[摘要] 春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。
新“国八条”中，公众更看重二套房首付比例的变化对房地产市场的影响，说明无论是营业税全额征收，还是限购，在“阴阳合同”盛行以及地方政府缺乏完整的住房信息系统的情况下，还有一些漏洞可钻。
表示，尽管此次调控会使部分投机者退出，但刚性需求一定程度上仍足以支撑高房价。
各地楼市成交冷清
如同北京久违的初雪带来阵阵凉意，让人纠结的楼市在兔年春节也正遭遇一股寒流。
2月10日，北京一号线和八通线的列车上散落着购房广告单。记者随即拾起一张致电咨询，接线员张先生告称，这个位于八通沿线、五环外名叫“朗峰”的楼盘，单个户型面积50平方米至90平方米不等，售价176万至216万元之间，“按套卖，因为4.89米，可以隔成复式。”“你来看看吧，买不买没关系，我们有考核，帮忙赚赚人气。”记者粗略估算，去年这个位置的其他楼盘售价2.4万元/平方米，当前这个楼盘的售价有增无减。
北京市房地产交易管理网数据显示，2月9日，北京市期房网上签约仅成交59套，其中期房住宅成交46套；现房成交量为16套，其中现房住宅成交2套，期房和现房成交量均为近半年以来的成交低谷。
不仅仅是北京，春节期间，上海、广州、南京、杭州等多个城市楼市成交遇冷，部分城市住房日成交量只有几套，有的甚至出现零成交。
二手房市场交易冷清也在同样上演。记者在9日、10日走访北京房产中介机构，21世纪不动产、链家地产、美联地产等中介店面交易惨淡，来访者寥寥。京东某大型社区，有几家房地产中介公司挂锁歇业，还有一家中介公司，因为没有顾客，两名员工正在忙着玩游戏。
“今年春节，实际签约量较去年同期下降4成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。
2月9日，北京市房地产交易管理网数字统计，春节假期，全市二手房签约41套。其中2月8日签约38套，2月3日至5日（大年初一到初三）三天签约量为零。
业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。
在一手房市场，北京今年的开盘项目很少，数据显示，2011年2月北京仅10个项目计划开盘，1月份仅有5个期房住宅项目拿到预售许可证，部分房源供应大户春节后尚未完全恢复营业。今年2月，上海、北京预计开盘住宅项目较少，实际开盘量可能更低。
叠加效应逐步显现
北京市房地产交易管理网的数据显示，去年节后上班首日北京地区期房网上签约套数为86套，今年上班首日2月9日期房网上签约仅为59套。业内人士分析，和历次调控政策刚出台一样，各方观望浓郁，造成春节楼市开盘和成交量下跌。
为了遏制旺盛需求导致的房价上涨，继去年国庆前宣布停止三套房贷款等严厉调控政策后，春节前国务院公布“国八条”再度收紧购房政策。其中，要求二套房首付在60%以上，房贷利率再提一成，力度罕见。首套房利率优惠取消，也使得新一年楼市的“资金流”进一步收缩。
根据“国八条”要求，目前明确提出将实行限购的城市已达36个，预计实行限购政策的城市数量还要翻一番。与限购相比，停购政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。
此外，房产税试点落地，剑指、投机性需求。1月28日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。业内人士认为，随着政策信号的明确、试点范围及税率调整，其对、投机性需求的抑制将日益凸显。
一波未平，一波又起。中国人民银行宣布，自2月9日起上调存贷款基准利率，其中与住房信贷关联度较大的五年期以上贷款基准利率由6．4％调至6．6％。同时，五年期以上住房公积金贷款基准利率也由4．3％调至4．5％。北京伟嘉安捷担保有限公司有关负责人告诉记者，以贷款120万元、20年为例，购买首套房贷款月还款额要增加141.29元，购买二套房贷款要增加159.36元。
业内人士表示，房地产行业对银行信贷依赖度高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而短暂减少。种种迹象显示，楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控可能进一步升级。
根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标，未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责；还明确要求36个重点城市必须在2月中旬以前出台限购令实施细则，这意味着20多个未出限购细则的城市要在近一周内颁布新政。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实，人们给予更多期待。
调控效果有待观察
尽管山雨欲来，但是，记者注意到，一线城市房价并没有随着成交量的下跌，出现价格下调，也未发现明显的打折促销现象。
记者在随机采访中发现，目前仍有很多人对房价下调并无信心，对房价报复性反弹却担心，一部分观望者仍在等待北京等地新一轮调控细则的出台。
一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击，另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境。购房者这种观望情绪的蔓延也使今年的房地产市场变得扑朔迷离。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，当前楼市调控压力前所未有。春节长假后的个工作日前加息，对市场的影响更大，购房者的观望情绪将进一步明显。
中国社科院工业经济研究所与市场室主任曹建海认为，与2010年的“国十条”相比，新“国八条”对房地产宏观调控增加了很多新的内容。如果各地能够严格贯彻，认真落实，相信当对房地产市场构成空前压力。
曹建海说，这些措施中，公众更看重二套房首付比例的变化对房地产市场的影响，说明无论所谓营业税全额征收，还是限购，在“阴阳合同”盛行以及地方政府缺乏完整的住房信息系统的情况下，还有一定的漏洞可钻。
“新"国八条"要求各地增加土地有效供应，似乎完全没有触及地方土地财政的任何利益。与其对房地产调控做各种乐观的估计，不如密切关注各地执行和市场反应，最主要的在于市场观察。除了1-3月份的传统淡季房屋成交量可能现明显回落外，重要的是观察第二季度的市场情况，因其将决定下半年走势。”曹建海说。
中国宏观经济学会秘书长王建表示，受新“国八条”及国务院同意房产税试点的影响，2011年房价会回落，但幅度有限。尽管此次调控，会使投机者退出，但刚性需求足以支撑高房价。王建表示，如果1季度中国经济大幅回落，尤其是如果2季度末美国经济出问题可能拖累中国经济增长，届时可能重新把保增长放，而抑通胀压房价保增长或退居其后。
有表示，今后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加对自住性需求的有效供给。另一方面，在资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量。
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