[摘要] "在"最严厉楼市调控政策"下,毫无疑问,即将翻过一页的2010年又是一个房价上涨年。很多人依然把房价下降的希望建立在保障房基础上,首都北京也信誓旦旦要做全国的表率,"十二五"期间,北京计划新建、收购各类保障性住房100万套,占整个住房供应的60%。并为10万户家庭发放租金补贴。
"在"最严厉楼市调控政策"下,毫无疑问,即将翻过一页的2010年又是一个房价上涨年。很多人依然把房价下降的希望建立在保障房基础上,首都北京也信誓旦旦要做的表率,"十二五"期间,北京计划新建、收购各类保障性住房100万套,占整个住房供应的60%。并为10万户家庭发放租金补贴。
对大多数普通老百姓来说,保障房可能会像计划经济时代福利分房一样遥远。从外,保障房可能拉低平均房价,但只会使商品房价格更高。也就是说,别指望保障房会拉低商品房价格。"用公积金解决保障房的问题只是杯水车薪",恐怕会有肉包子打狗的效果,资金收回无法保障,试点的结果可能会不太乐观。
针对当时北京有几个公租房项目所公布出来的租价水平,建设成本6000话,月租0.5%的回报就要求租价为30元/平米,如果建设成本(含上土地成本)要是30000呢?租价一平米是150元以上,按照正常有回报的租金,就应该是一百平米一个月租金15000才正常,这是合理国际通行的租售。但是,这是不可能有市场的。
试图引入社会的资金建设保障房,不是不好,而是要考虑回报问题。当初确定28个城市用公积金余额试点建保障房,我认为用什么资金都无所谓,只要有合理的回报,开发企业会追捧的,但是如果没有合理的回报,贷款期限又只设定五年,这五年如何还本付息,这是必须考虑的。
现在的政策有点病急乱投医的感觉,也是明知不可为而为之。可以实现的保障房建设方式是配建,引入社会的资金目前存在很多问题不能解决。而保障房中的很多项目,并不能针对外来人口。是一线城市,城乡结合部的改造压力很大,而市场土地新增供应基本依靠各级各类改造来实现。相对耕地专用为建设用地,此类保障城市居民居住改善的方式,成本越来越高。再加上强力配建制,只会继续推高改造中商品房的土地单位成本。
据《北京晚报》12月29日报道:北京土地市场昨日出让三宗地。其中房山区长阳镇地块再次采取"限地价、竞租赁房面积"方式,北京昂内和亚太环宇联合体以4860平方米的租赁房的面积获得该地块。
12月28日上午,房山窦店住宅用地和石景山苹果园商业金融地块在市土地交易大厅开标。而下午的房山区长阳镇(广阳城住宅小区)居住项目地块,虽然规划建筑面积仅为3.41万平方米,但其1.9亿元的起始价和"限地价、竞租赁房面积"的挂牌出让方式吸引了业内人士的关注。
根据市土地公告的有关该地块的"限地价、竞租赁房面积"的挂牌出让规则,该地块在挂牌竞价截止前,报价已达到本项目合理地价上限价格,且至竞价截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,或在现场竞价中报价达到上限价格的,则由市土地整理储备对挂牌出让土地组织现场投报配建租赁房的面积。
未来的北京商品房建设成本会随着"限地价竟租赁房面积"的方式进一步推高。免除了政府在保障房建设上的投入,这是地方政府最愿意推广的。实际上我们已经完成承认了商品房小区配建保障房,以进一步推高房价的现实。这也决定了商品房市场不可调控的现实。如此情境下的强力调控,带来的结果恐怕会是市场不像市场,保障也不像保障。
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