为1000万套保障房建设算笔账

中国建设报中国住房  2011-03-30 16:35

[摘要] 今年全国“两会”期间传递出的各种信息都表明，政府将把工作重心从过分注重经济指标的实现逐步转向着重改善民生。其中最引入关注的，无疑是5年3600万套和今年1000万套保障性住房建设的规划。

今年“两会”期间传递出的各种信息都表明，政府将把工作重心从过分注重经济指标的实现逐步转向着重改善民生。其中最引入关注的，无疑是5年3600万套和今年1000万套保障性住房建设的规划。

这种有路线图、有时间表的规划，相对于一些讲大原则的改革方向，更会使各级政府产生巨大工作压力，对其最终结果的实现无疑是有积极意义的。

众所周知，保障房建设的困难在于资金筹措。商品房可通过房屋销售收入收回前期的投入获得一定利润，由此实现资金循环和扩大再生产。保障房面对的是中低收入群体，他们无力承担全部成本，政府需要通过各种方式来降低门槛，确保在其支付能力范围内解决住房问题。政府投入成为决定性因素。

今年保障房建设计划包括三个部分：400万套棚户区改造住房、200万套经济适用房和两限房、160多万套廉租房和近220万套公共租赁住房。

据估计总共需投入1.3万亿元，当然并不是说这部分投入全部由政府承担，被保障对象及其所在企业也会承担一部分。虽可通过融资方式来解决当前建设资金问题，但融资最终都要偿付，且只能通过政府和被保障对象来完成，因此必须在这两者可承担的范围内来考虑资金盘子问题。

经济适用房和两限房的建设政府不需要直接投入资金，只需要减免土地费用。政府承担减免的土地前期成本后，住户的购房费用足够支付其他部分的投入甚至有少量利润，可以通过类似于商品房的机制来完成资金循环。

据估算，5000亿元的棚户区改造资金，由被改造的住户及其所在企业共同承担3400亿元，由政府承担1600亿元左右。从1.3万亿元总量推算，廉租房和公共租赁房建造大约需要3000多亿元的资金规模。

在建设期间，这部分资金只能由政府投入，或者引进部分社会资金来完成。由于租金水平低廉，要实现资金平衡，要么政府前期投入比例较大，在租金收入的偿付能力内引进社会资金；要么政府前期投入比例小，未来偿还期内政府再投入资金与住户租金一起偿付。

可见，政府直接投入只需要考虑后两类保障房建设的资金情况，当期投入在5000亿元左右的水平。

部门给出了三个主要的政府资金渠道：财政预算、土地出让净不低于10%比例用于保障性住房建设的部分、住房公积金净。国债可解决部分资金缺口问题，由于此项投入没有多少未来，相当于透支未来政府的财政，需谨慎使用。

有论者在计算去年土地出让净在今年可形成的保障性住房投入时，直接用去年的土地出让金2.9万亿元乘以10%，得到不低于2900亿元的结论。

这种计算方式混淆了土地出让金和土地出让净的概念，土地出让金减去征地拆迁费用、一级开发费用以及税费的剩余部分才是土地出让净。

按历史数据估算，土地出让净大约占土地出让金的30%左右，如北京市2009年土地出让收入是923亿元，土地出让净约348亿元。

2011年市场活跃，净水平会有一定提高，但最终能用于保障房建设的部分应在1000亿元左右。

要解决资金缺口，可以提高土地出让净收入用于保障性住房的比例，也可以缩减其他不必要的政府开支增加财政在此方面的投入。这既要求各地政府真正转变观念，以民生建设为执政的首要任务，也要求政府改变政绩考核方式，推从地方政府的这种转变，才能确保保障房建设的顺利完成。