[摘要] 随着各项政策的完善和前期政策的叠加影响,楼市拐点会加速显现。在市场预期逆转和去泡沫化深入的过程中,房地产量价回落将影响的正常增长,中期内,房地产的下滑可能引发未来经济增长的动力之忧。
随着各项政策的完善和前期政策的叠加影响,楼市拐点会加速显现。在市场预期逆转和去泡沫化深入的过程中,房地产量价回落将影响的正常增长,中期内,房地产的下滑可能引发未来经济增长的动力之忧。
1月26日国八条出台以来,已有北京、上海、广州、济南等多个城市出台了地方调控细则。从总体看,地方版的调控力度没有超出预期。本轮调控的出发点又是以抑制需求为主,而在供给方面,除了保障房规划有所明确外,加大普通商品房的供给措施未曾提及。地方版调控新政的效力还需时间来体现。不过,在加息周期的作用下,由于购房者累积的成本和开发商财务成本的提升,未来需求的萎缩和供给的减缓是确定的,在调控的干预下,楼市拐点将提前出现。
政策对楼市的转向更多是催化和加速作用。事实上,从去年12月的开发情况看,楼市已在前期政策的作用和预期的变化下出现了放缓的迹象。从单月数据看,2010年12月地产开发同比增幅为12%,而前11个月都在30%以上,商品房销售虽然在2010年12月、2011年1月出现了非理性,但掩盖不住开发后续无力的状况。新开工面积和土地购置面积分别回落了8个百分点和4.8个百分点,开发商已对未来政策的不确定性提前做好了准备。更为重要的是,央行货币政策收紧的力度和节奏出乎市场预料,目前多数机构预期年内还有两次加息,100基点的存款准备金上调空间,在资金成本加重的影响下,地产回落的步伐可能加快。
那么,1000万套的保障房是否对地产有一定的补偿效果呢?虽然各地都有大力推进保障房建设的措施,但保障房对地产的回补作用不容乐观。如果按照每套平均60平米算,1000万套保障房全部开工带来的新增约为10000亿元,占去年地产的比重为20%,占比有限,并且今年全部完成1000万套也有一定的风险。因此,最终实际额可能会缩水。从去年公布的数据看,经适房全年累计1100亿元,与2009年比,并没有出现大幅增长。即使去年下半年来后续的项目记入当前项,其增长也有限。
从地方财政的资金安排看,如果热情减缓,土地收入的减少将影响地方政府建设保障房的资金来源。而在货币紧缩通道中,地方政府融资平台的控制也会有所强化,因此在资金方面,大规模的保障房建设恐怕难以实现。此外,保障房可能会对商品房形成一定的挤出效应,进而地产整体出现明显回落。
在地产下行明确的判断下,如果放缓超出预期,有可能引发对未来经济增长确定性的担心。从去年的数据看,地产占固定资产的比重已达20%,地产每下滑15个百分点将拉低固定资产增速8个百分点,进而影响GDP1%的增长。在成交低迷,价格回调,前景不明的预期下,预计今年地产累计增速将会回调至20%左右,相比去年下降13个百分点。在地产持续回落,又没有基建等大项目跟进的情况下,未来经济增长的新动力需要进一步发掘。
中证证券研究 张泰欣
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