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王海涛:房租调控的边界和路径在哪里

新京报  2011-03-11 08:16

[摘要] 在房地产市场“限购”调控政策背景之下,买房需求被抑制,租房需求势必有所增加。市场预期房屋租赁价格因此出现了上升的势头,对此,有关方面表示,“房屋租金将纳入房价调控范围”。

在房地产市场“限购”调控政策背景之下,买房需求被抑制,租房需求势必有所增加。市场预期房屋租赁价格因此出现了上升的势头,对此,有关方面表示,“房屋租金将纳入房价调控范围”。

一个很现实的问题,房租的调控如何实现?调控房租的政策边界如何界定?

地产调控,是我们耳熟能详的一个词汇。多年来,房地产市场经历了数轮的调控。调控的手段、路径、边界,都比较清晰。在商品房买卖市场,由于交易需要实现产权的转移,买卖双方无法规避政府部门的,也就是说要实现交易,必须通过政府部门规定的路径。开发商销售房屋必须获得销售许可证,这在一定程度上为政府调控提供了更多的手段。再者,政府掌握着土地供应的权力,直接可以通过缩减和增加土地的供应影响房地产市场的供应。除此之外,因为牵涉到按揭贷款,央行更有金融手段,可以调控房地产市场。

然而,如果要将房屋租金也纳入房地产调控,其手段、路径和边界,恐怕难以如上述方式那样清晰。

相对于整个房地产市场而言,房屋租赁,是一个微观市场。租金价格往往是出租方和承租方两个人之间的事情,双方私下议价,达成协议即可。这种行为,几乎难以为部门所掌控。也正因此,在这一微观市场中,和征税,都要付出相当大的成本。这类似于集贸市场上,一种蔬菜的零售价格,由买卖双方口头达成共识即可,政府部门无力全面掌控这种微观市场的交易。

一个房屋的人,发布房屋出租信息,既可以通过房产中介发布出租信息,更可以通过互联网、熟人,甚至自行张贴广告等形式。在这一过程中,很容易避开政府部门即可实现出租。那么,其最终出租的价格,政府如何调控呢?面对无数的作为个体的房东,政府部门如何监控得过来呢?在这样的情况下,即使政府规定一个“出租价”,也会形同虚设。

真正能够实时的调控,必然是宏观调控。运用的办法,干预房屋租金,希望某一种价格按照调控者的意志变化不太现实。如果政府限制租金上涨,必然至少会有一部分房东放弃出租,把房屋空置。如此带来的减少供应,势必加重房租上涨的预期。所以,调控房租最终只能通过市场的办法。

市场的办法,其实很简单。市场上形成的价格,由供求关系决定。所以实现抑制房价,最有效的途径只能是增加可供出租房屋的供应量。当然,政府不能强制房东必须将空置的房屋出租,但政府可以大量建设廉租房。在短期内可以发布增加供应廉租房的信息,给市场带来廉租房将增加供应的预期。如此,房屋租金必然难以坚挺。

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