[摘要] 2010年，北京乃至全国的房价涨势依旧。近日发布的研究报告显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格普遍大涨。北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之
2010年，北京乃至的房价涨势依旧。近日发布的研究报告显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格普遍大涨。北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，成为房价的城市，全年均价涨幅也达40%。另外，值得注意的是，虽然成交量同比下降了仅四成，但一线城市四成左右的涨幅甚至还要高于多数二线城市两成的涨幅。
面对房价咄咄逼人的上涨势头，“最严楼市调控”也显得有些力不从心。2011年首周，北京楼市成交再涨三成：一面是重入楼市的购房人，一面是依旧严格把关的调控政策，2011年的楼市是否会像去年那样，在调控中让房价飞……
●本期嘉宾●
中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容
首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池
阳光100集团常务副总裁 范小冲
伟业控股公司副总经理 李红宇
北京房价为什么会在最严调控中上涨四成
范小冲：楼市上涨动力超过调控压力
2010年房价是否真的如同研究机构调查的那样上涨了四成，还需斟酌，但在调控年楼市价格依旧上涨却是不争的事实。这主要是由于楼市上涨的动力超过了调控带来的压力。目前市场上刚性需求依旧旺盛，因为调控政策已经落实得严格，限贷、限购等一系列措施使得别墅、豪宅这类“高价房”的购买力无法利用银行贷款的经济进行，必须买房的刚性需求就成了市场成交的主体。
另外，依旧宽松的货币政策也促使楼市交易保持活跃。2010年的新增贷款量将可能保持在7万亿元至8万亿元之间,相比5年前增长了5倍。信贷流动性过剩,也就是俗称的“钱太多”也成为上涨的一大动力。
还有就是中国的负利率以及愈加明显的通货膨胀，使得居民收入无形中受到损失。而购买房产就被很多人视为抑制通胀、保护财产的重要途径。
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国家信息：2011年房价震荡下行概率较大
易宪容：最严厉政策未落实
其实2010年出台的房地产市场宏观调控政策，实际上仅希望国内房地产市场逐渐回归到常态，回到房地产的基本功能上来。试想，在现代文明，有哪一个国家、哪一个时期、哪一个地方房地产市场投机炒作会如此的？因此，严厉打击房地产投机炒作，让房地产市场回归它的基本功能，是保持经济持续发展、减少社会矛盾最基本的要义。对于2009年以来借助于过度优惠的信贷政策及税收政策投机炒作的购房人来说，这些政策是较严厉的。不过，吵了很久的房产税等杀手锏并未落实，使得调控政策无法制约整个市场预期，反而使得一些人认为政府对房地产市场调控不会动真格，从而更为变本加厉地进入楼市，推高价格。
赵秀池：房价上升缘于刚需释放
北京房价涨幅高达42%，主要原因是住房的刚性需求使然。
住房的需求无外乎自住需求与需求，目前市场上的住房需求仍然是以自住的刚性需求为主。过去我们的住房欠账太多，1978年，北京的人均住房面积才4.55平方米。北京人几乎每一家都经历过像张大民那样的“幸福生活”。过去我们讲备战备荒，指的是粮荒，其实，我们面临的不光是粮荒问题，还有房荒问题。只是过去那个年代，我们提倡“工作向高标准看齐，生活向低标准看齐”，压抑了人们的住房需求。现在老百姓的收入水平不断提高，对住房的需求标准也在不断提高，如旧房换新房、小房换大房、新婚要有新房等。
许多家庭尤其是北京的外来人口，仍没有解决房荒问题。因此，2010年被称为最严厉的调控政策，也只是限制了性和投机性需求，大量的刚性需求还是存在的，房价上涨也在情理之中。
李红宇：去年年底楼市集中放量影响整体房价
北京房价快速上涨始自2009年，纵观2009年全年，12月比1月房价上涨了74%，而去年4月，北京的成交均价攀升至22582元/平方米，比去年1月份上涨了19.8%，4月新政出台后，12月与4月相比房价下降了8.98%，而从全年看，12月房价比1月上涨仅为9%。去年底，楼市放量出现翘尾现象，正是由于楼市集中放量，成交量有所回升，北京2010年12月一手房成交量约为1.3万套，这在一定程度上影响了年度整体房价。虽然2010年同比2009年房价涨幅较大，但主因是去年年初房价上涨幅度过大，在调控政策出台后房价的过快上涨得到遏制，纵观全年，房价保持小幅增长态势。
