信贷收紧后市看空 上海隐现退房潮

中国证券报  2010-11-10 09:28

[摘要] 近期，上海楼市除了房价、成交量等房地产的指标出现“量跌价滞”之外，还隐约出现退房潮。调查显示，一手房退房比例达20%左右。

近期，上海楼市除了房价、成交量等房地产的指标出现“量跌价滞”之外，还隐约出现退房潮。调查显示，一手房退房比例达20%左右。

政策原因被动退房

据德佑地产市场研究部调查，10月7日至11月7日，一手房退房比例达20%左右。其中，多数是10月1日—7日认购后而未及时签约的商品房。抽样调查的结果显示，一手房市场退房客户中，72%是由于政策等客观原因被动退房，28%是由于主观原因主动退房。

10月7日“沪十二条”出台，“差别化信贷”政策严格执行，一套房首付三成、二套房首付五成、三套房停贷，部分客户由于首付不足被迫退场。这部分客户以资金量较小、对贷款依赖强的客和改善型需求购房者为主。

而越来越紧的房贷政策，也进一步加大了退房发生的概率。一位刚在上海购买了别墅的购房者抱怨，由于这套别墅被认定为三套房，他铁定无法获得银行的贷款，现在面临定金被没收的危险。

德佑地产市场分析，鉴于新政、二次新政的调控政策出台、加息以及呼之欲出的房产税等，部分客预判房地产市场将进入下行通道，宁愿牺牲小部分定金，而等待到合适的时机逢低入市。另一部分退房的是处在住房保障边缘的中低收入购房者。未来5年上海将有100万套保障性住房供应，且考量的标准有逐渐放宽的迹象，这对他们来说是极大的利好，且房价有下降的可能，于是决定牺牲定金，退房观望一段时间。

二手房退房率低

二手房市场也出现购房者退房现象，但退房率远远低于一手房，仅3%左右，且都为中低端的客户，主要是为了等待政府“保障房”。二手房市场退房率低还有另外一个原因，即二手房的操作流程比一手房费时。

通常而言，二手房交易操作流程较为复杂，周期也比较长。购房者看中房源后，先是支付一定金额的意向金给中介公司，待中介公司就交易条件跟房东谈妥后，房东才会签收客户支付的意向金。此时意向金就自动转变为定金。这一过程一般需要3—7天。第二轮的调控出台以后，二手房市场主动权基本转移到买方手中。购房者在委托中介购买二手房时，一般都会提出相对谨慎的择房条件，且买卖双方就价格往往要来回“角力”几次才能达成交易，因此给购房者留有相对更多的考虑时间，退房率也就不高。

相比之下，一手房的退房认定较为简单。通常只要购房者确定认购某一套住房并交付定金，网上房地产上该房源便会打上已认购的标识。如果购房者没有在约定的时间内签署预售合同，就被网上交易系统自动认定为退房。但事实上，这类“迟到”大多不会影响之前交付定金的有效性，开发商也很少会因为购房者未在约定期限内签约而认定其违约。