[摘要] 业内人士称,国土部住建部联合发布的《通知》预示着继去年12月、今年4月之后,第三波的调控政策出台的先声已响起。
业内人士称,国土部住建部联合发布的《通知》预示着继去年12月、今年4月之后,第三波的调控政策出台的先声已响起。
新一轮的楼市调控已经开启。26日晚,国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》),要求坚决执行国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整。
业内的人士指出,在近期楼市“回暖”之际出台上述《通知》,标志着继去年12月、今年4月之后的第三波调控或将展开。
囤地一年禁买地
《通知》对闲置土地的处罚力度加码:“对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业,在结案和问题查处整改到位前,禁止竞买人及其控股股东参加土地的竞买活动。”
对此,业内的人士称,如按此规定,在此前被查出的闲置土地中,将有许多房地产企业被剥夺竞拍资格。
但也有开发商表示,土地闲置的问题集中于比如配套、拆迁等问题,不得“毛地”出让的规定的确免去了一些责任追究的模糊地带,但是新政策对于一些老地块依然是无能为力,只能推动这些问题的进一步解决。
嘉华(中国)有限公司总经理谷文胜认为,现有的招拍挂地块对地块的动工时间、容积率、建筑类型都有明确约定,出问题的大多是在2002年招拍挂之前的土地,这类地块历史遗留的问题很多,因此即使查出,政府也无能为力。
“执行效果不好说”
此外,此次《通知》重申三类政策性住房用地不低于住房用地供应总量70%的规定。《通知》同时指出,对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标,应优先确保以保障性住房为主的住房用地供应。《通知》明确,没有完成上述住房供地计划的地方,不得向大户型的高档住房建设供地。
对此,上海财经大学教授姚玲珍表示,此次文件是保障住房体系完善的重要标志,首次把经济适用房、廉租房以及公共租赁房进行了。
不过,也有开发商表示,保障住房的关键是地方政府的,政策住房某种程度上削弱地方政府土地出让利益,在地方政府没有取得财政平衡的其他途径下,要取得其积极有难度。
复旦大学房地产研究主任尹伯成表示,此次《通知》的出台主要是想通过对土地的调控抑制房价上涨,但由于地方政府都奉行“土地财政”政策,“实际执行的效果怎样,目前还不好说。”
“第三波调控来临”
“新国十条”从4月17日出台到目前已有5个多月,但到目前为止,新政对楼市的调控效果却依然不明显。最近一再重申,将继续加强房地产调控政策,但号称“最严厉”的楼市调控新政实行5个多月来,房价却依然上涨。
此次两部委再次发出文件,联合整治房地产用地和建设管理调控,是否意味着新一轮调控的序幕?
“《通知》一公布,当天上午万科、保利等地产标杆股即领跌大盘,充分反映了资本市场的对此新政的感受。”杨红旭表示,近日住建部和银监会在调研和督战个人房贷,而国土资源部和住建部又联合出台这一《通知》,三大部门全都动手,就差一个传言试点开征房产税的财税部门,这预示着继去年12月、今年4月之后,第三波调控政策出台的先声已响起。
杨红旭进一步指出,第三波调控的形式可以有两种选择,一种是像“国四条”和“国十条”那样,由国务院发文,动作很大,是一揽子政策。另一种是由几大关键部门出台几个通知,在重点领域加强调控。由于现在只是房价跌不动了,还没到全面上涨的阶段,所以国务院发文的时间窗口未到。因此暂且让两部委出政策,以试探市场反应。
谷文胜表示,在此时出台《通知》,主要对开发商起震慑作用。他认为,现有的政策中很多细则都是对以往政策力度的加码,比如闲置土地,之前也有规定超过2年的闲置土地要处以相对应的罚金,此次在此基础上在对闲置的开发商剥夺竞买土地的资格。而保障住房体系短时期内也难以覆盖低收入阶层,因此这个政策充其量是一个震慑作用。在金九银十之际,市场成交逐步回暖,多数开发商把十月作为出货的好时机,政府在此时出台政策对开发商起到警示作用,希望开发企业珍惜现有相对良好的政策环境。
某国有大型企业高层表示了同样的观点。该人士称,目前政策从某种程度而言是对开发商的警示,这种信号必将对开发商的定价有一定的作用,是在上海,进入十月传统销售旺季,开发商可能会在后续政策不明朗的情况下,理性定价,快速出货。
新政摘要
●省级市和市县国土资源主管部门要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上,结合各地实际,选择地块,探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。
●在房价高的地区,应增加中小套型限价住房建设供地数量。
●严格限制低密度大户型住宅项目开发建设,住宅用地的容积率指标必须大于1。
●已供应的各类保障性住房用地,不得改变土地性质和土地用途,不得提高建设标准、增加套型面积。对改变上述内容的保障性住房建设项目,有关主管部门不得办理相关手续,已作为商品住房销售的,要依法没收违法所得并处以罚款。
●因企业原因造成土地闲置一年以上的、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的,以及存在伪造公文、非法转让土地使用权等违法行为的企业,在结案和问题查处整改到位前,国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
●土地出让不得将两宗以上地块捆绑出让,不得“毛地”出让。
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