[摘要] 房地产第三轮调控政策相继出台之后,北京楼市出现急买观望两极分化。业内人士分析,北京等大城市房价将再次停止上涨。楼市在短暂抢购风潮后,可能出现去年4月以后的萧条现象。
房地产第三轮调控政策相继出台之后,北京楼市出现急买观望两极分化。业内人士分析,北京等大城市房价将再次停止上涨。楼市在短暂抢购风潮后,可能出现去年4月以后的萧条现象。
据市场人士分析,“国八条”组合拳的出台,搅动了整个市场的平静,虽然有些政策仍延续去年已出台的规定,但很明显力度有很大加强,且打击范围明显超出以往。以“限购令”为例,此次更进一步具体规定了限购政策的针对人群。在这种情况下,那些已经拥有一套房的外地户籍居民家庭要想买第二套房,改善居住环境的计划,极有可能化为泡影。在这种政策的冲击下,改善型住房需求的购房者,将出现一股强力的提前购房冲动,2月中旬细则出台之前的这一个月里,会出现一股改善型住房需求者的集中入市。
虽然北京已经表明暂时不试行征收房产税,可目前北京二手房交易环节中,税费全部是由购房者缴纳,是应该由出售房缴纳的个税、营业税等,因为楼市呈卖方市场,所以都必须由买方承担。而高达10%以上的交易税费,使得已经承担高房价的购房者,难以承受高税费,而不买更怕房价继续涨。楼市出现抢买房、抢过户、抢贷款“三抢”现象,抢购风潮致使过户大厅连日至晚上9时才得以关门。北京房地产交易管理网数据显示,“国八条”出台后的两天时间里,北京二手房网签量达3142套,27日二手房买卖超过两千套。
“国八条”的限购政策对北京的外地人影响。北京中原预计北京在最近几天将新增3000-5000外地户籍购房者。
尽管最近几日改善型买家近乎地涌向市场,但改善型需求在本轮调控中显然会受政策的“重击”,限购是一方面,另一方面二套房首付比例提高至六成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,均严重打击了此类购房人群的积极性。
从目前看,上海、重庆房产税“靴子”的落地对北京楼市影响不大。建设部政策研究相关人士日前澄清,一线城市房产税向上海看齐说法失实,让北京的房产税取向尚不清晰。
伟业我爱我家认为,目前的抢购潮不会太久,预计春节后有可能出现量跌价滞。北京中原预测,进入第三轮调控后,北京等大城市房价将再次停涨,部分郊区房价将立刻下调,60%以上的购房者出现明显的观望,北京楼市的成交量将出现20%以上的下降,很可能出现去年4月以后的萧条现象。但是因为目前货币供应量依然比较高,另外保障房及商品房的供应效果需在下半年才能明显出现,所以政策对楼价的抑制作用更取决于政策的落实及持续力度。
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楼市政策叠加效应显现 中需求被“冻结”
26日，空前严厉的“新国八条”横空出世；27日，新华社发出消息，最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点；当晚，上海、重庆推出房地产税试点方案；而后财政部又联合国家税务总局再针对营业税出台落实细则。
多项政策密集出台后，记者注意到，沪上21世纪不动产、中原地产、德佑地产等多家房产中介门店“门可罗雀”。短短几天时间，上海房地产从去年年末的“翘尾”行情一下子变得寒气逼人。
对中需求打击力度
德佑地产副总经理罗亚东认为，单就房产税而言，对后市的心理层面影响可能会大于实际效应，但其与“新国八条”形成的叠加效应，将导致中需求打击。“新国八条”加强和拓宽了限购令的执行力度与执行范围，两套以上的当地户籍居民、一套以上的非当地户籍居民，以及无法提供相关证明的非当地户籍居民，将被直接限购。然而，选择购买中物业的买家，通常来说手头上都已经有一套、两套甚至多套房屋，所以即使他们愿意缴纳房产税，也受制于“限购令”而没有机会购房。
分析人士指出，“新国八条”中最为严厉的莫过于限购政策，而上海房产税属“既往不咎，只征新购”，因此最有可能被征收房产税的“多套房”人群会迫于政策而不买房，房产税也就失去了征税的来源。
房企观望或将推迟开盘
这次调控政策之猛已让开发商们感到寒意袭人。一家专注做住宅的开发商内部人士向记者坦言，由于去年商品房热销，公司目前“手有余粮”、资金充裕，不存在冲动，但对未来的销售压力甚为担忧。“集团对我们的要求是‘开盘售罄’，但目前政策针对的就是改善型和型买家，这正是我们的主要客户群，销售压力可想而知。”
“现在我很庆幸我们公司的保守作风。去年迅猛扩张、大量拿地的企业今年可能会很惨。”一家港资开发企业内部人士向记者表示。
针对一系列新政的出台，万科集团对本报记者表示，影响房地产市场的因素比较复杂，未来市场走势还需要进一步观察。
一季度末房价或有回调
对于未来房价是否会下跌，付琦认为，这次政策动用的是手段，哪怕房价降下来，不符合买房条件的还是不能买房，开发商不一定能促进销售。开发商如果觉得无用的话，冲动就不会太大。
罗亚东则认为，2011年二手房市场整体交易量可能与2010年持平或略有增长；而房价方面，在经过了2月份春节传统淡季与新政影响的僵持期之后，3、4月份政策效应将逐渐释放，可能出现5%至10%的合理回调，下半年起随着交易量回暖，价格将呈现平稳复苏的状态，整体会在2010年的房价基础上呈现出正负5%左右的波动。
中指研究院高级分析师章惠峰认为，房产税试点对性购房需求影响深远，对套房的刚性需求及第二套住房的改善性需求影响很小，有利于保障房地产市场健康稳定发展。从两市的实施办法来看，重庆的房产税实施办法影响相对较大，上海影响相对较小。无论从税率、计税标准等方面都可以看出，重庆房产税对打击高档住宅和性需求力度更大。
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