐希望能在限购政策下买套便宜房，但目前尚难如愿，“再等等，希望价格能有所松动”。
“这是开发商在慢慢适应新的政策，也可以说与政府正处于一种博弈之中。”一位不愿意透露姓名的开发企业销售经理说。比如仙葫某楼盘打出了8.3折的广告，单从打折幅度来说，可以说这无疑是南宁市目前的优惠，但它每平方米单价原本就定得比较高，即使打上这个折，每平方米也到了六七千元。对于少数不了解楼市现状的购房者，这样的广告更具欺骗性。
“3月虽然是限购首月，但少数项目通过一些手段也取得了不错的销量，据此可以发现潜在的需求还是存在的。”南宁某房地产经纪公司负责人蔡思荣认为，价格如何变化目前还不好判断，可能在小范围内有波动性的调整，但大幅度的波动可能性不大，因为政府调控的目的主要是调整住房结构，增加保障性住房的供应量，也不希望将房地产行业一棍子打死，在这个前提下，房价如何走向还需要时间的沉淀。估计随着价格的调整，下半年的成交量将会有所上升。
限购影响思维方式
3月份的成交量使部分开发商感到了压力，也将在一定程度上影响他们的思维方式和营销策略。一位房企销售部门负责人说，他们即将有一批房源推出，但定价可能没有预期的那么理想，同时还会推出一些配套的优惠措施，“相信只要价格合适，刚性需求的人还是会出手的，房子还是能卖得出去的”。
“以前虽然说调控，但都没有触及到实质性的问题，今年才是真正意义上的调控，我将其定义为‘后限购时代’，这种状态起码要维持两三年，所以不管是开发商、代理公司还是购房者，都应当重新制定相应的策略或打算。”邓勇说，目前二手房中介已有所反应，有的二手房中介在收缩营业网点，有的将辅助性的营业网点停掉，还有的小型公司干脆不做转行了。
目前不少购房者在持币观望，多数开发商也在等待时机。蔡思荣认为，开发商都在等4月底房博会的召开，因为房博会是楼市最明显的“晴雨表”，通过它可以了解到，住房的刚性需求到底有多大、什么样的价位能被市场接受、什么样的户型受欢迎等问题。另一方面，每年的5月都是公认的楼市“小阳春”，不少楼盘会选在这个时候开盘，不少购房者也在这个时候出手，“所以楼市走向如何，只有等到5月过后才有大概的定论”。
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