一线城市的高房价是否存在泡沫
范小冲：房价增加应与收入水准持平
北京、上海这样的城市房价固然高，但并不意味着有泡沫的危险。每年一两千万人进入城市，在城市化的过程中自然而然地稀释了高房价。与我们情况最接近的日本，房价也是在城市化进程中不断提升。直到老龄化的来临，人越来越少，房子越来越多时，日本的房价才停止了增长。而目前我们的城市化仍在进行中，一线城市和二三线城市在资源和发展上的不平衡，导致更多的人涌向一线城市。像北京这样的一线城市，至少还能保持20年的发展。
赵秀池：资源不平衡导致一线城市涨幅更大
北京、上海这样的一线城市房价上涨比二三线城市涨幅高两成，并不能说明像北京这样的一线城市房价存在更大的泡沫。主要原因还是因为人们对北京的住房确实有刚性需求。北京具有独特的城市功能：的政治、经济、文化、金融、交通，甚至医疗、旅游……首都功能更是哪个城市都不能比的。正因如此，导致北京人口提前10年突破了2020年1800万人的人口指标。
从这个角度讲，北京的住房需求不仅是北京户籍人口的需求，而是甚至全来北京工作、居住、学习、旅游等的人口的需求；而北京的土地是有限的，能盖房的土地更是有限的，北京的住房供给近乎完全缺乏弹性。因此，北京的房价上涨有它的特殊性。
李红宇：受“三限”抑制成交量下降 市场使然并非泡沫出现
一线城市受去年年初房价涨幅过大的影响，导致去年全年房价上涨幅度较大。为了抑制房价过快上涨，国家出台“三限”政策，致使去年多数城市成交量呈现不同幅度的下跌。北京一手房成交量保持在8.75万套，同比下降43%。在房价上涨的背景下，成交量下降主要是政策抑制了市场的需求，通过限制需求，促进供应，使房价回归到一个理性涨幅区间，而这也使消费者增加了未来市场的不确定性，对于市场产生观望情绪。这是市场使然，并非意味着楼市出现泡沫。
在城市化进程加快的背景下，二三线城市房地产市场刚刚进入快速发展时期。而北京、上海、广州等举办过奥运、世博、亚运等国际盛会的城市，已完成个波次的城市化进程。因此，一线城市和二三线城市是同一时点的两个不同发展阶段，目前二三线城市发展时间较短，不具备与一线城市的可比性。
今年房价和政策会出现怎样的博弈
范小冲：调控应从干预转向市场调节
楼市调控将是一个长期的过程，去年许多政策手段集中于干预，今年国家的调控重点将会转向市场层面。楼市调控就像压弹簧，政策压力与房价上涨动力的博弈将决定市场的走向。目前看来，调控的压力并未触及房价的根本问题，比如地方政府卖地的冲动和土地财政的依赖。若要做到降房价或降低房价上涨幅度，政策的调控要更加关注内在的土地制度和金融制度。比如抑制土地价格的过快上涨；对大户型多征税，用于补贴保障房建设等市场手段，会更加有效。
易宪容：政策执行力决定调控政策是否有效
今年的房地产市场面临着巨大的不确定。首先，住房政策的不确定仍然是2011年住房市场的基本特征，而住房政策不确定必然会导致住房市场的不确定。另外，对于住房的投机炒作行为，尽管政府能够使用的政策工具不少，但是会采取哪些政策工具是相当不确定的，而采取不同的政策工具所产生的效果是不一样的。
应该说，政府对房地产调控的决心并未动摇。但是，如果不能够采取有效的方式对住房投机炒作进行严厉打击，那么住房市场仍将面临巨大的不确定，房价的下降也难以实现。事实上，住房市场打击投机炒作可以通过信贷政策或税收政策，但是这些政策工具如何使用、如何执行将决定今年政策对房价的影响。
李红宇：2011年房价涨幅将继续维持在15%-20%之间 成交量可能小幅上涨
政府防止房价快速上涨的决心依然坚定，若出现反弹不排除推出更严厉的措施，如房产税。“调控”在今年将延续，并将逐步形成住房供应体系中的商品房和保障房二元体系。因此，2011年房价上涨将以稳为主，势头将从一线城市蔓延至二三线城市、从城市内高价区域传导至低价区域。基于近三年房价年均上涨幅度约在25%以上，结合未来供需状况、通胀形势，2011年北京房价上涨的趋势会趋于稳健，涨幅将继续维持在15%-20%之间。由于2010年土量入市，因此，2011年成交量可能会小幅上涨。
赵秀池:房价上涨空间变小
住房事关民生问题，今年楼市调控肯定还将继续。政府的调控政策也越来越清晰，就是通过信贷、限购等措施，限制性和投机性的住房需求；加大保障性住房供给。在这样的政策形势下，没有了人为的炒作因素，房价的上涨会变得越来越理性，上涨空间会变得越来越小。
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背景：2010年，北京乃至的
