[摘要] 调控政策“靴子落地” 地产股将何去何从-新闻频道-和讯网
最严厉的房地产调控政策赶在兔年的春节前接踵而至。继1月26日国务院再次出台房地产调控政策八条措施即“国八条”后，1月27日晚，上海、重庆相继公布本地房产税试点暂行办法。面对突如其来的调控新政，沪深股市双双低开，今年以来渐显活跃的房地产板块再次遭遇大跌。面对不断加码的调控政策，房地产板块又将何去何从呢？
房地产政策调控只会更严
“应该说，较之前的两次的调控政策，"国八条"不仅在出台时点上超出了市场的预期，而且政策在手段方面严厉程度也超出了市场的预期，手段明显升级，其政策效果不容低估，”申银万国的分析师殷姿认为，新政要求已有2套住房的户籍居民、已有1套住房的非户籍的本地居民，及外地居民停购。这一政策变化是此次新政策中最严厉的，预计房地产销量将因此受影响，尤其是自住、比例大的二线城市受影响更为明显，预计2011年房地产销售面积会出现负增长。
不少机构的人士表示，新政策比预料的来得更早、更严厉，但也更具操作性和“杀伤力”。有业内人士认为，相比去年4月份出炉的“国十条”。这次出来的新“国八条”比之更严格。房地产研究所所长陈国强接受采访时就表示，房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，在复杂的国内外经济形势下，房地产市场出现的问题已经成为经济社会发展过程中多重矛盾交叉重合的节点。
银河证券的分析师认为，尽管市场对2011年的严厉调控早有思想准备，但此次部分政策的严厉程度还是超出了市场预期，如限价、限购范围、对囤地的打击力度等。之所以在春节前再次出台严厉措施调控房地产市场，主要是因为去年9月以来国内房价在多次调控的重压之下依旧出现了连续4个月的环比上涨。
政策累积效应不容忽视
新政的效果到底会有多大作用呢？采访中记者发现，对于新调控效果及未来房价走势，市场上存在较大的分歧。“多项调控政策的叠加效应会不可低估，新政对国内房地产行业量价基本面影响负面，量价调整将成为必然，至少可以明确销量明显下降将成共识和必然。”光大证券(601788,股吧)称，政策的长期化使楼市低位成交量将会在一个较长的时期里持续出现，而“限房价、竞地价”将不断地压缩开发商的利润空间。有业内认为，调控政策的加码未必能改变房价走势，2011年房价继续上涨的概率较大，只是上涨的幅度会有所收敛。
申银万国研究所报告认为，由于此次房产税范围小、税率低，力度偏轻，且执行上仍然有一些漏洞，预计对抑制房价的作用较弱，但报告同时认为，一季度房地产销量走势料将受到压制。中原证券研究所所长袁绪亚则认为，新“国八条”和房产税的政策叠加效应不可小觑。从两地房产税的具体细则分析，房产税实质影响十分有限，但不能因此而过分乐观。首先是政策的叠加效应。其次是房产税降低了房产的保值功能，居民对于房产的偏好将会发生某种改变。再次是房价预期将因房地产税发生某种改变。随着投机需求被多种政策打压，投机房产的定价能力弱化，将因此改变对房价的预期。
国泰君安行业的分析师孙颖认为，近期政策连续出台，主要针对目标均为二套及以上新增购房。国家打击不合理购房需求，抑制房价上涨的政策意图十分明显。虽然本次房产税试点力度不大，但是对投机购房有明显心理震慑力。预计未来行业政策基调仍将趋紧。
地产股再度被逼入墙角？
2010年在严厉的房地产的调控政策打击下，房地产板块成为两市表现最差的板块。2011年以来，在各地成交量快速上升等一系列数据提振下，房地产板块的表现明显强于其他权重板块。但从政策出台后连续两个交易日房地产股走势看，市场的恐慌心态依然存在。
对此，信达证券研发总经理吕立新表示，虽然房产税对抑制房价的效果有限，但是对地产股的确是沉重的打击，并非是利空出尽，恰恰是新一轮利空的开始。湘财证券认为，连续出台两个调控政策将使地产股遭受接连打击，所谓“利空出尽成利好”估计难以实现，建议者短期回避地产股。
对此次政策影响的解读，机构分歧同样存在。看好房地产板块的券商认为，此次政策效果同以往一样，短期内将带来成交量的萎缩，但房价的调整具有黏性，需要更长的时间，随着二、三季度供给的释放，房价将有望步入调整状态，而市场结构性转变也即将凸显；房地产板块在当前估值水平下已经反映了严厉的政策导致房价下跌的负面影响，此次政策对股价影响边际效应较小，随着房价得到抑制，地产股将有望走出振荡，步入上行轨道。国信证券分析师方炎认为，房地产板块估值一直接近历史底部，很大原因出于对房产税的担忧和恐惧，而沪渝两地的房产税方案没有超出市场预期，地产板块估值在短期可能会出现利空出尽的反弹。
看空派中，以国泰君安、招商证券(600999,股吧)、光大证券、申银万国等为代表的券商认为，当前房地产板块估值已经部分反映了系列利空的政策预期，政策对估值的边际效应递减，地产板块估值的下跌空间有限。但房地产板块的反转需要业绩增长和政策支持两个条件，而目前尚不能判定利空政策已经出尽，政策放松的条件尚不具备。因此，要出现大幅反弹和像样的上涨行情的基础并不存在。
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