[摘要] 2010年11月7日，第19届中外管理官产学恳谈会举行，搜房控股首席运营官刘坚对话房地产业内人士，畅谈动荡与两难下的地产新格局。以下为财政科学研究所国有经济研究室主任文宗瑜在此次论坛上的精彩言论。
遏制房价过快增长与过度调控引发经济二次探底风险的矛盾又摆到了房地产行业的面前，并衍生诸多现实问题：房企如何在的调控决心中找到自己的位置与方向？房企贷款迷局是否会让中国陷入“次贷危机”？房企的社会观感，何时才能走向良性？高房价、高泡沫的房地产发展模式能否在这一轮的重拳调控中得到彻底改变？2010年11月7日，第19届中外管理官产学恳谈会举行，搜房控股首席运营官刘坚对话房地产业内人士，畅谈动荡与两难下的地产新格局。以下为财政科学研究所国有经济研究室主任文宗瑜在此次论坛上的精彩言论：
财政科学研究所国有经济研究室主任 文宗瑜（摄影/许栎元）
【文宗瑜】我本人的观点，对二次探底的提法我不太赞成，全球金融危机的冲击，从08年下半年中国经济进入调整时期。我个人认为这个调整周期是长周期，到2012年。我们09年出现比较快的增长，这个增长在经济学上外部刺激性的恢复性增长，主要是两个刺激，四万亿的，中国8万亿信贷规模的力量使得出现了恢复性增长。中国经济没有出现复苏性增长，我们经济增长没有复苏，处在低迷周期。从这个周期波动来看，今年下半年将是调整很难的18个月。也是从这个意义来讲我个人认为作为二次探底，我们从数据里看，09年GDP增长从季度6的增长，恢复到两位数以上的增长。今年季度第三季度，我们从两位数回落到一位数，第三季度经济增长回落到10%以下。我们认为这是正常的回落，不是探底，为什么呢？因为今年我们对整个经济运行的外部刺激力量，今年加息。
【文宗瑜】我个人判断复苏性增长，我们出现一个复苏性增长，这样一个判断比较快的增长，比较好的增长是2013年到2017年。房地产调控用意是什么？房地产的调控主要不是为了调控房价，北京四环以内的房价38000块钱，老百姓买不起，2.5万老百姓依然买不起，房地产调控主要目的不是调控房价，是防范金融风险，防范中国正在潜伏的很大的金融风险。跟房地产相关的产业以及地方融资平台，从这样一个数据来看，原来中国运行的风险是金融风险，今年的宏观调控主要作用也是为了防范金融风险，这是我本人的看法。
【文宗瑜】中国未来十年可能推动最重要的改革，是农村土地产权储备。我们有三亿套农村居民住宅，宅基地是城市的基备。中国房地产市场发展最不确定的因素是改革因素，农村宅基地及其房屋流转交易将对中国房地产带来相当大的冲击。中国房地产市场城乡一体化，我们必须看到今年的小产权化的问题，改革问题在于房地产市场城乡区的中国特色。房地产城乡分割，也是我个人的判断，这将对中国房地产带来相当大的综合症。
【文宗瑜】在2012年之前不会出现房地产的过快下跌，房地产供给结构可能要发生一个微妙的变化，政府要建设廉租房、保障房。2013年到2023年的这十年，中国房地产要有一个很大的调整周期，可能是5-8年。我个人对房地产不会对中国经济的运行造成大的冲击，现在商品房的运行也不会带来很大的冲击。长期来讲风险依然存在很大，因为中国的房地产当时事业单位，拉开了中国房地产业市场化的序幕。从98到2010年，12年的长周期，从中周期来看，05年到2010年这五年，一线城市、二线、三线、四线城市房价全部一路上涨。09年来看经济刺激政策，09年到今年以来已经上涨18个月。我作为学者需要提醒各位，任何一个国家没有滞胀就没有房价，只要房地产市场化，房价就有上涨何下跌。我最担心什么？房地产自身开始发挥作用，到目前为止我们房地产自身规律还没发挥作用，主要还是终端调控。未来十年一旦房地产自身规律发挥了作用，中国将迎来很长的房地产调整周期，我就说这些。
【文宗瑜】通过土地产权交易改变整个招拍挂，我们土地使用权转让，征40%的税，地方财政部门，把整个土地出让的征税，可能就会改变地方政府买地的冲动，高价买地的冲动。
【文宗瑜】我不同意，房地产调控解决房地产的问题，一个从目前土地产权来说，第二重视宅基地土地改革。中国目前城市宅基地70年的土地使用权，我们三位老总在这里，虽然是70年的土地使用权，但是老百姓买到手的房子50年、40年、60年的使用权。北京、上海的平均人口寿命已经到了80岁，廉租房从这个意义来讲未来有一个改革，城市宅基地土地权的改革。美国模式土地权，在中国是行不通的。英国模式土地使用权的标准，土地使用是99年，中国是70年，我们现在提升到80年，很可能要提供城市宅基地的使用权。老房子老办法，新房子新办法，物业税如果在没有形成土地产权制度改革情况下改革的可能性很小。
【文宗瑜】我本人认为中国应该继续深化改革，加快改革，让人人拥有住房保障权。
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