杨红旭:新房价指标更靠谱

中国证券报  2011-02-25 09:15

[摘要] 房价统计改革正式付诸实施。上周公布的今年1月全国70个大中城市房价指数,是第一次按调整后的统计方式得出的结果。总体而言,这次住宅价格统计方式改革,具有很大的进步意义,为房价控制目标提供了更加科学的参照系。

房价统计改革正式付诸实施。上周公布的今年1月70个大中城市房价指数，是次按调整后的统计方式得出的结果。总体而言，这次住宅价格统计方式改革，具有很大的进步意义，为房价控制目标提供了更加科学的参照系。

首先，的变化是数据采集渠道。原来的数据来源，由统计部门给房地产开发企业和二手房中介机构发放固定格式的表格，让他们填报。但现阶段很多企业诚信度并不理想，让其自由填报数据，肯定存在失真现象。而现在改为采用当地房地产管理部门的网签数据，基本反映了实际成交价格。

调整之后，效果立现。2010年12月70个城市房价环比上涨0.3%，而今年1月多数城市的环比涨幅均值为0.8%左右。具体到京沪，去年12月北京为0.3%，上海为0.4%。今年1月北京和上海分别提高至0.8%和0.9%，这说明房价数据更加接近事实。

其次，住宅价格统计的分类体系更加完善。改革之前，住宅价格分为新建和二手，新建住宅中又细分为商品住宅和经济适用房，商品住宅中进一步细分为高档和普通。改革之后，设置保障性住房和商品住宅两个类别，其中保障性住房包括经济适用住房、限价商品住房等保障性、政策性住房。商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。显而易见，分类比以前更加细致，尤其是进行三类面积段的划分，既能让民众知道不同户型住宅价格的变化情况，有利于选择购房时机，又能让政府调控更加具有针对性，比如若是144平米以上的大户型价格大涨，而90平米以下小户型价格稳定，则要抑制前者，避免误伤后者。

由于新旧方案交替，网签数据多，工作量较大，1月份90平米及以下、90-144平米和144平米以上分类数据将在下月随同2月份数据一并发布。另外新建住宅中，暂时尚未公布保障性住房和商品住宅。上述改革方案中，也存在一些未知之处。比如以前70个大城市的房价指数中，还包括商业用房和用房等非住宅价格，而这次改革是针对于《住宅销售价格统计调查方案》。那么，以后的非住宅价格，是否不再统计和公布还不得而知。

再次，使用定基价格指数，首轮基期确定为2010年。以前的房价指数的基期是上一年，只能跟上一年比较涨跌，无法跟前年比较。未来任何一个月份，都可与2010年相比。既方便业内人士，也让老百姓能看懂。

实际上，近几年一些大城市已有机构研究和运用自己的定基价格指数，上海更走在了前面。2001年11月底推出上海市二手房指数系统，基期值设定为1000点，去年5月达到2582点的历史高点，也即相比2001年11月，上海二手房价格上涨了2.582倍，简单易懂。

还有，今后将不再计算和发布70个大中城市房价涨幅平均数，而是重点发布各个城市的房价数据。这就意味着，以后类似“去年70个城市房价平均涨1.5%”的说法将会消失。跟普通消费品性质不同，房屋的区域差异极大，各城市房价水平也不同，而平均房价就像“捣糨糊”，不懂行的普通民众极易产生误解。然而，旧问题没了，新问题却又冒出。70个城市的分城市价格指数，以前也有，可以据此了解各地的房价变化，但很难掌握整体房价走势(可以量化的)，这对于房地产研究机构、性布局的开发商、国家相关部门并不利。而在国外，除了各城市房价数据，还有或者是部分大城市的房价。比如美国S&P/Case-Shiller房价指数体系中，就有十大城市和二十大城市的总体房价指数。

最后，还要谈一点跟房地产调控有关的话题。1月26日出台的国八条中，首次提出：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

这一招可谓奇兵，对于稳定房价很管用。2004年以来，房价就成为房地产调控的重要目标，去年以来甚至可以说成为惟一目标。但区域发展情况不一，东部楼市偏热，西部基本无泡沫，很难制定出一个量化的房价控制目标。而近两年虽然将稳定房价列为问责地方的重要领域，但若无具体指标，又怎知哪些城市完成的好，哪些城市“磨洋功”呢?

当前，地方政府都在纠结中，各地陆陆续续在出台国八条的地方细则，尚无一个城市公布房价控制目标，只有少数城市提及这事，比如上海和南京表示将在3月底前向社会公布，贵阳则称要把2011年新建住房价格增幅控制在去年平均值的范围内。各地都不愿抢先公布，都等着观察别的城市如何定指标。

那么，各地将如何制定这一房价控制指标?笔者认为极有可能将改革后的房价统计数据作为拟定指标的参照系。从一定程度上也可以说，房价统计改革也有督促地方制定房价控制目标的成分。各地2010年房价定基值都为100，那么只要将2011年定基，或2011年12月定基与100相比，就知涨跌幅度。况且，这一房价指数的统计由国家统计局主导，地方政府不太容易进行数据造假(当然也难完全杜绝)。另外，房价收入比也可能是一个制定房价控制目标的参照系。