住宅用地面临断供 CBD住宅稀缺价值持续攀升

北京商报  2010-11-04 09:45

[摘要] 作为北京楼市最具价值的金矿,CBD的楼市历来备受追捧,尤其是在CBD东扩进程加速实施之后,该区域更是成为买家的必争之地。然而与此同时,区域楼盘供应的乏力也是不争的事实,根据北京市土地整理储备的数据显示,从2004年至今,CBD区域的住宅用地鲜有入市。

作为北京楼市价值的金矿,CBD的楼市历来备受追捧,尤其是在CBD东扩进程加速实施之后,该区域更是成为买家的必争之地。然而与此同时,区域楼盘供应的乏力也是不争的事实,根据北京市土地整理储备的数据显示,从2004年至今,CBD区域的住宅用地鲜有入市。目前整个CBD区域在售的项目多为老项目后期,并且大多已接近尾盘销售。在这样的情况下,区域内的楼盘万科蓝山等楼盘的稀缺价值备受业内外看好。

CBD住宅用地面临断供

根据北京市土地整理储备公布的《2010年成交一览表》的数据显示,截至9月21日,北京市一共成交164块土地,其中居住类用地一共成交40块,全部位于顺义、大兴、房山、密云等郊区,CBD核心区域即使是泛CBD区域的住宅土地供应也为零。

实质上,CBD区域的住宅用地供应一直呈现出挤牙膏的状态。结合北京市土地整理储备朝阳分提供的《朝阳区2003-2008年成交地块汇总表》以及北京市土地整理储备2009年-2010年的土地成交数据发现,在近8年的时间里,CBD区域的住宅用地供应量屈指可数:2004年8月,位于朝阳区建国路86号的地块入市;2007年,位于CBD东扩区的西大望路27号地入市;2009年,广渠门外10号地和广渠路15号地相继入市。

分析认为,CBD核心区域3.99平方公里的土地在经历了数十年的开发以后,可开发用地已经接近枯竭,所以,该区域土地供应量的持续走低甚至是零供应是必然趋势。

那么,未来随着CBD的东扩,该区域住宅土地的供应量是否会有所增加?按照CBD的整体规划,未来整个CBD区域的住宅用地比例仅在25%,这意味着该区域居住性的住宅用地仍将鲜有入市。

目前区域楼盘供应量不足千套

而从CBD区域的楼盘来看,基本都是京城楼市高品质楼盘的标杆。“这是因为,一方面,CBD云集了大批国际企业,其中不乏大量经济实力雄厚的本土购买人群及大企业的外籍高层,这部分客群追求高品质的生活,因此决定了区域楼盘的、高品质特性;另一方面,CBD区域的土地稀缺性和地段位置的特殊性也决定了区域以、高品质楼盘为主,尤其是在北京瞄准城市定位后,CBD作为国际化展示的形象窗口,区域楼盘所体现的文化价值和居住理念变得至关重要,而这也是区域楼盘为什么一直是京城楼市标杆的主要原因。”中经联盟秘书长陈云峰表示。

以位于西大望路的万科蓝山为例,该项目是万科集25年企业经验在北京倾心打造的力作,不仅是北京提出国际化标准的楼盘,同时也是北京提出低碳环保的楼盘。而目前该项目在售的7号楼仅从户型来说,便具有的吸引力。据悉,7号楼是南北通透的板楼,其户型为167平方米的精装三居,一梯一户,该楼座是万科蓝山经典三居户型的收官之作。

然而,由于土地供应的断档,目前整个CBD区域内的在售楼盘几乎全是老项目,如圣世一品的取证时间在2007年,长安八号在2008年。2009年底入市的万科蓝山算是区域内比较新的项目。在土地供应难以为继、纯新盘放量稀少的情况下,区域内在售房源经过持续销售已经所剩不多,CBD的楼盘即将断炊。

根据北京市房地产交易管理网的数据统计,目前CBD区域内的楼盘供应量已经捉襟见肘,不足千套。现仅有万科蓝山、长安八号、首创禧瑞都、圣世一品等数个楼盘在售,统计结果显示,截至9月30日,CBD区域楼盘在售的房源仅有727套。

此外,据了解,即将入市的还有万科蓝山2号楼,据悉,这将是万科蓝山的收官楼座,其户型为238平方米的舒适四居,而房源总量也仅100多套。

区域物业稀缺价值将持续攀升

不足千套的供应现状使区域内的楼盘变得炙手可热。根据统计,区域内的万科蓝山7号楼自开盘至今已经持续热销,其167平方米的三居户型几近售罄,目前仅余十余套。而其2号楼尽管还未正式对外公布具体入市时间,已经吸引众多购房者关注。

随着CBD东扩步伐加快,势必带来大量人群的持续涌入。据亚豪机构数据显示,CBD扩建后将吸纳15万左右的从业人员。这部分部分都属于实力购买人群,追求住房的舒适度以及高品质,无疑区域楼盘的这种供应现状无法“解渴”。

供需矛盾将直接抬升区域楼盘的稀缺价值,此外,政府限制住宅的土地供应也将进一步提升CBD区域楼盘的身价。房地产研究所所长陈国强表示,“增加政策性住房以及普通商品房用地供给”被一再重申,这也就意味着商品房尤其是住宅的供应量将被压缩,而CBD作为热点区域原本就已经无地可供,楼盘的存量房也相对较少,在此情况下,区域楼盘的稀缺价值将会化。2010年上半年国土资源管理统计数据分析显示,1-6月,全市住宅用地供应1537公顷,其中,政策性住房用地供应1123公顷,占了总供应量的73%。而根据北京市土地整理储备的数据显示,商品房的土地供应基本位于五环以外。

“从土地供应现状以及区域楼盘的去存化速度来看,不出两年,CBD区域的楼盘便将退出一手房市场。”陈云峰表示。而目前在售的楼盘以及即将入市的诸如万科蓝山等房源有可能是置业者进驻CBD的最后机会。

对于区域楼盘的价值前景,诸多业内人士均表示一致看好,即使抛开稀缺价值不谈,在售的万科蓝山、禧瑞都等均是出自实力品牌开发商之手,如万科蓝山便是万科2009年的精品之作,并且一直被业内视为国际化楼盘的里程碑之作。而这些品牌开发商的聚合之力也将使CBD的土地价值进一步提升,直接导致整个区域内的楼盘溢价能力明显,仅从这一点来看,区域内楼盘的价值前景十分值得期待。