[摘要] 当以“城市，让生活更美好”为主题的本届世博会在上海落下帷幕之时，谁能够想到，在30年前，这里的住房问题曾被当作“天字第一号的问题”而受到另一种关注。
当以“城市，让生活更美好”为主题的本届世博会在上海落下帷幕之时，谁能够想到，在30年前，这里的住房问题曾被当作“天字号的问题”而受到另一种关注。
“房地产对整个社会的贡献是巨大的，我国城市的质变正是始于房地产的市场化改革。”2011年1月6日，上海中环开发（集团）有限公司董事长周玉升在接受《中国建设报•中国住房》记者专访时表示。作为一名在上海住宅领域扎根32年之久的建设者，周玉升所带领的中环集团近乎成为上海住宅民生工程的代名词。从闻名的上海“药水弄”与“朱家湾”改造项目，到大盘万里城，中环集团始终坚守着一份国有企业的民生观。
必须承认房地产对社会的贡献，必须看到市场化解决了多数家庭的住房困难，一味将高房价怪罪于房地产业是有失偏颇的
中国住房：房地产事关国计民生，其发展也一直在经济与民生之间纠结。你对房地产的市场化如何评价？
周玉升：从我国改革开放至今，房地产对整个社会的贡献是巨大的。可以说，没有房地产，就没有如今我国改革开放的成果。从某种意义上来说，我国城市的质变正是始于房地产的市场化改革。城市面貌有了根本性的改善，大量的旧城区得以改造，现在我国很多大城市的建设水平与国际一线城市相比毫不逊色。
最关键的是，在这期间，老百姓的居住水平、生活环境得到了巨大的改善。正如在上海，从上世纪80年代的“一线天”棚户区，到如今高楼林立的现代住宅小区，若非亲身经历，真的很难想象百姓的住房条件能在短短30年内发生如此翻天覆地的变化。这是我国房地产市场化改革的伟大成就，是人民群众生活改善的有力见证，也是社会走向振兴的重要缩影。
中国住房：不仅如此，房地产的市场化也是拉动我国消费、促进经济发展的重要动力。
周玉升：就单纯房地产业而言，它历年来所占GDP的比重已经大了，加上它还涉及到上下游几十个相关联产业的发展，它对我国经济增长的贡献远远高过其他产业。如今社会舆论常常对房地产业的市场化发展持有争议，其实争议的核心不应该是该不该发展的问题，而应该是如何发展的问题。你可以看到，老百姓现在对房地产是又爱又恨。一方面是买了房子以后，生活条件、幸福指数都得到了很大的提高，个人的资产也有了大幅提升；但是对于那些还没有买房的人，难免就存在争议。
中国住房：这一切都归结到一个问题：房价———这也是近年来房地产市场饱受诟病的关键。
周玉升：房价的问题是一个复杂的问题，并不能一概而论。首先，房价上涨有其客观因素，一方面随着城市化进程的加快，土地的价值本身也在增长；另一方面物价也在上涨，无论是原材料还是人工的成本都在上涨。可以说，我国只要还处于高速城市化的进程当中，房地产的资产价格上涨就是必然趋势，问题在于应该保持在怎样一个范围内才是合理的。
但是有一点是必须明确的，总有人将高房价这一现象怪罪于房地产市场化，却没看到因为市场化而解决了多少家庭的住房困难，这是有失偏颇的。
中国住房：目前房地产业处于一个比较敏感的时期，你认为怎样才能在发展中谋求各方利益的平衡？
周玉升：必须将房地产供需一分为二来看。一方面要坚持市场化的原则，用市场的方式来满足大部分居民的住房需求，应该坚持市场经济，充分发挥价格要素这一资源分配工具的作用，保证市场及企业的活力，以满足社会多元化的住房需求；另一方面则要大量建设保障性住房，保障居民的基本居住权，才能营造一个公平、公正的社会氛围，房地产市场也才能有一个良性、可持续的发展环境。
