[摘要] 在政策严控影响下，上市房企增发融资纷纷夭折；另一方面，人民币屡攀新高，海外融资高息成本有望得以稀释。在此背景下，房企频频借发债、票据融资、基金、信托计划等方式，加快了海外融资的步伐。据统计，今年以来在港上市房企的海外融资规模，已经远超过去3年的平均水平。
在政策严控的影响下，上市房企增发融资纷纷夭折；另一方面，人民币屡攀新高，海外融资高息成本有望得以稀释。在此背景下，房企频频借发债、票据融资、基金、信托计划等方式，加快了海外融资的步伐。据统计，今年以来在港上市房企的海外融资规模，已经远超过去3年的平均水平。
在港上市频发海外债
在国内融资受阻的形势下，上市的房企纷纷将脑筋动到了海外市场。鉴于目前国内的房企大批在香港上市，A股与港股的上市房企又分别有不同的招数。
在港上市的恒盛地产，于10月18日公告已通过信托计划成功集资16.7亿元。同时，公司宣布拟海外发行优先票据。无独有偶，去年10月才在香港上市的宝龙地产日前也宣布，将发行2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据，将用作现有及新增物业项目的发展以及一般企业用途。
此外，方兴地产、龙湖地产、远洋地产、恒大地产、碧桂园等在港上市房企也相继推出海外融资计划，均以数十亿港元计。据统计，今年以来在港上市房企的海外融资规模，已经远超过去3年的平均水平。
人民币成助推器
要知道，房企海外融资的代价十分高昂，今年房企海外发债的利率区间已上升五成甚至更高；同时，与国内发债不同，海外融资严格，一旦到时还不了债，房企付出的代价将更高。在这种情况下，上市房企选择海外融资其实也是迫不得已的选择。
业内人士指出，人民币背景成为海外融资的助推器。从6月30日至今，人民币幅度已达2%，在此背景下，部分地产商认为，海外融资成本其实并不高。海外融资均以美元计算，虽然有些海外融资的利率达到14%，但如果人民币每年能1%以上，五年期债对冲掉人民币的部分后，成本和国内融资的成本基本持平。
据悉，在当前内地普遍收紧房企融资的情势下，民间融资成本也像坐了过山车一样一路攀升。据知情人士透露，目前在房地产信托市场和民间借贷市场，地产融资利率已分别高达18%和25%左右。两相比较，房企更愿意寻求有稀释可能的海外借款。
此外，与国内融资只能用作项目建设不同，海外融资的用途不受限制。这也为近来屡屡高价拿地的地产商解开了“枷锁”。
海外融资有风险隐患
虽然地产商对海外融资的优点赞不绝口，但分析人士对此却有不同看法。经济管理学院教授赵晓表示，中国存在资金管制，在境外融到的钱如何进入国内存在很多障碍，“海外融资通道是肯定存在的，但有一些障碍，障碍越多，融资的成本就越大。”
广发证券分析师沈爱卿指出，房企的销售回款一旦减速，对债务利息的议价能力也将不断下降，从而陷入举新债还旧债，债务利息成本越来越高的恶性循环，最后高昂的融资成本，极有可能成为压倒房企的一座大山。
A股房企通过股权基金募资
相较于港股房企吸引外资得天独厚的条件，A股房企融资方式则较为单一，大多通过股权基金的形式吸引外资。
金地集团今年与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，为内地由房地产开发商发起并募集的外资房地产行业股权基金。据了解，该基金首期募集签约金额约1亿美元，其5家者来自欧洲、中东和亚洲地区。不止于此，金地在借力外资基金的同时，也在寻求与国内基金的合作，10月14日，金地与天津稳富股权基金以22.86亿元夺下上海迪斯尼地块，溢价达328%，仅次于今年2月仁恒创下的431%的纪录。
事实上，随着房企海外融资的助推，近来外资房地产基金的规模也在日趋增长，今年以来，摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平、软银亚洲、凯雷、凯德置地等众多外资，均以不同形式对我国房地产追加。新加坡国有公司淡马锡控股全资子公司丰树产业日前宣布，公司已确定将在今年底前推出中国内地房地产基金，金额达10亿美元。
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