加息强化“组合拳”调控 楼市或加速降温

证券日报  作者：魏宗凯  2010-10-26 10:41

[摘要] 时隔34个月,央行再度宣布加息。认为,这或是新一轮加息周期的开始,货币政策将步入紧缩通道,楼市“拐点”又要来了。

时隔34个月,央行再度宣布加息。认为,这或是新一轮加息周期的开始,货币政策将步入紧缩通道,楼市“拐点”又要来了。

加息后,五年以上贷款利率由5.94%提高到6.14%,按100万元30年期贷款计算,利息约增加46337元。按等额本息还款法计算,月还款由5957元增加至6086元,每月多还129元。

上海多位已购房人士向记者表示对加息的担心,一位工薪阶层称,“最怕的是像2007年那样再连续加息6次,我还贷的压力就太大了”。但一些房产中介则表示,加息对买房来说是“系统性风险”,无论早买晚买都会增加成本,因此对刚性需求没有太大影响。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,房地产业对信贷依赖度很高,加息将直接提高开发贷款和个人房贷的利息成本,增加了房地产开发和个人购房的难度,尤其是市场需求会因此而短暂减少,对于房地产市场属于利空影响。其次,市场认为这将是新一轮加息周期的开始,货币政策步入明显紧缩通道,预计第四季度和明年季市场将出现比较低迷的格局,成交量明显下滑,部分高房价城市的房价将出现20%左右的下跌。

杨红旭称,上一次加息周期从2004年10月开始,但直到2007年才加快频率,在一年内连续6次上调存贷款基准利率,所以2004年-2006年加息对楼市基本没影响,但2007年四季度开始明显降温。一般而言,在加息周期开始阶段,对房地产市场的影响并不大,其影响是一个渐进的、累加的过程,往往是进入加息周期的后半段、甚至最后一次后,房地产市场才会受到显著影响。由于本轮加息是在房地产贷款持续紧缩基础之上的加息,所以对楼市的影响可能会超过2004年的次加息。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,加息源于整体经济调控需要,房地产自然难逃影响。加上新一轮调控政策刚刚出台,利率上调将加重眼下楼市交投趋冷的走势。在此影响下,第四季度楼市交易衰退会略微加快,房价下调的空间也会相应增大。

截至目前,内地已有14个城市宣布实施“限购令”,并辅以“限贷”和土地、税费、保障性住房等调控手段,再加上央行加息,这波“组合拳”可谓全方位出击,对楼市调控力度逐渐加码。长江证券房地产分析师苏雪晶称,央行加息虽然主要目标不是调控楼市,但无疑是继9月29日调控政策后对房地产市场的又一次“打击”。

分析人士称,加息的持续性会导致房企资金链偏紧,如今房企在资本市场的融资及再融资已基本不可能,只剩银行贷款,由此,持续性加息对房企资金链的影响可想而知。根据国家统计局公布的数据,9月份,房地产开发企业本年资金来源环比已开始下滑,其中定金及预收款、个人按揭贷款等资金来源下滑明显。业内预计,部分中小开发商很可能因资金困局而被迫促销乃至面临被整合的命运。