[摘要] “第三届经济社团文化节暨房地产信托论坛”于11月19日晚在举办,房地产金融研究副理事长张辉对和讯房产表示,“房价在2022年之前很难下降,调控房地产市场会很难,降房价就是降低工业化和城市化速度。”
和讯房产消息“第三届经济社团文化节暨房地产信托论坛”于11月19日晚在举办,房地产金融研究副理事长张辉对和讯房产表示,“房价在2022年之前很难下降,调控房地产市场会很难,降房价就是降低工业化和城市化速度。”
房价在2022年之前很难下降
和讯房产:现在中国房地产的相关问题很多,众学者也对此有不同观点。你是如何看待现在中国房地产行业?
张辉:首先,房地产发展到今天这个地步,政府要想调控会有很多困难,也会很复杂。从中国经济的发展来看,调控无非是从这三个方面,需求,供给,结构来调整。
首先来看需求,我国正处于工业化的加速发展阶段。在1998年,预计要完成工业化,需要200年的时间,而在2009年,我国的工业化速度提升了4.5%,相对于1998年,我们现在处于“天上”,所谓“天上一日,地上一年”,就是这个意思。而在1958-1991年,日本也正处于工业化发展阶段,此时地价从2.91%上升到110.4%,是原来的37倍,而在这当中没有泡沫,因为这其中工业化依托的城市化。所以单从需求来看,房价在2022年之前很难下降(现在每年提升1.57%),而如果此时降低房价,就是降低工业化,降低城市化,阻碍经济发展,这将导致社会严重不稳定,所以从需求来看,调控是很困难的。
第二是供给,现阶段供给市场处于一个双垄断模型,土地储备垄断低价卖地,而开发商垄断高价卖地,导致土地供给不充足,加重了囤地现象,开发商都赌定必然增加,而且因为房地产进入门槛低,很多商人都想进入,又会加大政府调控的难度。
第三、需求和供给不好调整,就需要调整结构。要使房地产健康发展,必须有一个合理结构。我国房地产市场最突出的问题是严重结构性失衡。保障类住房供不应求,廉租房的实物配租量明显不足,低收入家庭买不起经济适用房,“夹心层”住房问题突出。另一方面,管理难度和成本越来越大,住房问题所带来的利益格局越来越复杂。
究其原因,在目前经济增长方式下,地方政府缺乏调整住房供给结构的内在动力,反而出于财政增收目的,客观上有推高房价和地价的冲动。现行分税制度不改革,房地产市场结构调整就很难避免“雷声大、雨点小”的状况。结构均衡,就会使GDP波动幅度与房价波动幅度尽量一致,使比例更加均衡,而这无疑是困难的。
政府不要过于剧烈的干预市场
和讯房产:那该如何调整现在的局面?
张辉:从需求上不好调,从供给上也不好调,从结构上来说,“雷声大,雨点小”。只有回到计划经济时代,用国家的计划来硬性调控。但干预力量过大,就会对市场产生不良影响,会让市场无法真实的价格,所以计划是一个短期措施,千万不能让计划变成长期政策。综合来看,房地产只有依靠市场力量来调整。政府不要过于剧烈的干预市场,否则会导致市场剧烈波动。
房地产可以平衡消费与关系
和讯房产:现在房地产行业处于何种地位?这个行业重要性在哪里?
张辉:房地产是我国经济支柱产业,,房地产涉及行业广,包括42个产业中的40个产业。第二,房地产投入来源于第二产业,分配于第三产业,房地产可以平衡第二产业与第三产业的关系,也就是平衡了消费与的关系。在产业中只有汽车行业与电子行业有这个属性,都是来源于第二产业,分配于第三产业。实际上房地产行业的乘数效应小于1,也就是说,房地产对国民经济有收缩性,而不是有扩张效应,也就是说我们必须采用短期的需求政策而不是中长期的供给政策,如果搞反了,就会使经济停滞,当年的美国与日本就是典型的例子,日本当时在17年里失去了6%的经济份额,这也是中国能超越日本跃居第二大经济体的一个主要原因。
中国目前对房地产的调控很困难
和讯房产:现在房地产调控能否成功?
张辉:中国目前对房地产的调控很困难,在2020年前,房地产高位的态势不会改变,我们需要使房地产更多的回归市场,防止其剧烈的波动,我们在面对微妙复杂的环境时,要拿出自己真正细致的解决方案,而不是像以前一样哪里有问题就解决哪里,希望我们的政府还有企业界能沉下心来,花一年的时间制定一个好的政策,使房地产业更健康持续的发展。
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