关于保障性住房的建设，政府应当加大投入，并且要以立法的手段来明确居民的居住权和政府的民生职责。事实上，近年来政府致力于解决老百姓的住房问题，取得了比较明显的进步。只不过，在发展的过程中还会不断涌现新的问题，那么仍然需要用发展的办法来解决问题，切不可因噎废食。
房企的社会责任，首先要体现在守法经营上，其次是要对产品负责、对客户负责，最后还要对环境负责、为子孙后代着想
中国住房：但是我们也看到，当前住房市场已经被过度地品化。作为经营性主体，房地产企业在这当中应该扮演怎样的角色？
周玉升：这个问题并不单单是房地产市场的问题，而是一个宏观经济全局的问题。我们必须看到的是，改革开放之前，许多地方的住房极度紧缺，当时上海甚至把住房问题当成“天字号”的问题来解决。最终我们看到这么多家庭改善了居住环境，正是通过市场化的手段解决的。在整个过程中，房地产企业遵循市场化的规则，以需求为导向，满足了大众对于住房的迫切需求。
与公共机构、公益组织不同的是，企业是一个以盈利为根本目标的经营主体，盈利也是其持续发展的基础。那么房地产企业生产的产品应该是根据市场需求来确定的。也正是因为市场需求的多元化，我们才能看到一个产品线丰富、品质特征多样的住宅供应市场。对于企业而言有什么市场需求做什么产品无可厚非，关键在于产业政策的导向。
中国住房：也就是说，你认为企业首先要做的，就是遵守市场规律？
周玉升：没有错。对于企业而言，按照市场规则做事是它的责任，否则其他的都免谈。这并不是说企业想做什么就能做什么。按照市场规则办事，首先你要遵守市场秩序，必须遵纪守法，必须满足市场需求。用心制造产品，对自己的客户负责，才是一个真正在市场框架下的合格企业，才能获得市场的尊重，才能获得持续经营的能力。
中国住房：如果要对房地产企业的社会责任进行定义，你认为应该具体包含哪些方面？
周玉升：首先要遵纪守法，不搞虚假经营。由于目前我国房地产预售制的客观存在，导致许多企业在这个过程中容易弄虚作假。例如在前期广告中将规划做得很漂亮，但是最终交房的时候并没有实现。这是一个企业的诚信问题，也是企业应该履行的层责任。
其次要对产品负责，也就是对客户负责。与一般的消费品不同的是，一套房子对于一个家庭而言，往往是的一笔资金投入，更是一个家庭长期生活的场所，对于其生活幸福感的影响大。那么作为房地产企业，应该将房子的质量做好，配套做齐全，充分为购房者日后的居住生活着想。
最后，必须对环境负责。房地产业是能耗较大的一个产业，在全都开始关心人类生存环境、倡导低碳经济之时，房地产企业更不应该无所作为。通过新材料、新技术的应用，实现房地产节能减排的目标，是房地产企业履行社会责任的重要方面。这不光是对国家负责，更是对子孙后代负责。
中国住房：我们也看到，中环集团在上海旧城改造、棚户区改造当中承担了重要的任务。那么对于国有房地产企业而言，应该注重什么？
周玉升：中环集团通过改制完成了企业的转型，但由于其天然的国资背景，不可避免地在上海城市化当中承担了更多的民生职责。即便是在商品房的市场化开发当中，我们也是坚持建设满足大多数百姓需求的普通商品房。我相信，这是国有房地产企业应有的责任与使命，也符合其角色定位。长期以来，满足大众需求的中低价位住房以及保障性住房，由于业务利润稀薄，许多公司并不愿意参与，但这一部分的市场需求是真实存在的，而且是迫切需要解决的。那么作为国有房企，我们应该更多地将企业资源运用到这一领域上来，并且通过创新开发模式、提高规划设计以及工程质量水平，来发挥引导与示范作用。我认为，国有房企应该更多地在涉及民生的地产领域有所作为，这是责无旁贷的。
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