北京将严管商品房预售款 开发商近3成资金受限

网易财经  2010-10-26 09:23

[摘要] 北京楼市再出调控新规。25日，北京市的住房和城乡建设委员会等三部委联合出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称办法），规定商品房预售资金将存入专用账户，保证优先用于工程建设，严禁房地产企业直接收存。自2010年12月1日起施行。

北京楼市再出调控新规。25日，北京市的住房和城乡建设委员会等三部委联合出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称办法），规定商品房预售资金将存入专用账户，保证优先用于工程建设，严禁房地产企业直接收存。自2010年12月1日起施行。

“对房地产商来说是雪上加霜”，SOHO中国的董事长潘石屹(博客)对此如此表示，中原地产也认为，此举是对开发商影响最直接的政策之一，预计占开发商资金总额的近3成（逾一千亿）将受到。不过，不同意见者认为，从以往经验来看，该项政策预计执行难度较大，而对于部分融资渠道丰富的大开发商来说，影响也微乎其微。

预售资金专款专用四节点分设用款额度

《办法》明确的要求，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在银行设立专用账户，并与银行签订商品房预售资金协议。

商品房的预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户，房地产开发企业不得直接收存预售资金，由银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点，并由区县住房城乡建设主管部门对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并对工程进度进行实地核查。

针对项目的建设进度情况，《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

这意味着，对于商品房预售款，开发商再不能“想用就用”，须按协议来提取。

开发商近3成资金受

“这是二次的调控以来又一个重磅政策”，北京中原三级市场研究部总监张大伟对网易财经表示，相比之前出台的信贷、税收等政策，预售资金对开发商的影响将更为直接。

据北京市统计局统计数据显示，今年前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，比上年同期下降0.1%。其中，金融贷款为973.9亿元，下降39.2%；自筹资金为1256.7亿元，同比增长1.1倍；定金及预收款为1020.7亿元，下降5%。其中，定金及预收款占比高达25.9%，是开发商的主要资金来源之一。

张大伟认为，在开发商的已经被收紧贷款的背景下，预售资金受到对不少房企的现金流和新开工项目的影响将是致命的，预计开发商会通过以求快售回款，保证足够资金竣工；其次，对于同时在多个城市开发多个项目的中小开发商来说，资金链断裂的风险将明显加大；另外，一些开发商通常会将部分预售款用于增加土地库存，政策收紧很可能使得这部分开发商在土地市场收缩脚步；最后，政策将加速现有项目的开发，短期内市场可能增加供应。

潘石屹也表示，当前开发商的资金状况已经不容乐观，从目前上市公司财务指标来看，负债率已经普遍偏高，平均较2009年高出20%。此外，再加上最近连续出台的上调利率等收缩性信贷政策，开发商资金链无疑再度收紧，“从政府出台的各项措施来看，未来的房价会得到抑制”。

不过，一位不愿透露姓名的开发商对网易财经表示，上海、南京等地均出现过类似规定，但都因为执行难度大而被迫搁浅，“开发商与银行很容易达成利益同盟，因此很多规定只是走过场”。另外，在一些融资渠道丰富的大开发商的资金来源中，预售资金所占比例很小，而这些开发商却是房地产市场份额的主要占有者，因此预计限制预售资金的市场影响不会很大。