[摘要] 第一个话题，在新政下，樟木头二手房楼市为何越加火热？我觉得在调控时间里面，不止樟木头越调整越火热，包括深圳，包括广州其他大城市的现象也差不多，樟木头的房价比较便宜一点
主持人夏承军：大家初次来这里来，我叫夏承军，是这次的主持。首先介绍一下，《大话经纪》开了很多年，我们围绕着的事件进行报道，这是《大话经纪》的主题，欢迎大家的到来。我首先介绍一下：鼎业按揭车俊杰先生；佰顺地产冼伟良先生；珈誉地产刘仁松先生；阳光地产连国金先生；大业地产叶炎强先生；大业地产黄甫香女士；众合地产谭耀辉先生；满堂红符婵秀女士；丰信地产翁莉女士。
大家都清楚，在我们印象中比较深的是，92年到97年的时候，我们那个时候樟木头房地产地产是的，也是最火爆的，我印象比较明显的是08年的市场，整个房地产市场都很低迷，在我们的印象中，樟木头也出了一个“价格门”事件，吸引了的目光来关注樟木头。这也是樟木头独到的一些优势，我们围绕这个背景，谈了一些事情。
个话题，在新政下，樟木头二手房楼市为何越加火热？
谭耀辉：我觉得在调控时间里面，不止樟木头越调整越火热，包括深圳，包括广州其他大城市的现象也差不多，樟木头的房价比较便宜一点，开盘的比例比其他大城市少一些，其他城市首付要五成，这样压力非常大。如果大部分平均楼价来讲，是30万到40万左右，首付也是几万元，压力也不是很大。所以我觉得影响，开盘也好，在调整之下，对樟木头的压力是的。我觉得在其他大城市忍受大压力之下，都忍受过来了，樟木头反而影响是比较小的。
车俊杰：这边为什么房价越来越火爆，跟调控有一定的关系，在上两个礼拜开会也说到，广州和深圳限购也会对周边的城市的房子有促进作用，比如东莞，因为这边的房价还比较合理，这块对樟木头来说，反而是一个促进作用。
主持人夏承军：限购令催化了樟木头这边的购买力，刘先生怎么认为？
刘仁松：在樟木头现在主要以渡假，这边比较暖和，很多东北的、西北的人过来，樟木头现在二手房成交量在10月和11月很火爆，长远来看，毕竟价值比较低，周边的优势很多，以前在珠海，珠海的二手房不知道是政府调控还是怎么样，一针见血的效果还是不错的，樟木头的整体情况还是不错的。
黄甫香：我觉得樟木头这边的楼价一次性付款的话，大部分还是买得起的，所以按揭对我们这边的影响还不是很大，限购对东莞人来说，有很多人一次性付款是拿得出来的，所以在价钱方面有优势，在交通方面也还比较吸引外地人。我觉得9月份、10月、11月，是大家过来这边买房的人比较多。现在主要是过来这边渡假，比如深圳、广州很多人是买给老人家居住，因为交通比较方便，所以这方面的原因也有。
主持人夏承军：10月和11月的成交量怎么样？
黄甫香：每天应该有20多套左右。
叶炎强：对。
主持人夏承军：如果平均20多套，一个月下来就有600多套？
叶炎强：对。
主持人夏承军：和4月份相比，现在的情况有什么不一样？
谭耀辉：4月份的时候，樟木头的成交量要多一点，现在樟木头中间的目标客户跟以前完全不一样，以前来樟木头的是香港那边的客户，现在做生意的人买房比较多，现在大部分人是外地来的，可能是广州、东北，以一个很怀疑的心态过来，做调研，去看看。现在樟木头成交量因有了互联网，所以大了一些。
主持人夏承军：如果是这个情况，过去是以香港客为主，近段时间是以内地客为主，我们是面向的市场。
谭耀辉：刚发展的时候，在90年代，在十年前，以中国的经济，去买房子的能力，和十年以后，中国经济腾飞，有很多人去买房子。很多人从外地来的，从来都说到广东赚钱，然后回老家建房子，现在的情况不是这样的，现在经过了10年、8年也适应广东了，就到这边买房子，消费的概念已经完全不一样了，很多十几年前来广东打工的人都是赚钱以后回家建房子，而现在不是这样的。现在有银行帮忙，20万拿几万块钱出来，每个月只要一千多块钱来付房费。如果中国没有银行帮忙，房地产也可能会停在死水阶段，银行帮了很大的忙。
翁莉：樟木头对早期的香港人来说，早期基本上会亏一半以上，目前中国的国民指数一直上涨，而且建筑成本等等都在一路上高，深圳05年开始，起了一倍，而且宝安那边的房价要一万多。樟木头的房子还是算便宜的，银行支持二手房按揭、贷款，早期的香港人如果早期卖，基本上亏了60、70%，现在基本上是赚钱的，所以很多香港人套现，加上香港的经济不是很好，所以很多人来这边买房子。
