[摘要] 2010年新建商品住宅期房的售价受政策调控影响，涨幅减小，在新项目低价入市作用下，新增期房售价在第二、三季度上下波动较大，但是随着成交量的上升，第四季度的价格持续上升，新增项目领涨市场成交价。
2010年新建商品住宅期房的售价受政策调控影响，涨幅减小，在新项目低价入市作用下，新增期房售价在第二、三季度上下波动较大，但是随着成交量的上升，第四季度的价格持续上升，新增项目领涨市场成交价。
一、价格涨幅逐渐减小：一季度月均涨3%，二三季度涨幅降为1。5%，第四季度仅0.2%
据“链家地产”市场研究部基于北京市统计局数据统计，目前新建商品房的价格在21000元/平米左右，较年初上涨10%左右。新建商品房的价格从年初一路上涨直至5月，6月价格涨幅减小，在第四季度，价格较为平稳。
“链家地产”首席分析师张月认为，，从价格走势来看，价格在政策的作用下止住了过快上涨的势头。年初受2009年市场恐慌性购房的影响，价格一路上涨，至四月已经超过2万元，4月出台的调控政策对第二季度、第三季度的价格起到了一定的抑制作用，价格环比涨幅开始回落，在二次调控之后，价格基本维稳，但是价格始终稳定站在2万以上。第二，全年价格的环比涨幅逐渐减小。在价格环比涨幅方面，由季度的平均3%，下降为第二、三季度的1.5%，第四季度维持在0.2%左右。
二、第四季度新增项目售价领涨 5%
据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计，截至12月23日，全年共有280个新增项目，从下表可以看出，新增项目每月成交价格波动较大，8月新项目整体成交均价，达到了25376元/平米，6月新增项目成交均价，为18328元/平米。从9月开始，新增项目的价格开始持续上涨。
“链家地产”首席分析师张月认为，关注每月新增期房的成交价格能判断出未来市场价格的走势。，新增项目的定价以及售价则反映出当前市场最前沿的价格走势。第二，第四季度每月新项目的成交价上升，涨幅达5%，预计年末新增期房价格将会上涨。12月期房新项目入市较多，从已经获得预售许可的项目来看，不乏价格超过3万的高价项目，预计12月新项目的成交均价也会因之而上涨。
三、新项目价格高开低走，首次调控后3个月开发商“暗降”17%
据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计，四月份之前，新增项目的成交均价与拟售均价的差距由小变大；从4月至10月，成交均价比拟售均价平均低17%，但是这半年内差距是逐渐缩小的趋势，而11月、12月的成交低于拟售均价较多，这是因为新项目开盘时间短，甚至部分项目还没有开盘，项目的成交量低所致。
“链家地产”首席分析师张月认为，，从新政后，成交与拟售价格的差距在逐渐的缩小，也反映出市场的成交价格在不断的走高，买方市场的心理发生了变化，的预期在减小。第二，开发商不断试探市场价格。4月成交与拟售差距拉大是开发商对政策的应激反应，随着7月、8月成交量的上升，开发商逐渐暗中，试探市场对价格的接受程度。而11月、12月的差距拉大，并不是开发商再次暗中，而是由于项目销售时间短、高价盘成交还未完全发力所致。
四、2万/平米为城区、郊区新房价格分界线：未来近郊新房价格将与城区缩小差距
据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计，从各个区域来看，城四区（东城、西城、崇文、宣武）今年新增项目的价格是33715元/平米，外围城区（朝阳、海淀、丰台、石景山）价格是22615元/平米，近郊（通州、昌平、大兴、（亦庄）开发区、顺义、房山）的价格基准线是11797元/平米，远郊（怀柔、密云、平谷、延庆）仅为5111元/平米。
“链家地产”首席分析师张月认为，从下图来看，城八区的成交均价都在2万以上，郊区县低于2万，2万是城区、郊区新增项目的分界线。其中东城区的售价，这与该区域今年新增项目的定位有关，预计该区域内以后新增项目将延续路线；近郊的价格不断的上升，部分近郊区的项目成交价格紧紧跟随外围城区的价格，大兴、房山、通州、顺义是近两年的热点开发区域，预计以后新项目的价格上升依然有动力，而远郊区的价格则都位于1万以下，由于地理位置因素上涨动力较弱，价格相对稳定。
五、朝阳、海淀维持区域内售价差异显著，顺义的差距将缩小
据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计，均价超过3万的项目中50%集中于朝阳，其次是76%海淀以及顺义，分别为18%、8%。
在不同区域内，价与价项目的差距原因不同，海淀与朝阳的区域广，区域范围大，区域内的楼盘分布在三环到五环甚至六环之内，地理位置形成了同类项目主要的价格差距因素。而在顺义形成售价高低差别较大的原因则主要因为住宅类型，由于顺义开盘的新项目的住宅较多，拉开了与普通住宅售价的差距。
“链家地产”首席分析师张月认为，海淀以及朝阳的价格差异将会继续保持，而顺义的差距可能会所小，由于12月6日，市住建委、市财政局、市地税局联合下发《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》，根据通知要求，容积率小于1.0的房地产开发。税率由原来的1%扩大到了3%，一般容积率在1.0以下的项目基本属于非普通住宅，征税的差异化也造成非普通住宅征税额度更高，从而造成别墅类住宅项目可能会减少，从而缩小项目之间的价格差距。
六、价格前十项目高定价高回笼：成交价均过4万/平米，签约率超七成，
据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计，2010年新增项目成交价格前十名均超过了4万完，超过9万元的项目有2个，其中“东钓鱼台家园”以96988元/平米的价格摘冠，另一个是“霞公尊府”，成交价格94092元/平米。
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