[摘要] 近日有招行深圳分行房贷客户投诉至《每日经济新闻》，称所购房产已过户但迟迟等不到银行发放的尾款，且银行以额度紧张为由，要求客户主动放弃八五折利率优惠，并在签署一份房贷利率上调至九五折的协议后才能尽快安排贷款。
房地产调控政策日紧。随着加息、上调存款准备金率、首套房贷款利率优惠政策取消等紧缩政策不断加码，银行与按揭客户之间的纠纷也不断涌现。
近日有招行深圳分行房贷客户投诉至《每日经济新闻》，称所购房产已过户但迟迟等不到银行发放的尾款，且银行以额度紧张为由，要求客户主动放弃八五折利率优惠，并在签署一份房贷利率上调至九五折的协议后才能尽快安排贷款。
2月21日，招行总行相关人士对《每日经济新闻》表示，招行的房贷政策都符合国家政策的规定，这次变动也与房地产调控的背景有关。
房产已过户银行不放款
2010年12月中旬，招行深圳分行的房贷客户李远(化名)与业主(卖方)签了购房合同，购买了一套总价近百万元的房产，贷款约70万元。
去年12月底，李远收到招行深圳分行出具的贷款承诺函，据李远回忆，承诺函上写明银行承诺发放贷款，且3个月内有效。2011年1月初，李远凭这张贷款承诺函办理了房产过户，1月中旬前后李远拿到了房产证。
拿到房产证当天，李远就凭房产证、《个人购房借款及担保合同》等材料在深圳国土局办理了房产抵押。据李远回忆，借款合同一式三份，一份交给深圳国土局，一份交给银行，至于另一份应该给他的合同，银行方面称要等贷款发放以后才还给他。
李远称，大约一个星期以后，深圳国土局批准了抵押件，按照程序，银行已经可以放款。李远此时以为事情已经办理妥当，谁知此后他迟迟没有等到银行发放的贷款，等来的只有银行业务员的电话，称目前银行额度紧张，八五折优惠贷款要排队，且何时放款不能确定，客户只有重新签一份九五折利率的协议，银行才能尽快安排放款。
李远当即表示不能接受。经过粗略计算，目前央行5年期以上贷款基准利率6.6%，李远的房贷利率如果从八五折提高到九五折，按照等额本息方式还款，意味着每月多还近300元，30年下来多还逾10万元。
据悉，目前招行很多有房贷利率纠纷的客户自发建立了多个QQ群，群成员大多面临和李远一样的遭遇，即购买的房产已经过户，但卖家迟迟没有收到银行发放的尾款。
虽然拿到了房产证，但李远顾虑重重，“银行的承诺函上写明3个月内有效，如果银行在3个月内没有放款，承诺就可能过期作废。”
另一位房贷客户江岚(化名)则表示，其购买的房产，由于房东房贷尚未还清，他另外向银行借了约130万元的短期贷款替房东“赎楼”，由于银行的尾款迟迟不能到位，他每天还要额外支付300多元的利息。
银行：额度紧张导致利率提高
2月21日，记者就此事专门致电招商[简介 动态]银行(12.72,-0.36,-2.75%)，招行总行相关人士表示，招行的房贷政策都符合国家政策的规定，这次变动也与房地产调控的背景有关。
据悉，截至记者发稿，李远一直没有等到招行发放的贷款，期间他曾多次与招行工作人员交涉，但都无果。
李远提供的一段沟通中的录音显示，招行工作人员称，“我们行今天早上刚刚出了通知，如果您今天还不来签九五折的话，从明天早上开始就是基准(利率)了。”
“八五折不是说3月份就可以放吗？”李远询问道。
“不清楚，像现在这种情况很难有得放的”，客户经理称：“……现在又在加息，又在加存款准备金，看现在这种情况，我不能保证3月份能放得出款。”
“我的是1月5日就过户了。”李远称。
“我不管你什么时候过户、什么时候抵押的，这种情况大家都知道，但是没有办法，现在银行额度就是这么紧张。……”
“我知道你们有额度，只是你们在追求利润。”李远表示。
“现在各个银行的额度都是很紧张，就这一块蛋糕，我们从利润的角度出发也是由高往低放了……”招行工作人员称。
银行工作人员称：“比您抵押件出得早的，到现在没放款的都有，只要(银行)不放款，(个人购房借款及担保)合同都是无效的。”
律师：若合同已签银行涉嫌违约
李远表示，其到深圳国土局办理抵押时，用数码器材记录下了 《个人购房借款及担保合同》的内容。李远提供的资料显示，合同附着的一张纸上清晰地印着 “本合同执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.14%为基础下浮15%……”
在合同的最后一页，还清晰地印着招商银行股份有限公司深圳分公司的合同专用章，以及抵押人、有权签字人的签字和详细日期。