主持人夏承军：您的意思是，原来是以香港客为主，原因是香港人很早投资进来，一直没有挣钱。
翁莉：香港人在早期买这边的房子，就像买一个玩具。香港现在的经济也不是很好，而国内的经济一路向上，樟木头的环境也可以，最近有很多北京的投资客过来，他们冬天会在这边居住，夏天就回到北京去，而这边的房子比北京那边相比，要便宜很多，所以近段时间交易是比较旺的。
主持人夏承军：调整这块，政府一路在不断地出新政策，在加压，但是调整的结果是二手房房价越走越高，房价在不但上涨。樟木头板块二手房楼市为何越加火热呢？
车俊杰：我是一个新兵，昨天开了一个地王出来，拿地的成本是在不断增加的。如果周边的城市带动了这种气氛，我觉得楼价无论采取什么样的措施，我们看历史来说，都是暂时性的措施，不可能永远限购的，如果永远限购，那大房换小房的怎么样，这是不如何市场需求的。
符婵秀：我们调查过樟木头，樟木头是整个珠三角房子的地方。对我们这种80后来说，我觉得楼价低还有另外一个原因，樟木头是一个啃老族支撑的多，还有媒体和网络都在吹捧，全世界的房子在樟木头。为什么说啃老族，现在买房子不需要贷款，哪怕有新政也限制不了，因为他们要居住。现在因城镇化趋势，很多80后的农民工进城打工然后回家买房子，他回去的时候房子一样很贵，而在城市，用商品房，包括一些投资客，限购的话，他的钱放在哪里，他的钱要么放在股市，要么放在楼市，可以很多投资客向二线城市发展。对80后来说，都很有压力。因为我们都是幻想一族，我最近跟朋友说一些东西说，你去樟木头了，我说是的，他们说你可以在这边买房，因为这边的房价很低，我在番禺买一栋房子要80万，而在这边可以买一栋别墅了，现在很多80后在二线城市发展了。而且现在有高铁，和谐号，交通是非常方便的，这里距离深圳只有20的，而深圳的楼价是很高的。所以导致80后、农民工不愿意回乡下，就在这里买房，还有一些投资客因为媒体的作用也跑来这里，所以导致樟木头的成交量非常活跃。
谭耀辉：我觉得影响还是比较小的，东莞也有非常大的供应量，樟木头成交量那么多，有很多老盘要推售，东莞要吸收人才，要吸收外来的力量，我们不是一个发展非常成熟的城市，是一个发展中的城市。在东莞的机械工业发达，拉动了经济。我觉得政府很想多一点人来这里投资也好，安家也好，做生意也好，还需要很大的力量去加速这个城市发展。我觉得东莞整体来讲，和深圳、广州相比，距离还很远，各方面都要加强。
冼伟良：我感觉樟木头来外地投资的人也是比较好的，樟木头是东莞的站，在这里10万、8万就可以买一栋楼。现在网络很发达，对樟木头来说，来这里投资应该是很好的。
黄甫香：我觉得限购令对樟木头来说影响不是很大的，如果是一次性购房应该没有影响，如果是按揭，按揭的汇率如果提高，我觉得还是会有一点点影响。
谭耀辉：我有一点补充，其实很简单，我们公司的客户跟其他地方不一样，他们买来居住的多一点，但是广深外的客户，丰信地产的老板也讲，来樟木头买房，是用来度假的。跟广州和深圳不一样，楼价跌了，市场不行了，我就不买了，所以这边的楼价是非常稳固的。樟木头到现在很奇怪，其他很多地方来樟木头买房子，大部分是买来度假，也不是必须要住的房子。买房、买地是中国人比较传统的做法，也比较喜欢的方式。樟木头的房价可以说是一个稳定期，十年前买的10万、8万的房子和现在用同样的钱买的10万、8万的房子的面积是不一样的。
翁莉：现在我们做的客户主要有两种，一种是以用家为主的，真正在深圳打工，或者在这边买房子20、30万的，基本上是中价层的打工者，所以限购对他们来说，没有影响，只有之前没有买过房。但是要交税的时候，可能开始不适应，但是慢慢的，就习惯了。还有一个是，外地的人过来，就是投资客，真正来樟木头买房子的是有实力的，在外面已经买了房子，在北方或者是他居住的地方买了房子，在这边花30万的房子，而且有很好的配套设施，他们也是一次性付款，对他们来说没有影响。
主持人夏承军：是否可以这么说呢？樟木头这边的购房群流动性比较大？
翁莉：现在是一个大转换，我个人认为樟木头一路低价的原因是供过于求，之前樟木头是十几万人，包括5、6万在这里置业的香港人，之前樟木头很多房是对外发售的，基本上不对内发售，因为以前我们的经济也不行，购买力不够，一到放假，大家就去度假。现在香港人逐渐退出，由内地人进入。
