[摘要] 2010年以来，房屋销售依然较顺畅，土地溢价率低，公司业绩增长确定。虽然在极短期季节性特征暗示2011年春天机会可能更大，但我们相信，行业中长期估值大底已经出现，因此给予行业2011年“强于大市”的评级，并重点推荐万科A、新湖中宝和首开股份。
2010年以来，房屋销售依然较顺畅，土地溢价率低，公司业绩增长确定。虽然在极短期季节性特征暗示2011年春天机会可能更大，但我们相信，行业中长期估值大底已经出现，因此给予行业2011年“强于大市”的评级，并重点推荐万科A、新湖中宝和首开股份。
商品房供求制度重塑。本轮调控除了干预周期外，还解决了一些制度问题。政府开始成规模提供保障性住房，地方供地逐渐从控量提价转向放量稳价，而持有税改革等也在酝酿中。我们认为，保障性住房大规模建设是制度改革的核心和突破口。
货币政策转向的方式和路径至关重要。如果半年内铁腕手段控制货币增速（例如半年长贷加150bp），则可能房屋需求被遏制。但一旦货币政策选择缓慢加息的温和方式推进，2011年可能是大供应、大成交、高周转和高业绩的新增长元年，地产股将有战略性机会。
快开工、适当拿地和积极销售将成为开发商主流战略。相对紧张的资金迫使企业不可能全面大举拿地。销售速度比较顺畅，毛利率也令人满意，捂地可能不再受欢迎，国家政策也引导企业采取快开工和积极销售的战略选择。与此同时，我们预期房地产服务和商业地产持有的盈利模式也将稳健成长。
顺应产业集中度提高，寻找“金点子”。金融资源集中化的趋势、消费者偏好品牌开发商和大公司成本是行业规模经济所在，溢价率相对较低的土地市场也给资金链良好的大企业提供了拿地机会。顺应产业集中度提高大势，我们看好具备拿地和销售“金点子”的企业。
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