[摘要] 在11月25日举行的地产金融年会上，首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光发表了题为《未来房地产战略的模式》的演讲，他从六个方面阐述了房地产企业转型的必要性，主要有政策、调控、历史阶段、环境、企业自身等原因。
在11月25日举行的地产金融年会上，首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光发表了题为《未来房地产战略的模式》的演讲，他从六个方面阐述了房地产企业转型的必要性，主要有政策、调控、历史阶段、环境、企业自身等原因。
刘晓光指出，核心竞争力是企业的生命，这种核心竞争力一定是企业特有的，竞争对手不能模仿的，或者短时间内难以追上的，才有意义。他同时告诫，如果不能及时思考战略模式，及时转型，肯定会失败。
以下为刘晓光演讲内容实录：
大家好，参加北京和香港的洽谈会刚回来，我在香港看了一些情况，香港也在调控房地产，主要的措施，一个是交易税方面调整，还有按揭的比例规定，说明香港的情况，另外我们在台湾也一样，台湾的房地产涨幅有很大。
我想今天简单的把我们的一些思考说一下，这个题目叫未来房地产战略的模式，我想也不详细说了，主要讲一下观点，我想可能个观点，今天的房地产企业战略模式可能要发生剧烈的变化。因为国家出台的房地产政策也好，国家希望的房地产发展模式也好，可能我们的信息都要发生重大改变。
刚才我和任志强聊，从上头的信息来看，现在的模式需要改变，但是这个模式是什么，不能还不是很清晰，根据现在发展的情况来看，我们会有重大的变化。
第二个观点，年会上我看了一下，大家也谈到了新政，一系列政策令我们眼花心乱，另外可能还会有新的政策组合，可能我们都要在房地产企业的战略模式上进行转变。
第三个观点，可能要思考国家对房地产发展的模型、模式，大家都知道特大城市一个是限制外来人口买房，一个是希望把房地产跟拉动消费、安排就业、可持续的发展结合起来。也有很多其他的东西，我想由于国家的政策的变化，对我们房地产会有巨大的影响，这种影响一个是要求我们必须转变模式。我们也做了一些分析，从明年的角度来讲，我们面临着一些危险，或者说面临着一些困难的东西，主要货币资金的收紧，房地产企业在资金上面临着问题，另外限购、限贷、首付提高，加息，房地产在短期需求方面会有一些困难;另外，我们还会提倡一些新的东西，要求我们从产业升级等等方面会有很多问题，总之我们判断一个支柱产业的作用被淡化，我们的时代肯定不会再像以前那样了。从长远看没有什么大问题，但是可能会有一些新的问题出现。
刘晓光演讲内容实录
现在我们的政府提出来国家发生重大的改变，我想第三块要讲的是思考国家对房地产整个的调控，模式的转变。我们自己也必须改变，如果不改变，我们可能在生存上面临着问题，我们在发展上也面临着问题。刚才说大城市限购，在北京做商品房一定要做一些经济适用房，再比如说我们传统的模式，这些模式可能都有很大的改变。
第四个观点，不同的历史阶段，可能企业会有不同的发展模式，如果说你的发展模型和模式不变，肯定出现问题，大家知道过去拿地、规划、建设，还有拿到资源、上市、融资再拿地，过去是拿地、竞标拿地，另外可能还有报纸上说的产业地产，商业综合体等等。
现在要发生很大的变化了，可能新的诉求会出现，我们做了两个大的项目，就是大城市边上的新城市(北京)的载体，同时把城市带起来，实际上这是新城的概念，包含我们做的奥特莱斯的概念。我们在这个里面量很大，这都是我们模型发生改变。
第五个观点，一个企业在不同的阶段面临不同的模型，可能要奋起创新，我想起我们在2003年的时候，2004年的时候我们就在思考商业模型的转变、转型，我记得当时我提出来一个口号，我们当时提出来150个人，150亿，150个城市，当年如果投下去的话，现在的情形肯定不一样了，为了解决风险问题，我们还设置了一些过程中的信息、审计、职能等等等等，但是没有做下来，当然主要的原因有两个，一个是机制上，另外一个是谁敢承担这个风险，现在回顾起来我们是很失败的，如果坚持走这个模型就很成功了，这是我想讲的第五个观点。
第六个观点，刚才说的这些东西都说明了一个问题，我们的内在环境发生了重大的变化，我们的宏观经济形势，政策，市场的变革等等都需要政府，外来的压力很大，还有企业内部的压力，综合演变带来的压力。
在房地产战略上面，我们又说了从理论的模型，成本的控制，差异化的战略、专业化的战略等等，差异化的进行，专业化的概念，我想可能有一个很重要的问题，企业要选择自己的战略模式的转变，肯定取决于企业自身的思想准备、观念和你的资源索取的能力，这个最根本的还是以核心的竞争力为根本，然后做战斗模式的抉择，大家知道核心竞争力是企业的生命，我们所谓的核心竞争力一定是企业特有的，竞争对手不能模仿的，或者短时间内难以追上的，这才有意义，如果是一般的，意义不大。
这里最根本的就是三条，谁能拿到美国、英国的品牌进行复制，第二个谁可以拿到二三线城市的产品;第三个是谁能拿到资源的，要做到这个来讲，涉及到很多的细节，资本的细节，商业管理的细节，资本占用的资源索取的细节，如果这些细节你具备了，就有特有的竞争力，如果不具备就没有了。
我可以给你盖很多楼，做很多的规划，实际上都体现在核心竞争力的角度;第二个是商业模式的转变，品牌为载体，总的来说，我们企业的战略核心的转变是要根据自身的条件，可能不再是仅仅局限于产品，局限于某种需求，局限于资源的索取，可能我们要与宏观经济环境多层次竞争的结果，可能是多层次的东西，我们现在在转变商业模型的过程当中也做了很多事情，大概我简单的说一下定义。
像过去传统做地产，做住宅，做配套的商业开始转变，现在基本四个层次的做，一个层次就是大城市或者中大城市，新城区，新城市的建设，量很大，大概一个在40到50亿之间，这类在未来的十二五规划当中每个体量大概在几十亿，实现的利润率在20%多一点，另外就是产业的部署，我们在顺义工业设计方面的，我们自己的高速路，的产业的结合;第三类和传统的结合，我们现在下的力量的还是奥特莱斯，作为资本的运作系统，资源的索取系统，项目的开发系统，外资的管理系统，这个模式很多地方都有详细的介绍，我想我们就不多说了。如果我们不能转变模型，将来可能会出现一些新的情况，现在谁改变了可能谁就占先了，再过一个阶段可能就不行了，我们拿到的土地很大的比例做保障性住房，总之，对于未来房地产企业战略模式的思考，对于我们每个企业来说，都是摆在我们面前深层次发展的机会，如果我们不能及时思考战略模式，及时转型，肯定会失败，如果我们及时转身，有新的模式不断的适用于目前中国房地产发展，对我们企业自身会有很好的发展，谢谢!
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