主持人夏承军：所以就您看，还是比较稳定的。
翁莉：对，基本上是稳定的。买楼基本上是要过户的，香港人现在想来这边要车费、路费，也是很烦的事情，从内地二手的客户来说，基本上要加一成上去，我觉得房价相对来说会越来越稳定，也有一定程度的上升，但是不会升很大。
主持人夏承军：我们刚才谈了新政下的樟木头二手楼市是越调越稳。
符婵秀：我觉得新政对一线的城市有影响，对二线城市的影响不大，特别是对樟木头影响不大，在这边调整一、二百块，基本上是没有知觉的。在樟木头房价这么低的情况下，你买块地的成本都在那里，所以不可能有下降的幅度。在深圳、广州，出租的是非常低的，在东莞，特别是在樟木头，出租的是非常大的。中国人有一种出租的概念，做婆，公，他们喜欢出租，不喜欢炒股票，中国内地人就是喜欢出租，回报是20-30%，这是非常适合投资的方向。我觉得樟木头的购买力50%以上是以自住为主的，入住率慢慢提高的时候，有一个刚性的需求，所以房价下跌是不可能的，我觉得是一个平稳的上扬，但是涨幅也不会太大。
主持人夏承军：刚才各位都介绍了基本情况，91年初的时候，香港人来这边置业，包括后面的北方人来这边置业。但是为什么当时香港人会来这边置业呢？
丰信地产：当时樟木头的镇政府宣传力度很大，当时是招商引资，香港人过来这边做发展商，我觉得它的启动资金也不会很大，香港人主要的做法是看楼花，当时来看楼盘的人是一卡车过来的，而且香港人很喜欢看楼花，是什么花园拍售之类的，其实里面什么东西都没有，但是一个展销会就能卖几百栋。
主持人夏承军：一个是买来玩，一个是来投资。谭总您当时的情况怎么样？
谭耀辉：当年为什么从香港那边招商？当时来这边的启动资金很少，推动一个楼盘，主要是宣传费用，发展商是不用拿钱出来的，在初期，房地产没有现在这么坚决。在李嘉诚那个年代，已经接受了楼市，对买楼已经很有信心。后来发展到很多中小发展商，他们很努力到香港去，广东的碧桂园和祈福新村是在那个时候起来的。当年我记得我们开盘三次的时候，排了很长的队，因为很便宜，买一个房子20多万，他们觉得非常便宜。我记得我们开盘天排了很长的队等着买房，那个时候有一个说法说，你买到楼就发财了。在香港谁有钱，就炒楼，当时这个气氛带动了樟木头。当时主要是政府的宣传力量不够，樟木头一定要靠外地人来买。现在物价的比例和房价的比例是没办理比的，现在你买樟木头二十几万也好，三十几万也好，十年以后的机会很大。以前我请一个文员是600元，现在请一个文员要2000元，工资多翻了很多倍，现在什么都贵，房子是不可能下降的，面粉价钱贵了，面包肯定要贵。
主持人夏承军：当时樟木头的优势在哪里？
翁莉：当时樟木头的距离城市比较近，但是交通不方便，当年我们卖楼很强调位置，相差60公里的地方楼价已经相差了10倍。我觉得还有一个地方是，在90年代初，惠州的楼市也很旺，但是鳌头还有太阳城那边，很多人香港人有去过，于是很多客户来樟木头。在90年代初的楼盘，当时香港人不是比环境，只要能买到楼就是很好的。随着国家的政策一步一步紧，之前启动资金很少，但是后来盖楼的时候，总资金一定到了多少，比如说70%才可以按揭。以前香港人可以一次性付款，只要有楼买就可以了，慢慢地，要配套足够才好卖，心态慢慢地不一样了。
主持人夏承军：回到近年来，在08年，低价格现象是怎么回事呢？
谭耀辉：我当年在网上看到很多返港，说装饰不好，地块是好的，当然房子比较旧，很多人过来看房很失望，房子周围的环境可能不好。三房三、四万就买到？很多人会怀疑，其中酸甜苦辣很多。
连国金：在08年的时候，房价是非常低的，10万、8万也有，但是现在没有了，当时创口地产过来的时候，开着大巴拉着客户过来，当时深圳的楼价很高，100来万到200万，而樟木头这边的楼价还是很低的，在樟木头这边，差不多这种情况持续了半年。很多东西要有人抢价格才会高，房价一下子飙升了30—40%，现在外地人慢慢过来，房价慢慢高了。
谭耀辉：的时候，要靠外地人过来推动樟木头。现在有媒体跑来我们这里，要多一点外地人来樟木头看看能寻找到什么东西。我觉得还是要靠推动，有外地人来投资，过来消费也好、过来居住也好，对樟木头的整体环境有推动作用，如果靠外来的推动力，樟木头的楼市越来越好。
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