楼市调控成效还看开发商资金约束

上海证券报  2011-03-08 06:50

[摘要] 近期，随着热点城市纷纷出台并实施限制购房的政策，楼市正面临变局。但限制购房政策能否抑制房价继续上涨，关键还是能否真正约束住房地产开发商的资金链条。

政府工作报告提出，将坚定不移搞好房地产调控，建立健全考核问责机制，若稳定房价不力，地方要被追究责任。近期，随着热点城市纷纷出台并实施限制购房的政策，楼市正面临变局。但限制购房政策能否抑制房价继续上涨，关键还是能否真正约束住房地产开发商的资金链条。

回顾2003年以来我国房价运行的轨迹，只有在2008年上半年房价曾出现回调，一个重要的背景是，当时在适度从紧货币政策下房地产开发商资金链条绷紧。2008年，房地产开发企业本年资金来源同比仅增长1.8%，面对严峻的资金压力，房地产开发商不得不主动下调房价以回笼资金。

与2010年房地产开发商拥有充裕的现金流相比，2011年房地产开发商的资金链条将全面收紧。2010年，我国房地产开发企业本年资金来源同比增长25.4%，较上年同期下降18.8个百分点。在稳健的货币政策下，预计2011年房地产开发企业的本年资金来源增速将继续下降。在稳健的货币政策下，预计2011年房地产开发企业的本年资金来源增速将继续下降。

形势明摆着，不仅投向房地产开发的贷款规模将会大幅减少，而且贷款的利率也将明显提高。无论是从银行要求还是商业银行自身控制信贷风险的需要来看，当前背景下继续扩大商业性房地产信贷投入的可能性已不存在。是在信贷规模总体受限的背景下，商业银行“以价补量”的经营决策将抬高房地产开发企业的银行融资成本。

而房地产开发企业的自筹资金将面临多重约束。2010年，在2009年房价快速上涨和成交量急剧扩大的情况下，多数房地产开发商积攒了充裕的现金流。但在房价快速上涨的同时，地价和建筑成本也在抬升，即使2011年房地产开发企业本年资金来源中的自筹资金规模保持不变，支持的房地产开发面积也已缩水。不仅如此，2010年，商品房销售状况明显不如2009年。2010年，商品住宅销售面积同比增长8.0%，较2009年下降35.9个百分点；商品住宅销售额增长14.4%，较2009年下降65.6个百分点。值得注意的是，2010年房屋新开工面积较多，房屋新开工面积同比增长40.7%，较上年同期提高28.2个百分点。若按住房开发建设一至一年半的建设周期论，则2010年新开工房屋将在2011年下半年后形成实物供应。如果市场行情持续严峻，那多数房地产开发商将面临较大的资金压力。

房地产开发企业资金来源中的定金和预收款将受到严格。按照商品房预售资金管理办法，定金和预收款作为预售款的一部分将受到严格的专户，房地产开发企业不能挪用于滚动开发。资金来源中的个人按揭贷款增速也会明显下降。这主要是因为在高房价和严厉的二套房信贷政策下，全款购房的比例将会大幅增加。

从房地产开发景气指数走势看，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）下降明显。2010年12月末，国房景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。其中，本年资金来源分类指数下降更为明显。2010年12月末，房地产开发企业本年资金来源分类指数为102.66，比11月回落2.08点，比上年同期回落8.11点。从房价涨幅看，2010年12月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。由此可见，从总体上看，房价快速上涨势头正在得到初步抑制。下一阶段，如果继续对房地产开发企业的资金面保持高压状态，有理由相信，房价继续上涨动能将会下降，房地产调控将取得可观成效。