汉路律师事务所主任、资深金融律师曾智红对《每日经济新闻》表示，《个人购房借款及担保合同》上签字盖章就说明合同有效成立并且生效，银行不按合同约定的八五折利率给客户放款就涉嫌违约。
曾智红表示，除非银行在合同中明确规定“以贷款发放为条件生效”，但类似这样的格式条款由于排除对方主要权利、免去己方主要义务，也必须对当事人明示才生效。
曾在深圳市国土局工作过的资深房[简介 动态]地产律师黄本宪表示，目前多数客户维权困难主要苦于没有银行承诺利率八五折优惠的证据，只有银行业务经理的口头承诺。如果客户能提供详细的合同文本，上面有银行贷款利率和放款时间、银行的签字盖章和日期，则胜算的可能较大。
[提要]房地产调控政策日紧。随着加息、上调存款准备金率、首套房贷款利率优惠政策取消等紧缩政策不断加码，银行与按揭客户之间的纠纷也不断涌现。
昨日，深圳数百名按揭购房者联合声讨银行返价提高房贷利率，引起各界关注。有广州购房者反映，遭遇与深圳购房者类似的情况，目前这些投诉主要指向广州农村商业银行(下称“广州农商行”)。
房贷客户遭遇广州农商行“返价”
昨日，潘先生告诉《财经日报》记者，去年12月21日，广州农商行出具的《同意贷款意向书》显示，潘先生符合贷款条件，同意为其发放贷款，金额为54万元，年限20年，月利率为3.786%。这个利率在当时为基准利率的7.4折。
由于购买的是二手房，涉及到过户等一系列手续，潘先生直至昨日才拿到过户后的房产证以抵押给银行，随后才能办理正式贷款合同，等候银行放款。由于《同意贷款意向书》上约定，借款人要在广州农商行存入金额不少于成交额10%、期限不短于1年的定期存款，潘先生昨日前往广州农商行定存该笔约定款项，金额为10万元。
而就在这时，他被告知要提高贷款利率。“客户经理对我说，款现在很难放，如果按7.4折贷款可能要无期限等。如果我愿意就调成基准利率或上浮15%。若按基准利率贷款，20年的利息多了12万元，每个月多还银行550元利息。”
无独有偶。潘先生的朋友刘先生也在上周五接到广州农商行通知，其去年11月在该行申请并获准的7折房贷优惠利率无法成行，需提高至基准利率。刘先生当初也被要求将成交额10%定存至广州农商行，而目前刘先生的10万元左右存款已经存入该行3个月。据悉，目前该行多个支行被房贷客户投诉类似事件，有些客户此前被承诺房贷8.5折优惠。
跟踪深圳房贷客户维权事件的两位律师则对本报记者表示，《同意贷款意向书》基本具备了合同的主要条款，构成要约，有法律效力。只要要约人具备承诺中的条件，银行应该履诺。
经办此二人房贷业务的广州农商行客户经理对本报记者表示，仅在该支行就有十几二十户此类情况，央行上周上调存款准备金率之后，该行总行就在内部下发文件，表示将此前审批通过而未放款的折扣房贷调整成基准利率。
该客户经理还表示，目前该行已没有再发放一笔下浮利率的房贷，正在发放的是基准利率上浮后的房贷，即使执行基准利率的房贷也还要排队，按利率价格从高到低排队放款。
广州农商行有关负责人昨日对本报记者表示，由于今年总体信贷规模紧张，加上央行上调存款准备金率，总行近日对授信政策做出相应调整，今后新的房贷申请原则上按基准利率执行，而像潘先生这样收到《同意贷款意向书》而未放款的情况，总行正考虑按此前约定的折扣利率，从总信贷规模中腾出部分规模来进行协调，目前该行还需做数据分析和测算，以确定腾出多大信贷规模，但这部分客户目前仍需排队。
利率约定是关键
有股份制银行个贷经理对本报记者表示，按银行业通行的惯例，只有最后正式签订的贷款合同才具有法律效用，“同意贷款通知书”的作用是让卖方安心将房子过户给买方，并无法律效用。而一些银行甚至在最终放款时还要求客户签补充协议，要求提高贷款利率才能放款。“类似‘空白’的贷款合同实际上也有‘霸王合同’的意味，因为在最关键的利率约定上，购房者毫无发言权。”该个贷经理表示，除此之外，最终具有法律效应的贷款合同其实也暗藏玄机，其关键点在于条款中是否约定银行可按市场变化相应调整利率。如有约定，则存量房贷的优惠利率也可根据此条款而取消，银行无需承担责任，一部分银行的贷款合同中确有此类情况。
也有不少房贷维权者担心，银行可以口头承认此前优惠利率有效，但以无贷款额度为由让客户无限期排队等候。深圳上述两位律师表示，这要看“同意贷款意向书”等文件中对放款时间有无约定，即使没有做约定，也应该协商补充，不影响此承诺的法律效力。如果银行以没有约定放款时间为由导致后面不能签订正式贷款合同，银行方面应该承担缔约过失责任。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
