[摘要] 北京的房价控制目标“2011年新建普通住房价格稳中有降”刚刚发布，4月份开始，北京就将迎来一波以项目为代表的高价地楼盘上市热潮。
北京的房价控制目标“2011年新建普通住房价格稳中有降”刚刚发布，4月份开始，北京就将迎来一波以项目为代表的高价地楼盘上市热潮。中海、中信、远洋、瑞安地产等公司旗下的北京“”项目将陆续排队入市，这意味着新一波北京项目上市潮的序幕将拉开。调控声中的北京楼市，是否会迎来上市潮所伴生的高价盘冲击波？
项目上市潮将现
《每日经济新闻》记者获悉，中海地产旗下的北京丰台区花乡项目，现名为中海九号公馆预计将于本月上市，开盘价定在了32000元/平方米。随后，去年3月15日，中信地产在北京亦庄区域所拿下的亦庄项目中信新城也将于5月开盘。远洋地产在去年3月15日拿下的大望京一号项目，以及李泽楷于2006年拿下、后转卖给瑞安地产的项目工体四号地等项目也预计在年内开盘。伴随这些项目的入市，在今年的供应行列中，也将出现一批高价地楼盘，如保利在远洋旗下的大望京一号地块旁边的望京地块项目保利公园、北京润通鸿业房地产开发有限责任公司旗下楼面价高达近1.5万元/平方米的润枫领尚等。
高价地项目“低价”入市
郭毅指出，以项目为代表的高价地楼盘，基于其成本较高的现实，产品定位同质化严重，皆表现出“两高”的特点，即高价、。除了其高定价外，定位的另一个表现就是这些项目推出的房源，单套面积较大，大户型唱主角，一般在200平方米以上，单套房源房价在千万元以上。以某楼盘为例，本次开盘的房源，面积在200～330平方米，以其均价45000元/平方米计算，单套总价也在千万元左右。
郭毅进而指出，在第三波的地产调控的严打之下，时下北京楼市需求以刚需为主。在这种背景下，以为代表的高价地楼盘，抢占的客户群皆集中于数量不大的改善性需求和部分性需求，竞争中同质化严重。正因为同质化之下竞争激烈，这些高价地楼盘开发商的营销策略是先期以较低价推出少量房源。初期推出的这些房源，甚至没有多少利润空间，比如上述项目先期房源虽然均价达到45000元/平方米，但精装修标准也达到6000元/平方米，算是低价入市，因为要是不受调控影响，其开盘价或许会达到5万元～6万元。这个时候开发商的目的是试探并吸引市场，逐渐打造市场品牌，然后在后期项目中不断提价，赚取利润并进一步打造品牌，而后进一步提价，不断循环。
正因为如此，一位业内人士指出，在调控的背景下，以项目为代表的高价地楼盘入市，将不断冲击时下的地产调控气氛，势必对时下政府调控房价的大目标起到逆作用，但这是楼市时留下的后遗症。
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