7个大中城市房价泡沫超50%

中华工商时报  作者：胡嘉莉  2010-12-09 15:24

[摘要] 中国社科院8日发布《住房绿皮书:中国住房发展报告(2010-2011)》。报告显示,今年我国大中城市房价泡沫程度偏大,部分城市房价泡沫程度过大。

中国社科院8日发布《住房绿皮书:中国住房发展报告(2010-2011)》。报告显示,今年我国大中城市房价泡沫程度偏大,部分城市房价泡沫程度过大。

绿皮书通过对2010年9月35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,普通商品住房平均房价泡沫为29.5%,其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上,11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间,8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%,9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

绿皮书显示,泡沫指数的前7个城市分别是,福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。

泡沫较高,泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。

存在一定的泡沫,泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。

泡沫较低,泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。

住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大,说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出,房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰,而且由于部分城市数据是房价数据不完全准确,房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能,因此不能仅依据房价泡沫大小去进一步推断房价的走向。

介绍,按照房价与收入的关系及家庭负债破产风险性考虑,房价收入比保持在3-6较为合适,不宜超过7。这一平均数值相比房价上涨过快的大中城市而言,是“小巫见大巫”,诸如北京、上海等大城市房价收入比都已经达到20以上。

此外,绿皮书还显示,今年上半年,在35个大中城市中,北京的住房支付能力指数,但住房市场指数居首。

住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。为反映2009年以来住房支付能力的变动,绿皮书测算了2009年季度至第二季度35个大中城市的住房支付能力指数。结果显示,我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。

绿皮书显示,与2009年季度相比,2010年季度35个大中城市中住房支付能力指数下降的城市有33个,只有石家庄和昆明的住房支付能力指数略有上升。住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州;到2010年第二季度,与2010年季度相比,有31个城市的住房支付能力指数进一步下降,住房支付能力指数很弱的城市从8个上升到了17个,其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、宁波、海口、上海、厦门。

以深圳为例,根据绿皮书,其楼市泡沫为48.5%。深圳市民表示,高涨的房价令老百姓不吃不喝十年也买不起商品房。据悉,深圳80%的市民平均居住面积不足10平方米,而90%的普通市民没有能力购买商品房。

深圳市房地产研究主任王锋曾表示,深圳房价过快上涨,中低收入市民买不起房,一个重要因素是保障房在市场上的比重严重偏低。

据统计,深圳现有住房存量约4亿平方米,其中,城中村私房占42%,三十年来保障房建设数量的总和约2600万平方米,仅占整个市场的6.3%。这和深圳经济快速发展、人口急剧膨胀的现实很不匹配,住房结构明显不合理。

业内人士认为,解决住房问题的根本之道在于实现住房结构合理化,关键举措是坚持楼市宏观调控政策,同时,应积极落实公共住房政策,快建多建保障房。据了解,未来五年,深圳需建设保障房26.2万套,到2040年,深圳保障房在整个住宅市场上的比重,要从目前的6.3%上升到50%。