[摘要] “通州第一跌”单价一次降7000元开发商过猛后回吐1.3亿元。“19800元/平方米的价格是抄底价,我们这是顺应市场,把价格一步降到位。”11月18日,北京市通州区京贸国际城项目销售员小江对《第一财经日报》记者表示。
“通州跌”单价一次降7000元开发商过猛后回吐1.3亿元。
“19800元/平方米的价格是抄底价,我们这是顺应市场,把价格一步降到位。”11月18日,北京市通州区京贸国际城项目的销售员小江对《财经日报》记者表示。
此前一天,该项目对外宣布,其4号楼将于本月底前开盘,售价相比上一期26800元/平方米的均价,下调7000元,至19800元/平方米。与此同时,还将对前期购房销售均价高于20000元/平方米的业主,给予差价的返还。
“通州跌”
面对7000元/平方米这一宏观调控以来通州楼盘的最深降幅,有网友将其戏称为“通州跌”。
“我们决定对老业主进行差价返还,是为了给他们增加信心,让他们知道买我们的房子只有赚、没有赔。”小江表示,自从发布了消息之后,售楼处的咨询电话便此起彼伏。
据介绍,对以高于20000元/平方米的价格购买该项目3号楼的业主来说,差价返还将采取现金返还和提前还贷两种方式来进行。
“全款购房的业主,将在2011年6至8月入住时,直接获得现金差价的返还;贷款购房的业主,所涉及差额将在2011年6至8月入住时,以代客户提前还款方式,划拨给银行。项目开发商方面已经于11月17日上午开始分批通知此次差价返还所涉及的业主前来签订补充协议,并会在2011年6月至8月入住时统一进行返还。”
北京市房地产交易管理网的信息显示,京贸国际城3号楼截至目前的销售面积共计30957.02平方米,成交的均价为24315元/平方米。按照公布的差价返还方案,开发商将为此付出超过1.3亿元。
“这就是宏观调控之下,开发商为前期过猛付出的代价。”北京中原三级市场研究部总监张大伟表示。
据统计,京贸国际城项目今年1月及3月先后三次开盘,其销售价格和销售量也经历了三级跳:1月23日,1号楼取得销售许可证,成交的均价14073元/平方米,390套住宅全部售罄;3月11日,2号楼再度推出280套房源,成交均价18686元/平方米,目前成交279套;3月28日,3号楼575套房源拟售价格26000元/平方米,经过8个月的销售,至今尚有206套未售出。
京贸国际城的三次开盘只是通州大部分在售商品房项目的一个缩影,它们的经历十分类似:4月底之前售价节节蹿升,随之而来的便是此后销量的急剧萎缩。
北京中原的统计显示,宏观调控以后至11月7日,通州合计预售纯住宅项目为12个,提供房源合计为3399套,截至9月仅签约了340套,而10月由于部分项目调整了价格以及燕郊收紧外地人购房导致部分的购房者回流使得上述房源的合计签约已经达到1015套,但签约套数仍不足三成,而全市的平均签约率已过五成。
调整仍未到位
寻找2010年北京楼市代表性的地方,恐怕非通州莫属。3月份,通州新城规划一经披露,通州楼盘就合力将房价水平从15000元/平方米推升至25000元/平方米。业界惊呼,概念的热炒,使通州房价至少将未来三年的空间全部透支了。
然而好日子仅仅持续了不到两个月,4月底楼市系列宏观调控政策的出台,令通州楼市交易迅速陷入冰点,并导致了其发展的畸形。
北京房地产交易管理网统计数据显示,通州的库存住宅占全市总库存的21.6%,居全市第二。最不合理的是,通州住宅面积占商品房总可售面积的比例高达81.5%,而全市的平均比例为55.3%。“这说明通州楼市绝大多数以住宅为主,而商业配套落后,发展畸形。”张大伟分析道。
销售的滞缓并没有令通州的开发商作出迅速的调整。
据搜房网数据监控统计,截至2010年11月18日,通州在售的20个商品住宅中,近期有明显及打折项目的仅有京贸国际城、月亮河·御泉公馆和金隅花石匠3个,而调低开盘预期价格的项目有5个。即便有些项目带头或打折,但仍有11个项目价格基本不变,占比39.29%。
“尽管京贸国际城的价格降到了20000元/平方米以下,但还是远远高于实际价值,的空间依然很大。”张大伟认为,目前的宏观调控给大部分通州开发商带来了巨大的压力,是最近对开发商预售资金的政策,明显影响了开发商的开盘节奏,而打折的现象也可能更为普遍。
不过,身在其中的开发商似乎并不这么想。
“我们这次19800元/平方米的价格是拿出了100套房源做的特价,这100套销售完毕之后,我们还将有300套房源推出,但售价肯定会上调的。”小江表示,卖完这400套房之后,该项目将暂时封盘,“开发商将期待市场的反弹,至少在封盘半年之后才会考虑以更高的价格推出项目的二期。”
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