[摘要] 上海市政府、重庆市政府27日分别宣布，作为个人住房房产税改革试点，从1月28日开始向个人房产征收房产税。标志着酝酿多年的房地产税进入实质运转阶段。
一政策事件
上海市政府、重庆市政府27日分别宣布，作为个人住房房产税改革试点，从1月28日开始向个人房产征收房产税。标志着酝酿多年的房地产税进入实质运转阶段。
二内容接续
1.细则梳理
注1：2011年上两年度重庆主城九区新建商品住房成交均价的2倍为9941元/平方米。即今年房价超过9941元/平米的住房将进入收税范围，到1.5万元/平方米就是三倍，就是1%的税率，如果到2万元/平方米，就是四倍，为1.2%。
注2：上海2010年全年新建商品住宅均价达22261元/平方米，两倍均价约为45000元/平方米，按照规定，小于45000元/平方米，税率为0.4%；大于45000元/平方米，税率为0.6%。
2.内容总结
（1）房产税试点的总体力度相对宽松
征税对象重点针对1月28日政策出台后的新购房，且每年按期计征；税率都不高且两市都规定了较为宽松的免征面积；对非本地家庭购房的征税条件较为严格。
（2）重庆和上海的房产税细则各有侧重
主要针对住房且新老划断，上海侧重新增需求，重庆兼顾存量别墅；上海覆盖全市，重庆仅仅针对城九区。
2.影响分析
（1）对上海、重庆市场的实际影响有限
伟业我爱我家市场研究院认为：此次房产税上海针对新增需求，存量不征，而重庆针对住房，总体来说税率比预期低，对该市市场的影响较小。
首先，两市房产税税负低，难于从根本上提高持有成本。上海虽然是全市范围内征收，但通过个案年纳税额来看，不足总房款额的0.1%；重庆针对10%的住宅，年税负也不到总房款的0.3%。
其次，执行起来涉及部门过多，难于保证效率。征收房产税涉及地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源、统计局等部门，协调起来成本高；而诸如税率和免征范围等关键因素都与全市房价等指标有关，造假和寻租不可也避免，这将严重影响政府的效率。
（2）对其他城市的提示作用不可忽略
在房地产税推广的预期之下，一线城市可能参考上海的征税方案，因此，不够规定面积并且还有购房资格的家庭，可能会额外释放购房需求；对于超过面积的家庭，也有可能将不大的物业挂牌销售。同样，二线及其他城市可能参照重庆方案，对于无户籍、无工作、无企业的购房者，政策出台之前也是入市的好时机。
伟业我爱我家市场研究院认为：“金融+营业税+限购+预期引导+房产税试点”的政策组合已经足够使得绝大部分城市的楼市交易量出现暂时下滑，但仅仅房地产税的试点征收，反而会带动各类城市特定需求客群的释放。
三 市场展望
基于目前房地产税的试征，伟业我爱我家市场研究院长陈亮认为未来市场可能表现出以下特征：
1.一手市场：一线城市非户籍需求可能提前释放
上海将非本市居民在沪新购住房纳入征税范畴，而与之相似的一线城市非本市居民占到全市购房总量的40%以上，在房地产税收统一征收之前，一线城市非户籍需求可能提前释放。与该类需求对应的产品主要是近郊区的一手房、城区低总价的二手房。
2.二手市场：各类城市买卖、租赁房源可能增加
对于持有房产过多、超过房地产税规定面积的家庭，如果对未来房地产市场预期不乐观，可能将不大的房屋挂牌销售，或者改售为租。与之对应的产品包括城区年限较大的旧房、已经过的近郊新房等。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
